11 шагов к согласованию перепланировки и 5 способов узаконить «невозможное»

В ходе перепланировки квартиры можно выпиливать проёмы в несущих стенах, объединять лоджии с комнатами, а иногда даже двигать стояки отопления. Главное, чтобы в результате переделок не пострадала прочность здания и не нарушилась работа инженерных систем. Такую перепланировку даже согласуют, если есть хорошее инженерное обоснование соблюдения всех норм.

Официальное согласование перепланировки квартиры по-настоящему необходимо только в одном случае – если квартира продаётся в ипотеку. В этом случае банк изучает кадастровый и технический паспорта на объект, а сопоставление этих бумаг сразу выявит наличие не узаконенных изменений. Кроме того, банк почти всегда отправляет в квартиру оценщика, который также обязательно заметит расхождения реального положения дел с документацией.

Павел Сенюк, эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

Многое зависит от позиции банка. В последнее время многие кредитные организации готовы кредитовать покупку квартир с несогласованной перепланировкой, если изменения в ней не глобальны. Бывает, банк в такой ситуации требует от покупателя расписку, в которой тот сообщает, что уведомлён о несогласованной перепланировке и обязуется привести все бумаги в порядок. На этом всё заканчивается. Согласовал ли новый владелец перепланировку, банк, конечно же, не проверяет.

Как замечает Павел Сенюк, если банк в сделке не участвует, то кадастровый паспорт, как правило, не запрашивается. Покупатель может и не узнать, что в квартире проведена перепланировка. Но даже если он об этом знает, то, как правило, не требует, чтобы продавец узаконил изменения. «Русский авось работает» – говорит эксперт. В то же время, многие риэлторы считают, что к вопросу переделки жилья относиться следует ответственно.

Оксана Немирова, специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»:

Покупателям квартир мы рекомендуем настаивать на согласовании перепланировки. Неизвестно, как поменяется законодательство, может оказаться, что новому владельцу придётся в будущем понести серьёзные расходы на приведение бумаг в порядок. В свою очередь, и тому, кто продаёт переделанную квартиру, следует провести согласование перепланировки. Сегодня предложений на рынке много, покупатель соглашается приобрести несогласованную квартиру только по очень привлекательной цене.

«Тяжёлая» и «лёгкая» перепланировка

В согласовании не нуждается лишь самое минимальное вмешательство в конструктив квартиры, например замена окон или остекления лоджии. Даже демонтаж двери из дверного проёма может привести к тому что заинтересованное лицо (банк или управляющая компания) потребует, чтобы изменение было узаконено. Особенно, если дверь ведёт из жилого помещения в кухню с газовой плитой. То же самое касается демонтажа стенного шкафа. Формально согласовывать ёго надо, но часто официальные инстанции закрывают на это глаза. Впрочем, масштабность работ и внесённых в квартиру изменений скажется на процедуре согласования.

Владимир Бочкарёв, исполнительный директор научно-проектной компании «АСПект»:

Есть два варианта перепланировки: первый – это когда не затрагиваются несущие конструкции, в этом случае для согласования достаточно иметь проект, и не требуется заключение о возможности проведения работ. Второй вариант, это когда, например, речь идёт о проёмах в несущих стенах. Прежде чем планировать подобное надо пригласить на объект специалиста, который даст заключение о возможности переделки, выполнит расчёты и составит список необходимых работ. На основании этого уже будет разработан проект. Практика показывает, что при грамотном подходе можно сделать и согласовать перепланировку, которая предусматривает проделывание в несущей стене проёма шириной до 3 метров.

Пошаговая инструкция

Если действовать строго по закону, то согласовывать перепланировку следует до начала работ, на практике же сначала совершается переделка, потом согласование (иногда спустя несколько лет). Просто обращаясь в официальные инстанции, квартировладелец не говорит, что затеял оформление задним числом. Постановление о согласовании перепланировки квартиры выдаёт специальная комиссия районной администрации. Поэтому в каждом районе Екатеринбурга существуют свои особенности в процессе «легализации» квартирных переделок.

Оксана Немирова, специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»:

В некоторый районах для согласования перепланировки достаточно предъявить техническое заключение специализированной организации, в других районах требуют полноценный проект.

Тем не менее, в целом процедура согласования выглядит достаточно стандартно. Ниже приведена пошаговая инструкция для согласования перепланировки. Данная инструкция, на первый взгляд, предназначена для тех, кто только планирует перестройку в квартире. На самом же деле, точно по такому же пути идут почти все владельцы квартир, получающие согласование уже де-факто сделанной перепланировки. Ну, может быть, исключаются предварительные консультации.

Шаг 1. Визит в квартиру проектировщика, который даёт заключение о возможности реализации задуманных изменений. Это должен быть специалист с инженерным образованием, работающий в организации, являющейся членом проектной СРО. Если перепланировки простая, то можно просто прийти к проектировщикам и нарисовать на плане БТИ, что планируется сделать, тогда проект делается без выезда, на основании существующего плана БТИ или экспликации объекта.

Шаг 2. Консультация в управляющей компании (УК) о возможности согласования планируемых изменений в квартире.

Шаг 3. Проектная организация (член проектной СРО) готовит проект перепланировки (для этого потребуется план квартиры из БТИ).

Шаг 4. В районной администрации получить список необходимых документов, собрать их и представить на рассмотрение комиссии. Обычно требуются: бумаги на квартиру, проект перепланировки, техпаспорт на квартиру и заявления о согласии на перепланировку от всех жильцов (подробнее можно посмотреть здесь). Кроме того, часто требуется заключение УК о возможности согласования.

Шаг 5. Районная комиссия издаёт распоряжение о разрешении перепланирования помещения. По регламенту на подготовку разрешения отводится 45 дней, обычно это длится месяц. За ускорение процедуры администрация может потребовать «спонсорскую помощь» (платёж проводится официально).

Шаг 6. Проводятся ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом. По их окончании приглашается техник БТИ, который фиксирует изменения и выдаёт новую техинформацию.

Шаг 7. Владелец квартиры предоставляет в райадминистрацию акты выполненных работ (как правило, требуются акты скрытых работ –гидроизоляция пола, монтаж силовых элементов, прокладка инженерных коммуникаций и пр.). Иногда на объект выходит представитель УК, который составляет акт осмотра.

Шаг 8. В райадминистрации получить бланк «Акта о введении в эксплуатацию помещения после перепланировки», заполненный «Акт о введении…» подписать у разработчика проекта и в УК, после чего вернуть акт в администрацию. Там проверяют соответствие проекта и полученной техдокументации, и через 1-1,5 месяца владелец квартиры получает акт, подписанный районной комиссией.

Шаг 9. . Владелец квартиры с актом районной комиссии обращается в БТИ. На основании акта БТИ вносит изменения в существующий план, оформляет новый техпаспорт помещения. Техпаспорт оформляется, в том числе, на электронном носителе – на диске.

Шаг 10. Через МФЦ диск и техпаспорт отправляются в Кадастровую палату.

Шаг 11. В указанный день владелец квартиры приходит в МФЦ и, предоставив расписку о сдаче документов, забирает кадастровый паспорт, в который внесены изменения согласно проведённой перепланировке.

Накладные расходы по согласованию перепланировки:

  • Получение плана квартиры в БТИ (квартира до 100 кв. м) — 500 руб.
  • Техническое обследование квартиры (до 100 кв. м) специалистом БТИ — 600 руб.
  • Техпаспорт на квартиру (до 100 кв. м) — 1 500 руб.
  • Проект перепланировки — от 3 000 руб.
  • Акт проведения скрытых работ (гидроизоляция, усиление и пр.) — от 1 500 руб.
  • Плата в УК за согласование работ(взимается не всеми УК) — от 700 руб.
  • Услуги посредника по согласованию перепланировки (если всю «беготню» на себя берёт посредник) — 15-20 тыс.руб.

Узаконить перепланировку через суд

Иногда легализация перепланировки происходит через суд. Это бывает в трёх случаях. Во-первых, в суд может обратиться владелец квартиры по собственной инициативе. Он не идёт в районную администрацию, а подаёт в суд иск о признании перепланировки соответствующей нормам и правилам. К иску прилагается проект и заключение эксперта. Обычно суд доверяет заключению лицензированной организации, делавшей проект, и выносит постановление в пользу заявителя. Еще в двух случаях проведения согласования через суд, владелец квартиры обращается в этот орган уже после общения с районными властями.

Оксана Немирова, специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»:

Бывают периоды, когда в некоторых районных администрациях отказываются согласовывать уже сделанные перепланировки. Чиновники прямо говорят заявителю, что ему следует решить этот вопрос через судебную инстанцию. Если перепланировка сделана без нарушений, то суд решает в пользу гражданина. Бывает другая ситуация: человек обращается в суд после того, как районная администрация аргументировано отказалась узаконить его перепланировку (или утвердить проект). В этом случае суд, как правило, встаёт на сторону райадминистрации.

Какие бывают «нельзя», и какие из них можно обойти

Специалисты насчитывают почти тридцать «нельзя» при перепланировке квартир. Однако большинство из них касаются очень специфических элементов ремонта (монтаж сауны или дровяного камина, перекладка вентканалов и пр.). При проведении «стандартной» перепланировки следует помнить сравнительно немного правил: нельзя ослаблять несущие конструкции; нельзя размещать санузел над кухней или комнатой; нельзя делать кухни и комнаты без окон; нельзя объединять несколько комнат в одну; нельзя выносить радиаторы центрального отопления на балкон; нельзя запитывать тёплый пол от общего отопления; нельзя, чтобы в спальне было газовое оборудование. В результате перепланировки не должны появиться комнаты площадью менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м (подробнее можно посмотреть здесь).

Оксана Немирова, специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»:

Есть квартиры с длинным балконом – на комнату и кухню. Было несколько случаев, когда хозяева хотели сделать второй выход на балкон. Например, уже есть выход из комнаты, а второй хочется из кухни. В панельных домах согласовать такую переделку практически невозможно. Это считается вмешательством в несущую конструкцию.

Балконы и лоджии – это самое слабое место при согласовании перепланировок. Владельцу квартиры, например, могут запретить менять остекление лоджии, так как внешний вид здания защищён авторским правом. Также проблемный момент – присоединение балкона к жилому помещению.

Павел Сенюк, эксперт компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

Лоджии позволяли присоединять к комнате или кухне до 2005 года, но теперь лоджии и балконы считаются зоной общедомового пользования. Если человек хочет присоединить лоджию к комнате, в УК могут потребовать, чтобы он взял письменное согласие от всех соседей. Выполнить это практически невозможно.

Риэлторы и специалисты по согласованию перепланировок вспоминают немало случаев, когда перед продажей квартир, приходилось разделять балконы и комнаты – восстанавливать балконные двери и остекление. Тем не менее, и сегодня бывают ситуации, когда вопрос о присоединении балкона удаётся решить.

Владимир Бочкарёв, исполнительный директор научно-проектной компании «АСПект»:

Сейчас к балконам столь трепетное отношение, потому что в многоэтажных домах они выполняют функцию спасения людей при пожаре. Если балкон отделён от квартиры дверью, то при пожаре есть шанс спастись, выйдя на балкон/лоджию. Пожарные разрешают присоединять лоджии в квартире, если расстояние от квартиры до земли не более 15 м. Либо недавно был случай – согласовали объединение комнаты и лоджии, потому что в квартире была вторая лоджия, оставшаяся изолированной. Пожарные сочли, что для безопасности жильцов этого достаточно.

Ещё одна переделка, которую районная администрация, как правило, согласовывать отказывается – перенос стояков водопровода и отопления. Тем не менее, как пояснил Владимир Бочкарёв, если проект переноса сделан так, что новое положение стояка не создаст проблем для функционирования водопровода/отопления, то согласование получить можно. Разумеется, районной комиссии надо будет представить заключение эксперта и разрешение на переделку от УК (которая отвечает за работу инженерных систем дома). Подобная перепланировка квартиры в одном из домов Екатеринбурга была проведена недавно.

Оксана Немирова, специалист Агентства «Дом Недвижимости ГК Недвижимость Урала»:

Формально нельзя сделать кухню без окон. Однако был такой проект, который удалось согласовать. Проектировщик сделал широкий дверной проём и обозначил это помещение как кухню-нишу. Что касается бывшей кухни, то в ней, из-за наличия газовой трубы, нельзя было сделать спальню. Проектировщик назвал помещение кабинетом. Такой расклад комиссию устроил.

Ранее портала Диванди рассказывал о реализованных достаточно сложных проектах перепланировки квартир. В одном из них было проведено утепление балкона, в другом – расширение гостиной за счёт прилегающих помещений.

Каталог мастеров, строительных фирм и бригад на Диванди: ремонт квартиры