Как получить разрешение на строительство здания.

7 April 2018

Говорить буду именно о зданиях. Для ИЖС тема отдельная, там все гораздо проще.

Список сокращений см. в конце статьи.

"...Каждый раз идешь в УАСИ за разрешением, как в первый раз" - всем заказчикам повторяю эту фразу. И не потому что такой тупой и всякий раз наступаю на одни и те же грабли. А скорее от того, что изменения в местном и федеральном законодательстве штампуются с невероятным энтузиазмом и энергией со стороны законотворцев, при этом местные власти с удовольствием трактуют их наихудшим для нас образом.

Вообще разрешение на строительство получает застройщик или технический заказчик. То есть правообладатель земельного участка, либо нанятое им лицо или организация. В идеале все именно так и происходит. То есть занимается этой отдельной сложной работой некий профессионал из штата компании-застройщика, либо специально нанятый под объект человек. А нам остается только удивительно творческий и супервысокооплачиваемый процесс проектирования.

Жизнь диктует свое. Иногда проектировщики, чтобы взять заказ, готовы заниматься сбором исходно-разрешительной документации. Иногда клиент, не желая переплачивать, сам собирает бумаги и пытается решать подчас довольно сложные вопросы, связанные с согласованием, получением разрешений и экспертизами. Я на берегу говорю, что все замечания по проектной документации буду снимать и в экспертизе, естественно, и в УАСИ, и в стройнадзоре, но по инстанциям ходить не буду. Не потому что это какая-то не достойная работа, а просто из-за того, что работать с чиновниками именно мне тяжело. Хотя на разных объектах бывает по-разному, приходится и побегать. Но чаще это связано именно с замечаниями, а не с плановыми походами в ГУАиГ и сетевые организации.

Я предпочитаю работать с партнером, который занимается сбором ИРД и согласованием давно и профессионально. Стараюсь привлекать его на свои объекты, предлагая заказчику такой вариант. Те, кто экономит свое время и хочет сделать все правильно и желательно с первого раза, соглашается. Иные говорят: "за что я должен переплачивать".

Кроме того, люди, профессионально занимающиеся такой работой, часто экономят деньги заказчика. Так как пользуются своими наработанными личными связями для оптимизации расходов. В моей практике были случаи, когда удавалось сэкономить на разных согласованиях и разрешениях суммы с пятью нулями. Например, при выносе сетей или спиле деревьев.

Ладно. Это все важное, но для нас не главное.

Итак, 16 томов проектной документации.

Все знают, что если до двух этажей и до 1500 м2 - значит без экспертизы, хотя и тут есть нюансы. Так как если это комплекс, то с экспертизой. Что такое недвижимый комплекс написано в гражданском кодексе ст. 133.1, кому интересно. А в градостроительном кодексе написано именно отдельно стоящие объекты. Соответственно если по разрешенке у вас комплекс, то будь он хоть 50 м2 и в половину этажа высотой, пойдете в экспертизу. И об этом лучше сразу сказать заказчику.

С точки зрения состава проектной документации, в принципе, неважно экспертный объект или нет. В Новосибирске, будь добр, сдай в УАСИ все 16 разделов проектной документации. Единственное, если объект не большой, можно сделать в одну стадию все. Оформить как проектную документацию, а решения все проработать так, чтобы можно было и построить по этим чертежам.

Важный момент. Эскизный проект, то есть предпроектные проработки должны быть очень похожими на то, что будете рисовать в проектной документации. В другой статье подробнее объясню почему. А рабочка тем более должна быть прямым следствием, логическим завершением, я бы сказал ступенью развития проектной документации. Нельзя как попало принять решение на проектной документации и потом все переделать на рабочей. Да, это сложно, всегда не хватает времени продумать детали.

О разделах документации читайте 87-е постановление правительства. Я затрону подробно эту тему позже.

О технических условиях и ИРД вообще.

По град. кодексу все красиво:

- правоустанавливающие документы на землю;

- градостроительный план, не старше трех!!! лет от роду;

- если есть отклонения от предельных параметров земельного участка, необходимо постановление, по результатам публичных слушаний (о них тоже отдельно и подробно);

- согласование с памятниками, если нужно. В городе есть зоны охраны культурного наследия. В кадастровом паспорте прописывалась данная информация. Вообще, где-то на сайте культурно наследия была карта. Так что если центр, вполне возможно, придется делать визуально-ландшафтный анализ и согласовывать, получая соответствующую бумагу;

- проектная документация, те самые 16 томов. Не забудьте заверить том 1 у застройщика;

- технические условия сетевых организаций (обычно это Горводоканал, РЭС, Новосибирсктеплоэнерго, Ростелеком).

Специфика Новосибирска:

- технические условия УЗСПТС по ливневке. Либо будете подключаться к существующей ливневой канализации, либо могут потребовать подземную емкость и откачивать. Учитесь делать гидравлический расчет, на его основании выдаются ТУ;

- технические условия дорожного и благоустроительного комплекса мэрии на подключение к улично-дорожной сети. Бывает такого напишут... Могут прописать проектирование и строительство 300 м проезда на чужой территории до существующей улицы от вашего участка. В общем все норовят решить проблемы города за счет застройщиков;

- с нового года (2018) со всех начали требовать согласование с тремя аэропортами и Роспотребнадзором. Новосибирск полностью попадает в приаэродромную зону. Был момент в полтора месяца, приостановили выдачу разрешений на строительство, так как Роспотребнадзор не согласовывал ничего и никому, так как порядок не был отработан. Потом снова начали выдавать без этого.

Итак, вам удалось все это собрать, оформить, подготовить.

Прерогатива УАСИ, это раздел ПЗУ, а точнее его соответствие всем местным нормам. Парковки, 100% всех парковок в границах! Отступы от границ! Процент застройки! Коэффициент плотности застройки! Если все это учли, не забудьте о наружном освещении и в перед.

Нельзя просто так взять... и с первого раза получить разрешение на строительство. Почти никогда. Один раз был такой случай, но тогда не официально просмотрели документацию и все таки дали замечания устно. А с заявлением на разрешение уже подали исправленную документацию. Выиграли минимум неделю.

Чуть не забыл... ТЭП! Технико-экономические показатели должны быть четко посчитаны по приложению Г СП 118.13330. Во всех разделах проектной документации, в текстовой и в графической части, а также в заключении экспертизы должно все сходится. В разрешении пишутся ТЭП из вашей документации. Проверяйте все на несколько раз перед выдачей.

Была интересная история с консолями. Проекции консолей осенью 2015-го года оказались "вне закона". То есть до сентября 2015-го можно было спокойно вылезать за 3 м от границы участка консольно выступающими частями зданий, расположенными выше 3,5 м от земли. А вот после стало нельзя. И первыми попали мы. Бились два месяца, в Минстрой ходили, в СРО писали, на слушаньях были (отказали формально, так как зона охраны памятников)... Чуть до суда не дошло, в итоге обрезали консоли, переделали проект, вот пожалуйста разрешение есть. И плевать всем на архитектуру. Идея была интересная, консоли прямо были нужны с точки зрения образа и композиции, но это никого не интересует из власть имущих, к сожалению.

Вот почему "...Каждый раз идешь в УАСИ за разрешением, как в первый раз". Казалось бы вообще уже все знаешь, все проходил много раз. А вот и нет. Господа чиновники что-то новенькое уже придумали для нас. Зато интересно. Прямо непрерывный процесс обучения получается. Но безвыходных не было ситуаций. Да стресс, да время уходит. Но затевая стройку, застройщику нужно реально смотреть на вещи. Не получится все сделать по закону правильно и чтобы за два месяца. Приходя к проектировщику в марте, никак не успеть в текущий строительный сезон начать копать. Никак.

А если вам посчастливилось проектировать в центре, а это значит у вас точечная застройка, запасайтесь пустырником заранее или новопасситом, если первый на вас уже перестал действовать.

Отдельное спасибо моему хорошему товарищу за идею статьи.

*УАСИ - Управление архитектурно-строительной инспекции;

*ИЖС - Индивидуальное жилищное строительство;

*ГУАиГ - Главное управление архитектуры и градостроительства

*ИРД - Исходно-разрешительная документация

*РЭС - Региональные электрические сети

*УЗСПТС - Управление заказчика по строительству подземных транспортных сооружений

*СРО - саморегулируемая организация

*ПЗУ - Схема планировочной организации земельного участка (раздел Генплан на стадии "Проектная документация")

*ТУ - Технические условия