Colliers International: вакантность торговых площадей Минска составляет 7-8%

20 December 2018

Об изменениях торгового пространства в будущем, арендных ставках, открытии новых торговых объектов в 2019-2020 годах, а также о тенденциях рынка торговой недвижимости Минска, megapolis-real.by рассказала заместитель директора департамента исследований и консалтинга Colliers International Дарья Лапицкая в рамках I Белорусского форума девелоперов.

По ее словам, в 2018 году рынок торговой недвижимости развивался интенсивно, только за I полугодие было введено 327 новых объектов торговли и общепита, открылось 225 магазинов торговой площадью до 41,5 тыс. кв.м., а также появилось 102 объекта общественного питания на 3700 мест.

«Чтобы понять, куда двигаться рынку торговой недвижимости Минска дальше, мы посмотрели на опыт стран соседей, а именно таких городов, как Рига, Вильнюс и Таллин, - сказала Дарья Лапицкая.

- Минск значительно опережает эти города по количеству торговых центров, особенно в категории относительно небольших форматов – 5-15 тыс. кв.м. И это не лишено смысла. Последние исследования показали, что потребитель склонен совершать покупки преимущественно около дома или работы чаще именно в таких торговых объектах. Разница в других сегментах не так разительна».

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

Что касается обеспеченности населения торговыми площадями, то Минск отстает по этим показателям от столиц соседних стран, в том числе в категории небольших форматов, но опережает Москву. Таким образом, имеет смысл убедиться, жители всех ли микрорайонов белорусской столицы обеспечены торговыми объектами в зоне близкой доступности.  

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

По словам эксперта, на один кв.м. торговой недвижимости в Минске приходится всего порядка $400 дохода населения, что на самом деле не так и много по сравнению с соседними странами. Данный факт ставит под сомнение целесообразность инвестирования в торговые объекты, но так кажется только на первый взгляд.

«В Минске много торговых объектов, которые начинают устаревать или частично уже устарели, соответственно они освобождают место для новых», - сказала Дарья Лапицкая.

Сток торговой недвижимости Минска: от ЦУМа до ТЦ «Замок»

Объем стока торговой недвижимости Минска составляет порядка 1,3 млн. кв.м., а если будут реализованы все заявленные на ближайшую перспективу объекты, он может увеличиться на 15-20%.

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

«Долгое время основными торговыми объектами в Минск считались универсальные магазины типа ЦУМа, ГУМа и прочих. Чуть позже стали появляться объекты для размещения торговых точек индивидуальных предпринимателей. В 2006 появилась «Корона» на ул. Кальварийской и стало уже немного по-другому.

Ключевой отметкой стал рубеж 2007 года, когда открылось два первых крупных торговых объекта площадью более 20 тыс. кв.м. – это ТЦ «Столица» и ТРЦ «Экспобел». В 2012 году был введен в эксплуатацию ТРЦ «Замок», который до сих пор является одним из крупнейших торговых объектов столицы.

И после этого сток торговой недвижимости ежегодно пополняется новыми современными объектами. Пока лидером по количеству введенных объектов площадью более 20 тыс. кв.м остается 2013 год», - сказала Дарья Лапицкая.

По словам эксперта, де-факто 2018 год принес белорусской столице всего один новый крупный торговый объект - ТЦ DiaMond City, де-юре – три.

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

До конца года планируется открытие ТЦ «Яркий». В 2019-2020 году в эксплуатацию должны быть ведены такие крупные торговые центры, как «Palazzo», «Минск Сити», «Молл Leroy Merlin», 1 оч. проекта с рабочим названием «Галактика» и 2 оч. строительства «Корона-Уручье».

Возможно открытие таких объектов как «Галерея Сеница» и «Мега», менее вероятно «Магнит Минска».

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

«Возможность реализации всех заявленных объектов неодинакова. Долгожданный объект Palazzo, должен принести на рынок новый формат досуга – аэротрубу. Работы по Minsk City Mall также ведутся.

Что касается Галереи в Сенице, то данный объект находится в высокой стадии готовности, но его ввод многократно переносился, поэтому говорить о конкретных датах не приходится. Ситуация с ТЦ «Магнит Минска» также неоднозначна.

Согласно инвестиционному договору, открытие должно было состояться в 2018 году, однако до его открытия еще далеко. Также ведутся работы по расширению ТРЦ «Экспобел» - планируется вторая очередь строительства, - сказала Дарья Лапицкая.

– Еще одна давняя история – ТРЦ «Немига Молл». Около 7 лет существовали различные версии проекта, но недавно участок был продан белорусскому девелоперу. Надеемся на скорую реализацию проекта. Что касается ТРЦ «Гулливер», то собственник на данный момент находится в стадии банкротства, поэтому, скорее всего, участок выйдет на аукцион».

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

Средняя вакантность площадей  на рынке составляет 7-8%

С точки зрения спроса на рынке наблюдается положительная динамика – мы видим плавный рост розничного товарооборота, а динамика ввода торговых площадей следует за ним. Есть основание полагать, что оба этих показателя в ближайшем будущем покажут рост.

Спрос со стороны арендаторов также прослеживается, правда, он неравномерный. Многое зависит от категории объекта недвижимости. Среднерыночный уровень вакантности площадей сегодня составляет примерно 7-8%.

В ТЦ наибольшей популярностью пользуются небольшие площади до 50 кв.м. и 50-100 кв.м. Причем популярность таких форматов в успешных торговых центрах достигла уровня, когда количество заявок от арендаторов разместить объекты островного типа превосходит возможности некоторых объектов недвижимости.

Согласно данным статистики, по количеству присутствующих на рынке основных якорных арендаторов в сегменте Fashion на территории ближайших европейских стран, абсолютным лидером является Польша. Из 14 стран, представленных в выборке, Беларусь занимает предпоследнее место, обогнав только Албанию.

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

Ставки аренды растут

Со II полугодия 2017 года на рынке столицы наблюдается рост ставок аренды, в связи с вводом ряда новых современных объектов, которые привлекли значимых арендаторов. Это такие объекты, как ТРЦ «Дана Молл», «Галерея», «Грин Сити». В III квартале 2018 года ставки также продолжили рост, и по сравнению с декабрем 2017 года выросли в среднем на 17-20%.

«Также рост ставок аренды мы связываем с желанием ритейлеров расширяться и занимать более выгодные и интересные локации. Особенно это актуально для компаний, которые работают в одной нише и являются конкурентами, - говорит Дарья Лапицкая.

- Заход якорных арендаторов также увеличил поток, посещаемость и выручку некоторых торговых объектов, соответственно вхождение в пул арендаторов такого объекта стоит дороже».

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

Отметим, что на белорусском рынке продолжает встречаться как фиксированная аренда, так и процент от выручки, размер обоих зависит от сегмента, в котором работает оператор.

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

Анализ соцсетей и новый расчет ставок аренды

По словам Дарьи Лапицкой, торговое пространство сегодня меняется, и драйвер этих изменений – люди, технологии и коммерческая составляющая.

«Маркетологи постоянно изучают потребителя, его поведенческие привычки и ценности, чтобы понять его потребности.

С ростом конкуренции борьба за посетителя ужесточится, соответственно на первый план выйдут технологии по сбору, обработке и анализу данных, в том числе из соцсетей, чтобы эффективно реализовывать маркетинговые стратегии», - сказала Дарья Лапицкая.

В торговых центрах будущего основную часть пространства будет занимать зона досуга с акцентом на эмоциональный опыт, который нельзя получить с помощью персональных гаджетов.

«Аналитики прогнозируют, что несмотря на развитие интернет-торговли, к 2030 году 2 из 3 покупок будут осуществляться по-прежнему оффлайн. Также посетители будут приходить в торговые центры, чтобы забрать покупки, заказанные через интернет, либо осуществлять их возврат.

И это может стать одним из основополагающих факторов, образующих поток, поэтому в будущем есть вероятность, расчета арендной платы не от процента выручки, а от количества посетителей. Но это пока только гипотезы», - сказала Дарья Лапицкая.

Слайд из презентации Дарьи Лапицкой
Слайд из презентации Дарьи Лапицкой

Критерии эффективного торгового пространства:

  • Интуитивность и навигация

Человек должен легко ориентироваться в пространстве и интуитивно находить то, что ему нужно.

  • Человеческий фактор

Робот-консультант – это хорошо, но все люди хотят внимания, качественного сервиса и индивидуального подхода.

  • Ценность бренда и разделение его идей

Формирование ценностей и единства взглядов при приобретении товаров у конкретного оператора. Например, покупая кофе у Starbucks, потребитель поддерживает их шаги в отношении заботы об окружающей среде через отказ от использования трубочек.

  • Среда, в которой находится покупатель: интерьерная и экстерьерная

Важна любая мелочь, в том числе запахи, цвет, свет, музыка. Чем приятнее будет атмосфера, тем больше времени покупатель задержится в магазине.

  • Удобство совершения покупки

Возможность совершать покупки любым удобным для покупателя способом, в том числе через телефон, ноутбук или планшет. 

  • Персонализация, то есть создание индивидуального предложения для каждого покупателя

По словам Дарьи Лапицкой, торговые центры будущего изменят свой облик, став центром притяжения с досуговым якорным оператором. «Это то место, куда люди захотят приезжать семьями, возможно на выходные, причем не только за покупками, а для посещения того или иного мероприятия с возможностью проживания на месте.

Или с тем, чтобы выбрать товары для интернет-заказа», - сказала она.

Также в торговых центрах возможно размещение не только торговой функции, но и жилой, а также объектов здравоохранения и других не типичных площадей. Что уже сейчас происходит в некоторых странах мира.

«Сегодня в некоторых торговых центрах размещаются офисы, но, как правило, это происходит ввиду отсутствия торговых операторов.

Однако возможно целенаправленное размещение коворкингов в торговом пространстве как классических, так и бизнес-инкубаторов, стартап площадок для проектов с сфере ритейла, а также креативных кластеров, объединяющих ремесленников, художников и дизайнеров. В одном случае эти решения привлекают дополнительный поток посетителей, в другом – позволяют «творить» в рабочей среде», - сказала Дарья Лапицкая.

Мария Мелёхина