"Невозможно вытянуть рынок за счет дешевой ипотеки, если экономика и доходы не растут"

В процессе общения с журналом "Реальное время" сформулировал нашу позицию по нескольким важным вопросам, которые касаются текущего и будущего рынка жилья в России.

«Рынок стал более зависим от банков в целом и ипотеки в частности»

— Какой сценарий сегодня напоминает состояние рынка недвижимости России в Москве и регионах? Нет ли ощущения, что мы находимся в ситуации, как накануне кризиса 2008 года, когда пузырь лопнул? Или впереди девальвация по примеру 2014 года со всеми вытекающими?

— Давайте разделим ситуацию на рынке на две составляющие — это внутренние и внешние факторы.

Есть рынок жилья, который стал более гибким и адаптируется под рыночный спрос. Снижение ставок по ипотеке способствовало вовлечению в рынок большого числа покупателей, для которых ранее кредит был недоступен. После инвестиционного спада в 2015—2016 годах девелоперы увеличивают свою активность на рынках. Это пока не заметно по показателям ввода жилья, так как этот индикатор сильно запаздывающий. Да, далеко не во всех городах восстановление рынка происходит быстро, есть рынки отдельных регионов, которые пока не вышли из стагнации. Но негативная динамика была сломлена в 2017—2018 годах. Это положительный момент.

При этом мы понимаем, что восстановительная динамика на рынке жилья началась на фоне невнятных экономических результатов в стране. Невозможно вытянуть рынок за счет дешевой ипотеки, если экономика и реальные доходы не растут или растут очень медленно. И сейчас, после обострения внешнеполитических проблем, снижения курса рубля и повышения инфляционных ожиданий участники рынка смотрят на следующий год с настороженностью. Рост ключевой ставки и последующий процесс постепенной корректировки ставок по ипотеке со стороны основных игроков рынка ипотеки — негативный сигнал для рынка. Пока произошедшие изменения не критичны для рынка. Риск в смене тренда. Будущее рынка жилья зависит от того, насколько массовым продуктом будет ипотека.

— Что глобального произошло на рынке недвижимости с 2014 года?

— Города заметно отличаются. Но если мы говорим про крупнейшие региональные центры со зрелыми рынками, то можно выделить изменения в качественной плоскости. На многих территориях появились компании-лидеры, которые задают более высокие качественные ориентиры. Далеко не всегда это крупные компании с высоким объемом строительства. Но их продукт качественно отличается от основной серой массы, и это является раздражителем для остальных. Очень важно, чтобы на рынке были такие компании, которые привносят на рынок новые решения, технологии и задают более высокие ориентиры. Это заставляет меняться и тех, кто долгие годы был лидером рынка по объемам, но застрял в своем развитии.

Район"Солнечный", квартал компании "Брусника", Екатеринбург
Район"Солнечный", квартал компании "Брусника", Екатеринбург

Конечно с 2014 года рынок стал более зависим от банков в целом и ипотеки в частности. И, судя по текущим изменениям, эта зависимость будет расти.

Важным изменением рынка за последние годы стала смена стратегических ориентиров в развитии городов. Пока на уровне деклараций, но за этим могут последовать и финансовые решения. Если ранее в повестке дня были вопросы комплексного освоения и строительства новых районов, то сейчас все чаще мы слышим о необходимости обновления старых территорий и реновации. Тема благоустройства городов и создания комфортной среды стала модной. Популяризация урбанизма и широкое обсуждение вопросов городской жизни постепенно корректирует восприятие города жителями, а значит меняет и требования к жилью, которые уже сегодня выходят далеко за рамки квартиры и двора. На наш взгляд вклад места в стоимость конкретной квартиры будет расти. В будущем внешняя среда будет влиять на ценность недвижимости в большей степени чем раньше.

— Многие говорят, что после девальвации рубля недвижимость перестала быть интересным объектом для инвестиций, она все время обесценивалась. В качестве довода приводится сравнение цены квадрата в долларах до крымских событий и после. Согласны ли вы с этим?

— Недвижимость перестала быть интересной для краткосрочных спекуляций более 10 лет назад. Период, когда можно было купить любую квартиру и продать ее через год-два с огромной прибылью, давно прошел. Последние 10 лет цены на рынке как росли, так и падали. Но в те периоды, когда цены повышались, темпы роста средних показателей редко превышали уровень инфляции. Что это значит для рынка недвижимости? Только то, что легких и быстрых денег здесь уже не заработать. И если рассматривать недвижимость в качестве инвестиций, то приходить сюда надо на длительный срок, а результат работы будет очень сильно зависеть не только от рынка, но и от конкретного объекта. Все это не только сократило число инвесторов, но и сместило акценты с «заработать» на «сохранить».

Тему инвестиций в недвижимость очень любят СМИ, но по факту движущей силой рынка давно являются конечные пользователи, для которых финансовые показатели покупки не являются основными. Они не могут заменить потребность в отдельной комнате для ребенка вложением в валюту, акции или золото. Они решают совершенно иные задачи.

И девелоперам необходимо концентрироваться на реальных потребностях этих людей. Но мы по-прежнему чуть ли не в каждом втором рекламном посыле видим призыв выгодно вложить деньги. Зачем это, когда у большинства покупателей совсем другие задачи?

«Рынок осени 2018 года формируют покупатели из будущего»

— Мы обнаружили такую тенденцию, что «первичка» и «вторичка» сравнялись в цене, а местами «первичка» стала интереснее «вторички». Можно ли это считать признаком нового пузыря?

— Чем больше строится жилья, чем быстрее обновляется жилой фонд, тем сильнее конкуренция между вторичным и первичным рынком. Но поведение продавцов новостроек и квартиры на вторичном рынке кардинально отличается. Застройщику надо продавать много и быстро. Для этого надо держать цены на приемлемом уровне. «Вторичка», сформированная тысячами продавцов, чьи действия не всегда рациональны более инертна в массе, но по отдельности продавцы очень отличаются. Здесь нет понятия себестоимости строительства, но и нет плана продаж, и квартира может продаваться более года. В этом многогранность сегмента.

Думаю, что за последние годы наши рынки стали более насыщенными и конкурентными. Начался процесс качественной переоценки как объектов, так и территорий. Но для того чтобы этот процесс продолжался рынку нужна высокая оборачиваемость. А это в свою очередь зависит от ипотеки.

— Как будет развиваться рынок в условиях роста ипотечных ставок и удорожания денег? Учитывая, что к этому добавляются попытки отменить маткапитал и сворачивание по сути долевки.

— Сегодня рынок живет ожиданиями и страхами заметного роста ставок по ипотеке. Кроме этого, покупатели опасаются роста цен из-за реформирования системы долевого строительства. Участники рынка достаточно успешно используют этот момент для того, чтобы увеличить продажи. Но любой подъем рынка, основанный на эмоциональных факторах и опасениях, заканчивается спадом. Те, кто поторопился и вышел на рынок осенью 2018 года, в массе своей не принесли на рынок новых денег. Это покупатели из будущего. Те, кто находился в активном поиске, но после роста ключевой ставки поспешили закрыть сделку как можно раньше.

Повышение ставок на 0,5—1% не так критично для рынка жилья в целом. Оно ударит прежде всего по компаниям, которые работают в эконом-классе и ориентированы на низкобюджетный спрос. Текущий рост ограничит приток покупателей в этой группе. Девелоперы, чей продукт реализуется в среднем ценовом сегменте, и те, кто ориентируется на процесс улучшения жилищных условий, могут и не заметить данных изменений.

При этом, если ставки вернутся на уровень 12%, рынок жилья может вернуться к стагнации.

— Почему не произошло резкого взлета цен после отказа от ФЗ-214?

— Действительно, во многих крупных региональных центрах по итогам 2018 года будет зафиксирован заметный рост числа сделок. Но темпы повышения цен остаются не очень высокими. Рынки большинства городов только перешли к восстановительному росту цен и пока не достигли пиковых показателей 2014—2015 годов.

Основная причина — значительный объем предложения как на первичном, так и на вторичном рынке. Многие девелоперы, которые присутствуют на рынке в настоящий момент, не только адаптировали предложение под рыночный спрос, но и стали более гибкими. Они быстрее реагируют на изменение спроса. Как только он повышается, рынок насыщается новыми предложениями. Так происходит на развитых и зрелых рынках. В тех городах, где рынки оставались слабыми, нормативные изменения к 214-ФЗ не могут привести к росту спроса. Там нет достаточного числа покупателей с хорошими доходами, которые устремились на рынок в ожидании роста ставок и опасаясь отмены продаж на стадии строительства. Стагнирующий рынок нельзя разогнать второстепенными факторами.

«Дефицит на рынке малогабаритного жилья давно ликвидирован»

— Что будет с ценами на «первичку» и «вторичку» в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе?

— Медленное повышение цен в крупных городах сохранится как минимум до конца года. Дальнейшее движение рынка будет зависеть от объема выдачи ипотеки и поведения девелоперов. В 2018 году многие застройщики создали большой задел для работы в ближайшие годы. Многие компании получили большое число разрешений на строительство. Дальше последует процесс адаптации и отработки практики работы в новых условиях. Поэтому не исключено, что предложение на рынке начнет сокращаться. И если условия по ипотеке останутся комфортными, то повышательный тренд на российском рынке жилья сохранится.

В долгосрочной перспективе рынок жилья ждет дифференциация и расслоение. На предыдущих этапах развития рынка жилья рост цен на рынке означал, что повышение затрагивает все территории, все типы квартир. В период спада дешевело все. Сейчас, на наш взгляд, на рынке жилья созданы условия для переоценки как отдельных городов, так и сегментов.

Например, сегодня мы привыкли к тому, что 1 квадратный метр в однокомнатной квартире стоит заметно выше чем в 3-комнатной. Так должно быть везде. Но за последние годы мы построили гипертрофированный рынок и сформировали районы с избытком такого жилья. На этих территориях совсем скоро начнется процесс улучшения жилищных условий, и эти квартиры начнут массово выходить на рынок. Дефицит на рынке малогабаритного жилья давно ликвидирован. Спрос смещается в сторону более возрастного покупателя из-за объективных демографических процессов. А у многих семей уже куплена студия или «однушка» для своего ребенка, который «быстро растет и скоро захочет жить отдельно».

Не удивляйтесь, если завтра вы обнаружите, что рыночные штампы, сформированные прошлым опытом, больше не работают, а 1-комнатные квартиры перестанут быть самым дорогим товаром на рынке (по цене 1 кв. м).

Кстати, похожий переворот уже произошел на рынке комнат, которые продолжают терять ликвидность и дешевеют на фоне роста числа студий на рынке.

— Какие особенности есть у региональных рынков ПФО? В частности, чем, на ваш взгляд, отличаются рынки жилья Самары, Уфы, Казани, Нижнего Новгорода?

— У рынков может быть много особенностей — это и сложившийся уклад жизни, культурные особенности спроса, уровень конкуренции, но я хочу обратить внимание на оду базовую вещь. Девелоперам важно смотреть, как меняется численность и состав населения. Рынку жилья нужен растущий город. Это важный фактор, который позволяет выстраивать устойчивую и разнообразную городскую экономику. Это является базой для девелоперского бизнеса. И здесь названные города заметно отличаются друг от друга. Казань и Уфа — растущие центры, которые активно привлекают новых жителей. Уфа один из самых молодых городов-миллионников. В этом заложен существенны потенциал для рынка жилья. Самара, Нижний Новгород — это города, где число жителей за последние 5 лет снизилось. И здесь негативные тенденции сохранятся. Эти города стареют, они продолжают терять молодежь. Это серьезный вызов не только для рынка жилья, но и для всей городской экономики.

Все интервью можно прочитать на сайте "Реальное время".

Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости