Подводные камни бизнеса: аренда

15.05.2018

Место это - основной фактор определяющий успешность многих и многих бизнесов. Связанных с розничной продажей или шаговыми услугами. Но купить хорошее место, не получится ни на старте ни потом. Поэтому остаётся только аренда

Не буду о плюсах перейду сразу к минусам.

Аренда очень ненадёжная вещь. Нет, если вы арендуете сразу метров 300-800, заплатите на год вперёд другой вперёд, да и вообще являетесь драйвером, к вам будет совсем другое отношение. И аренда будет невысокой, и платить вы её будете потом, и договор будет на 10 лет.

Но… это не про вас. У вас будет типовой договор, без каких-либо обязательств от арендодателя. И срок вашей аренды может кончится очень неожиданно и внезапно, задолго до конца договора.

Основное правило аренды.

В любом более-менее стоящем месте с вероятностью 95% вы не пробудете и 5 лет. Точка.

Да вам может повезти, и вы просуществуете и 10 и 20 лет. Но рассчитывать на это не стоит.

Вариант первый: очень крупный игрок.

Тот самый на 200-300 метров с арендой на год вперёд, … Появляется внезапно, хочет занять ваше и не только ваше место. От вас не зависит ничего, и вы в срок 2-4 недели просто съезжаете. И тут тоже точка. Считайте это стихийным бедствием. Случается, такое нечасто, но чем лучше место, тем больше шансов.

Вариант второй: Игрок крупнее вас.

Пытается въехать конкурент на большую чем у вас площадь. Тут скорее всего вас поставят перед выбором: занять большую площадь, или попробуют куда-то сместить. И не факт что в худшее место. Тут всё индивидуально. Шанс потерять аренду 50/50.

Вариант третий: Арендодатель отжиматель.

Арендатор решил вас подвинуть и заняться тем же самым. Характерно для типовых услуг и товаров без эксклюзива. И небольших магазинов, и центров. Здесь отчасти виноваты вы, слишком уж показано вы демонстрировали доход. И он решил заняться тем же самым. Сам или родственника подтянет, тут тоже не суть важно. Опять же в срок 2-4 недели вы съедете. Пойдёт у него не пойдёт, не важно. Вас там точно не будет.

Вариант четвёртый: арендодатель арендо-повышатель.

Ваша ошибка та-же самая, показано демонстрируете доход. Но арендодатель не пытается занять ваше место, а пытается взвинтить стоимость аренды. Тут всё зависит от договора. Бодаться можно достаточно успешно, но как повезёт. Велик шанс с нового года аренды, получить высокую ставку или съехать.

Вариант пятый: Конкуренты.

Конкуренты открываются в том же месте, у того же арендодателя. (редко но бывает) Естественно стараются открыться в более удобном нежели вы месте. Здесь всё уже зависит от тех плюшек что вы можете предложить клиенту. Не всегда это плохо, (типа микрорынок) В целом самый нестрашный вариант. Если вы конечно не сидите на втором этаже в углу, а он на первом, да на входе.

Вариант шестой: Продавец.

Редкий вариант, но возможный. Продавец «задруживается» с арендодателем, и … пинка под зад. Опять же действует в небольших магазинах/центрах.

Вариант седьмой: Друг арендодателя.

Похож на третий, но только инициатором выступает друг или знакомый арендодателя. И возможно даже в другой сфере. 3-4 недели и на выход.

Вариант восьмой: Арендодатель самодур.

Сейчас нечастый вариант, встречается в основном в небольших центрах или магазинах. Смысл простой, вы (ваш сотрудник) чем то не понравились арендодателю и он вас начинает выжимать. Отбиться можно только на разговоре. Вполне вероятно что конфликт будет устранён и всё пойдёт ровно. Но потом опять возможен новый конфликт.

Вот основные варианты, по каким вы можете внезапно и непонятно лишиться аренды. Сюда можно добавить  и массу других вариантов, но они значительно более редки.

Вывод простой:

Аренда — это ненадёжно. В любом более-менее стоящем месте с вероятностью 95% вы не пробудете и 5 лет. Точка. Защиты нет.

Что же делать ?

1. Не светить прибыль никому. Ни арендодателю, ни продавцу, никому из этого места. У вас всё печально. (С вероятностью 90% вам и притворяться не придётся  )

2. Если точка пошла, то не расширяйте её сразу, а открывайте недалеко (в радиусе 0,5-1 км) ещё пару. Да не так выгодно, но… по собственному опыту могу сказать, открывайте.

Морально очень тяжело вылететь на улицу, с хорошо пошедшим бизнесом. Плюс убытки и простои пока вы место найдёте.

3. Задерживайте аренду на 1-2 дня и вообще разбейте на пару платежей, типа так легче отдавать. (снижайте внешнюю привлекательность бизнеса, особенно если он хорошо идёт)

4. Стригите купоны. Сделав 3 точки, тупо создавайте подушку и копите деньги. Аренда или бизнес кончится, но тогда вы останетесь с деньгами.

Стоит ли покупать помещение?

На начальном этапе нет, Отработайте хотя бы год в хорошем плюсе, оцените перспективы, и уж тогда решайте.

Если риск потери аренды если занимаетесь эксклюзивом?

Есть. Варианты: первый, второй, седьмой, никто не отменял.

Имеет ли смысл арендовать у государства?

Не могу сказать, последний раз имел дело с такой арендой лет 16 назад. В то время было надёжно и недорого. До конца договора не выкидывали.

Можно ли заключить «железный» договор, что бы никак не выкинули ?

Вряд ли, если вы не первый вариант, то условия ставит арендодатель, а не вы.

Понравилась публикация? Подпишитесь на наш канал https://zen.yandex.ru/media/id/5a7151f9f4a0dd71d19c68f1