Мифические ориентиры и реальные проблемы рынка жилья в России.

Выдать больше кредитов, построить больше жилья, продать дороже.

Недавно мы рассматривали стратегические ориентиры, заложенные в национальный проект "Жилье и городская среда". Основные показатели этого проекта выглядят следующим образом:

По итогам реализации национального проекта должны вырасти цены. Но рост цен будет на уровне ожидаемой инфляции.

В результате проекта мы должны будем прийти вот к такому графику.

Стартовые рыночные условия для реализации национального проекта

При этом стартовые рыночные условия для реализации национального проекта достаточно противоречивы.

Очевидно, что строят больше там, где больше жителей. Но если мы посмотрим на относительные величины (в расчете на 1 жителя), то увидим, что в стране формируются дальнейшие условия для "западного дрейфа" населения. Сибирь и Дальний восток существенно отстают в процессе обновления жилого фонда.
Есть ли у государства сегодня представление о территориальных аспектах развития рынка жилья? Пока складывается впечатление, что в погоне за новыми миллионами квадратных метров мы хотим переселить значительную часть страны в пригороды Москвы и Санкт-Петербурга.

Сверхконцентрация предложения в пригороде Москвы и Санкт-Петербурга
Сверхконцентрация предложения в пригороде Москвы и Санкт-Петербурга

Можно сказать, что это рыночный процесс, "люди покупают", "людям нравится". Но особенность рынка жилья и продукта на рынке жилья в его долговечности. Для города важно обеспечить не только создание нового продукта, но и его долгосрочную устойчивость и эксплуатацию. Важно создать условия для гармоничного развития.

Сегодняшний рынок заточен на штамповку квартир для одиноких людей. Дешевые студии и 1-комнатные квартиры - основной тренд последних лет.

Для комфортного проживания на каждого члена семьи должна приходиться одна комната. Но, глядя на наш рынок, можно подумать, что большинству достаточно 1-комнатной квартиры. Мы собираемся наращивать объемы строительства на этой базе?

Можно, конечно говорить о том, что со временем рынок все отрегулирует. Структура поменяется, а спрос на "дома-общежития" упадет. Рынок действительно все отрегулирует. Плохое жилье перестанет быть востребованным. Но убогое наследие современного этапа развития рынка жилья еще десятилетия будет формировать проблемы для многих городов. И прежде чем ставить задачу "строить больше", надо решить что, где и для кого мы будем строить.

Серьезный стратегический вопрос - как рынок перестроится под меняющуюся структуру населения?

Число молодежи на рынке жилья в ближайшие годы будет снижаться, семемй с детьми расти.
Число молодежи на рынке жилья в ближайшие годы будет снижаться, семемй с детьми расти.

Массовый рынок жилья в ближайшие годы должен будет перестроиться и сместить акценты с продажи "первой квартиры" в сторону тех, кто улучшает жилищные условия.

Мы часто слышим о необходимости повышения средней обеспеченности жильем до 30 кв. м на 1 жителя. Но этот показатель-ширма. Что за ним скрывается часто сложно понять. Даже в разрезе разных типов семей видны сильные диспропорции и реальные проблемы в жилищных условиях.

Кроме всего прочего российские города слишком разные для того чтобы требовать от них "достижения плановых показателей". А сейчас увеличения объемов строительства требуют от всех. Профильные министерства и губернаторы лично отвечают за выполнение этих поручений.

Структурно рынок жилья России сегодня не готов к существенному росту объемов строительства. Пока не будут сняты рыночные диспропорции, бессмысленно наращивать объемные показатели. Строить больше и одновременно лучше мы пока не научились.

Публикация основана на выступлении в рамках Сочинского всероссийского жилищного конгресса.

Если темы рынка жилья, ипотеки интересны вам, подпишитесь на Дзен и на Телеграм-канал.

Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости
11.04.2019