От мошенников до инвестиций. История проблем рынка жилья

Работая на рынке недвижимости около 20 лет мне постоянно приходится давать советы и рекомендации друзьям и знакомым. По этим запросам можно проследить проблематику рынка, которая стояла перед поколениями 70-80-х годов.

Конец 1990-х - начало 2000-х

15-20 лет назад самой распространенной проблемой была аренда. Все вопросы крутились вокруг проблемы - "как снять комнату или квартиру". Спрос в разы превышал предложение. На рынке было огромное число мошенников. Найти собственников было сложно.

Каждому говорил не платить деньги за "информацию", но люди продолжали платить, ездить по несуществующим адресам и искать выгодный вариант аренды. Потом звонили и спрашивали как вернуть деньги.

Позже эти люди, которых обманули на аренде, боялись совершать любые сделки на рынке жилья. Везде искали подвох и мало кому доверяли. Но, как ни странно, именно поэтому шли в агентства недвижимости, которые должны были знать куда, "кому занести, как получить талончик и как без рисков купить квартиру". Для большинства процесс покупки был величайшим событием в жизни.

Как выбрать агентство недвижимости ("чтобы не было кидалова") - один из частых вопросов этого времени.

2004-2007 года

Проблемой рынка стал поиск нормальной квартиры по адекватной цене. Цены росли очень быстро, а выбор был ограниченный. Человеку, который вырос в условиях дефицита, привык к практике торговли через черный ход и через знакомых, казалось, что у агентств точно есть квартиры, которые они придерживают. У банков должны быть "залоговые объекты", которые продают через своих. Проблема - найти нужных людей.

В это время доступ к информации, личные знакомства и возможность зайти с черного хода ценились очень высоко. Именно за это готовы были платить.

2008-2013 года

Около 10 лет назад вопросы с арендой развернулись на 180 градусов. К этому времени большинство 30-40 летних купили свою первую квартиру. Как снять стало не актуально. Проблемой стало как сдать или как найти "нормальных арендаторов".

Стали звонить даже малознакомые люди с вопросами как выгоднее сдать пустующую квартиру. В 2009 году рынок начал терять рабочую силу, квартиры начали освобождаться. Пустующие квартиры (от бабушки) начали рассматривать в качестве источника дохода даже те, кто ранее был не готов пускать чужих людей.

Проблема выбора агентства недвижимости трансформировалась в вопросы:
- Можно ли совершить сделку без риэлтора, чем это грозит?
- Почему услуги агентств стоят так дорого?

Страх совершения сделки исчез, доступ к информации перестал быть острой проблемой, опыт совершения сделок был накоплен, знания о рынке выросли. Многие семьи совершенно спокойно стали совершать сделки самостоятельно не понимая ценообразования риэлторской услуги. Другие, у которых сделки были сложнее или отсутствовала необходимая гибкость в принятии решений, через несколько месяцев возвращались к поиску агента.

Рынок стал конкурентным, период продажи вырос, проблемой стал поиск покупателя и адекватное ценообразование.

2014-2018 год

Про агентства недвижимости стали спрашивать чуть реже. Но обычно это осознанный выбор в пользу сервиса. Собственник понимает, что ему надо от риэлтора. От риэлтора ждут качественной подготовки, сокращения временных затрат и быстрого выхода на сделку, ждут комфортных условий и понятной последовательности действий. За это готовы платить. Но вопрос - почему риэлторская услуга столько стоит, никуда не делся.

В этот период стали более актуальными советы по новостройкам. Кому можно доверять, кому нет. Какой проект из двух выбрать. Многие очень хорошо разбираются в текущем предложении, знают особенности крупных застройщиков и достаточно четко формулируют, что им надо от квартиры, когда речь идет об улучшении жилищных условий. Хорошо, когда есть опыт.

При этом появилась новая проблема.

В последние годы у многих знакомых дети заканчивают школу, поступают в ВУЗы. Проблематика рынка изменилась - "надо вложится в квартиру, обеспечить жильем детей" . Но опыт покупки квартиры в начале 2000-х подсказывает, что надо не просто купить квартиру, но и заработать на этом. Сделать это в условиях падающего рынка и последующей стагнации было тяжело. Но "бытовые инвесторы" урвали свой шанс в 2017-2018 гг. На сколько успешными будут эти решения покажет время.

Вот так незаметно, родительский долг стал инвестиционной проблемой - как купить квартиру в ипотеку и при этом заработать?

О противоречиях при выборе квартиры и желании заработать на сделке написал отдельно. Это отдельная интересная тема.

Михаил Хорьков

Подробнее о канале REBURG и почему на него надо подписаться