Градостроительный план и правила землепользования и застройки

19 April 2018

Где и кто выдает. На основании чего делается и для чего нужен ГПЗУ.

Градостроительный план земельного участка - основной исходно-разрешительный документ. Согласно градостроительному кодексу, проектировщик не имеет право начинать выполнение проектной документации без град. плана.

ГПЗУ или Град. план представляет собой многостраничный документ с уникальным номером и датой. В составе которого всегда есть схема или чертеж с указанием места размещения объектов капитального строительства и границей минимального размещения объектов - парковок, крылец, проекций балконов, приямков. Чаще всего пятно допустимой застройки штрихуется и указывается с отступами 3 м от границ.

Также на схеме обязательно учитываются сети и отступы от них. И здесь есть важный момент. Если вы планируете выносить инженерные сети с участка, нужно заранее, еще до подачи заявления на получение ГПЗУ, подать заявки на вынос сетей и уже с ними обращаться за град. планом. Иначе вы получите заштрихованную область с коридорами для прохода существующих сетей и отступами по СП 42.13330 или в соответствии с местными нормами, что еще хуже. Например, бывает за границами участка, метрах в пяти, проходит коллектор большого диаметра, скажем 1,4 м. При этом отступ, в соответствии с новосибирским постановлением №96, будет равен не менее 15 м от коллектора. Соответственно, получите схему размещения с минимальным отступом не менее 10 м от границы, вместо 3 м. Подобные ситуации обычно решаются согласованием с владельцем сетей, в данном примере с Горводоканалом. Получив такое согласие в письменном виде можно уже подавать заявку на град. план. Если у вас проходит воздушка - ЛЭП, на участке и например это 10 кВ, вы получите отступ по ее охранной зоне 10 м в каждую сторону. Выход опять же предварительное письмо или технические условия на вынос сети, взятые в РЭС (для Новосибирска).

Кем выдается Градостроительный план

Как правило, Департаментом строительства и архитектуры, если речь идет о городе. Либо в отделе архитектуры сельсовета, если проектируем в области. Делается в течение одного календарного месяца. Для получения ГПЗУ достаточно быть застройщиком, то есть правообладателем земельного участка либо его представителем по доверенности. В Новосибирске выдача осуществляется по постановлению №4179 от 07.09.2017г., хотя у нас с такой скоростью все принимается и отменяется, что через полгода может и новое появится... В этом постановлении есть образец заявления. Подается заявление и документ удостоверяющий личность. Последнее время перестали требовать заключение СЭС, топооснову для проектирования, выписки из ЕГРН. Раньше подавали это, плюс еще и технические условия от сетевых организаций.

Градостроительный план составляется на основании правил землепользования и застройки (в Новосибирске это Постановление №1288). Такие правила есть у каждого региона, города, сельсовета и т.д. В них прописаны все ограничения для каждой зоны. Прежде всего зоны - это части города, на которые он поделен в соответствии с генеральным планом. Для каждой зоны есть свой перечень разрешенных видов использования земельного участка. Это значит, во-первых, что в производственной зоне вы не построите гостиницу, а в жилой - склад. Есть еще условно-разрешенные виды использования земли, в рамках этого перечня можно подавать на публичные слушанья, и если получится, вы все-таки сможете построить гостиницу в производственной зоне. Есть вспомогательные виды разрешенного использования - это означает, что для производственного предприятия, например, вспомогательным будет административно-бытовой корпус. То есть просто АБК отдельно на отдельном участке могут и не дать построить, а как вспомогательное здание, например, к складу, уже можно.

Параметры, указанные в градостроительном плане

Кроме схемы в ГПЗУ указываются в форме таблицы или просто сплошным текстом такие параметры, как предельная высота и этажность, максимальный и минимальный процент застройки, минимальные отступы от границ участка, минимальное количество машино-мест в границах участка, минимальные размеры площадок для жилья, коэффициент плотности застройки. Данный коэффициент - это отношение общей площади жилого дома к площади участка. Иными словами при коэффициенте, например, 2,5 в зоне ОД (общественно-деловая), на участке 35 соток, вы сможете построить не более 8750 м2 жилья (2,5 х 3500 м2 = 8750). А в зоне Ж (жилая) коэффициент будет меньше и площадь тоже меньше.

Публичные слушанья

Напишу только в контексте данной темы, более развернуто дам информацию в отдельной статье. На публичные слушанья можно зайти уже с полученным градостроительным планом. В качестве отклонений от предельных параметров земельного участка на слушаньях могут быть рассмотрены следующие моменты: минимальный и максимальный процент застройки, отступы от границ (можно уменьшить до 0 м), есть еще

Какие еще есть нюансы.

Экспертиза может потребовать у вас следующие сведения, которые могут быть не отражены в Градостроительном плане: наличие/отсутствие особо охраняемых природных территорий (федерального, регионального, местного значения) - все это заказывается в разных инстанциях, наличие/отсутствие мест полезных ископаемых, скотомогильников, объектов культурного наследия и их охранных зон, наличие зон охраны водных объектов. Все это встречается, как правило не в городе, а если вы проектируете на Алтае или, скажем, в Шерегеше, готовьтесь сами и готовьте заказчика. За справками придется побегать.

ГПЗУ выдается на один участок, расположенный в одной зоне. Если у вас два и больше участка, то сначала их нужно объединить через проект межевания. Бывает так, что ваши участки находятся в разных зонах, например один участок в общественно-деловой зоне, а второй - смежный в жилой зоне. Вам придется пойти на большие публичные слушанья по смене зонирования, они проходят реже, чем обычные по отклонениям.

У меня была ситуация, когда мы получили отказ по разрешению на строительство в УАСИ, так как в один момент консоли, расположенные на любой высоте от земли, стали считаться частями зданий, которые должны входить в пятно допустимого размещения. Другими словами, до этого момента можно было размещать консоли на высоте более 4,5 м за заштрихованной зоной на ГПЗУ, а с этого момента, проекции консолей стали "вне закона" и должны быть вписаны в пятно застройки. Пришлось обрезать консоли, хотя архитектурное решение сильно пострадало.

Важно!

Разрешенное использование земельного участка должно соответствовать во всех документах - в кадастровом паспорте, в градостроительном плане, в названии объекта в проектной документации. При этом должно быть четкое соответствие Приказу №540 об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков.

Выполнение всех требований градостроительного плана не освобождает вас от необходимости расчетов КЕО и инсоляции для определенных объектов, а также проверки соответствия вашего решения по посадке здания всем градостроительным и пожарным нормам, в том числе по отступам, сквозным проездам, размещению различных площадок и т.д.

Как же начинать проектировать без градостроительного плана. В ситуации, когда ГПЗУ еще не выдан, а проектирование уже начато, нужно самостоятельно изучить местные правила землепользования и застройки. Для Новосибирска это Постановление совета депутатов №1288. Вся информация, указанная в ГПЗУ, берется именно оттуда. Всегда можно узнать зону, в которой находится земельный участок, в органах местного самоуправления, чаще всего в департаменте строительства и архитектуры. И уже самостоятельно прочитать всю информацию для конкретного разрешенного использования в конкретной зоне. Но все же при получении ГПЗУ обязательно всегда нужно внимательно его изучить и еще раз все проверить.