Как покупается жильё в Канаде. Большая пошаговая инструкция

Часть первая, она же скучная: даунпеймент, банки, ставки, кредитная история.

Итак, в споре «всю жизнь снимать» VS «надо уже вкладываться в своё» вы заняли вторую сторону, добро пожаловать в клуб!

Мы пару месяцев назад купили дом, поэтому хочу поделиться знаниями, пока всё это не слиплось в одно цельное воспоминание. Поехали!

0. Нужно иметь на счёте минимум 5% от стоимости дома.

Нужно побольше, но если даже этих нет, то и особого смысла начинать тоже. Некоторые банки ещё просят показать, что эти деньги у вас полежали 2–3 месяца на счёте. Чтобы было понятно — если вы живете на пособии-стипендии, а потом неизвестно откуда появляется незадекларированный кэшище, то могут быть вопросы.

Нюанс. Если нет 20% от покупки, автоматом берётся страховка ипотеки на случай внезапной кончины вашей способности платить. Она составляет ~4%, поэтому либо готовите 5, либо уж сразу 20. 10–15 не имеет особого смысла, а деньги лучше потратить на мебель, технику, ремонт, etc. Поверьте, купить нужно будет много чего. Очень. Много. Чего.

А ещё после переезда в свой новый дом вам придёт так называемый Welcome tax — деньги муниципалитету просто так, в нашем случае это пара тысяч, добро пожаловать!

1. Узнать, сколько денег могут дать банки.

Тут просто. Идете в несколько банков и получаете свой максимум и процент, считаете разницу. Она может быть в том, что какие-то банки дают энную сумму «на нотариуса». Кто-то предлагает чуть больший процент, но, например, 1000$, другие — меньший и 500$.

Сама же максимальная сумма кредита зависит от: ваших зарплат (основное), кредитного рейтинга, суммы текущих долгов (машина, учеба, техника, etc), нюансов самой недвижимости. Разброс цифр в моем случае был велик — минимум от максимума отличался на 60 тысяч.

Помимо банка, на соотношение «зарплата — затраты на дом» смотрит специальное агенство. Могу ошибиться в точной цифре, но мне говорили, что все платежи за дом должны быть не более ~42% от вашей зарплаты ДО налогов.

В банке у вас детально смотрят кредитную историю. Если грубо, все просители делятся на несколько категорий: не давать вообще / давать, но осторожно / давать ещё и ещё. Чем выше баллы — тем лучше будет процент. Но! Даже если у вас история не прямо уж и идеальная, ипотеку все равно дадут, но под чуть больший процент.

Я лично чудил в самом начале: и по кредитке не полностью платил, и минус на основном счёте допустил, и наличные с кредитки снимал по незнанию. Потом, конечно, прозрел, и по итогу у меня все равно были баллы из высшего диапазона.

Кстати, запросы вашей истории у кредитного бюро «тарифицируются» по-разному. К примеру, soft check, когда просто хотят узнать ваш скор (страховые, например), её не уменьшает. Каждый детальный запрос (когда банк считает вам максимальную сумму) уменьшает, но ненамного. А вот отклонённая банком заявка на кредит — существенно, а далее шанс получить кредит становится похож на снежный ком, летящий в тартарары. Будьте аккуратны!

Кредитная история — не очень прозрачная сфера. Все нюансы формирования этого скора недоступны для простых смертных. А в сети можно найти противоречащие, неточные, устаревшие советы по его улучшению. Даже сотрудники одного и того же банка могут говорить по-разному.

Кто-то советует: «надо тратить не более 30% от лимита», а кто-то: «лучше платить чаще, чем одноразово», другие: «лучше иметь несколько кредиток», им в ответ: «закройте все, кроме одной».

Короче, вот главный совет:

1. Повышайте свою зарплату. 
2. Платите по счетам вовремя и полностью. 
3. Всё.

Ипотека на 25 лет, но вы выбираете, на какое количество лет (2–5 обычно) фиксируете процент. После можно уйти в другой банк, где процент и/или условия лучше. Чем больше срок, тем больше ставка — банки не знают, что будет с экономикой, поэтому перестраховываются. Текущие идут вверх, и для нас на 4 года это было около 3%, правда, только что прошло ещё одно повышение.

Брать ипотеку на одного или на обоих? Зависит от конкретной ситуации. Например, моя супруга занимается маникюрами–педикюрами на дому. И вот тут возник интересный нюанс — долг вешается сразу на обоих. То есть, если у вас ипотека 1000$/месяц, то в кредитную историю идёт по 1000 на каждого, а не по 500, как можно было подумать. Соответственно, при получении следующего большого кредита там уже будет висеть должище, это тоже нужно учитывать.

А самое важное здесь, что после развода супруги в любом случае получают половину нажитого, поэтому можно не волноваться, что по документам дом записан только на одного из них.

Вторая часть не за горами, далее поговорим про самое интересное, как собственно выбирать дом.