Рынок жилья Екатеринбурга: все хорошо, все хорошо

Рынок жилья в Екатеринбурга на подъеме. Объем жилья в стадии строительства вернулся к пиковым показателям 2014 года. Для покупателей это означает, что выбор квартир на рынке в ближайшие месяцы будет достаточно широкий.

К новым рекордам

Рост числа строительных проектов и сокращение доли замороженных строек было характерно для всего 2018 года.
Рост числа строительных проектов и сокращение доли замороженных строек было характерно для всего 2018 года.

Участники рынка создали для себя достаточно серьезный резерв из разрешений на строительство. И по многим из них вышли на строительные площадки. Впрочем, мы не исключаем, что после стартовой активности часть из них будет находиться в спящем режиме, ожидая завершения продаж по предыдущим очередям.

Новый рекорд на рынке жилья достигнут не только за счет роста продаж. Девелоперы старались вывести на рынок как можно больше новых домов до введения поправок к 214 ФЗ.
Новый рекорд на рынке жилья достигнут не только за счет роста продаж. Девелоперы старались вывести на рынок как можно больше новых домов до введения поправок к 214 ФЗ.
При этом пока сильного перенасыщения рынка не происходит. Рост предложения происходит вслед за ростом продаж и продавцам пока удается поддерживать разумный баланс спроса и предложения по многим территориям.

Рост предложения на первичном рынке сопровождался заметным снижением на вторичном
Рост предложения на первичном рынке сопровождался заметным снижением на вторичном

Не только метры. Качественный рост рынка

Важным изменением 2018 года стал рост качественного разнообразия. Мы часто критиковали наш рынок за однообразие и маркетинговые ширмы, за которыми прятались все те же унылые проекты. Но, сейчас признаем, что на смену адаптации старых проектов приходит пора более глубокого осмысления возможностей места на этапе проектирования. Число запросов на исследование территории и маркетинговую концепцию проекта заметно выросло. Логика работы над проектами стала более взвешенной и последовательной.

Более активная работа застройщиков в сложившихся районах привела к увеличению предложения в комфорт-классе
Более активная работа застройщиков в сложившихся районах привела к увеличению предложения в комфорт-классе

К концу 2018 года первые за много лет доля студий и однокомнатных квартир в предложении опустилась ниже 50%. Частично это связано с высокой активностью рынка в текущем году - компактные квартиры динамично вымывались с рынка. Частично с тем, что девелоперы пересматривают свои подходы к проектированию новых комплексов и постепенно увеличивают число семейных форматов.

По многим площадкам продавцы постепенно увеличивают долю 2-комнатных квартир в проекте.
По многим площадкам продавцы постепенно увеличивают долю 2-комнатных квартир в проекте.

Рост продаж в 2018 году отмечался во всех качественных сегментах. Но более заметный рост предложения в комфорт классе поспособствовал выходу на рынок новых покупателей. Продажи в комфорт классе росли гораздо быстрее, чем в эконом-классе.

За 10 месяцев 2018 года девелоперы Екатеринбурга продали столько же квартир, как за весь 2107 год.
За 10 месяцев 2018 года девелоперы Екатеринбурга продали столько же квартир, как за весь 2107 год.

Уходящий год для рынка жилья Екатеринбурга, действительно был позитивным для всех. Выбор у покупателей расширился. Новые проекты, которые вышли на рынок в большинстве случаев были лучше тех, что присутствовали на рынке ранее. Количество сделок значительно увеличилось. Ценовой выбор остался широким, а общее повышение цен вполне разумным. Довольны должны быть все и продавцы и покупатели, которые успели взять ипотеку на минимальных уровнях.

В настоящий момент рынок живет ожиданиями повышения ипотечной ставки и его участники не исключают определенного охлаждения спроса в начале следующего года.

Рост рынка, который настораживает

Конечно, текущий подъем хотелось бы рассматривать как шаг к более устойчивому, прогнозируемому и уверенному развитию рынка жилья. Но, к сожалению, пока остается слишком много ограничений и рисков на этом пути.

На фоне позитива проблемы рынка жилья остаются прежними:

  • рынку жилья нужны покупатели, чье благосостояние растет. База для устойчивого роста реальных доходов населения по прежнему не сформирована. Экономика России остается слабой и зависимой от внешних условий.
  • Рост инфляции, ключевой ставки и последующего повышения ставок по ипотеке ставит под удар сложившуюся модель расширения рынка. Пока повышение не критично, но риск возврата к более высоким процентам по ипотеке остается. Значит остается риск возврата рынка к стагнации.
  • Реформирование системы долевого строительства как минимум вносит неопределенность в процесс последовательного развития рынка и может привести к сокращению конкуренции в ближайший год-два. Затраты застройщиков вырастут на фоне ограниченных возможностей покупателей. Попытка заложить рост себестоимости в цены может затормозить дальнейшее восстановление рынка на пути к заветным 120 млн. кв. м.

А в остальном, все хорошо, все хорошо.

Михаил Хорьков,
Уральская палата недвижимости