В Минске ставки аренды в ТЦ выше, чем в регионах России - эксперт

Как выжить традиционному бизнесу и торговым объектам на фоне активно развивающегося сегмента e-commerce, что будет происходить со ставками аренды торговой недвижимости, конкурентных преимуществах Беларуси для привлечения якорных торговых операторов из РФ, а также трудностях захода российских компаний на белорусский рынок megapolis-real.by рассказал директор по развитию хобби-гипермаркетов «Леонардо» (Россия), член правления Национальной Ассоциации сетевой торговли России Борис Кац в рамках I Белорусского форума девелоперов.

«Арендные ставки торговой недвижимости в РФ будут падать. Тем не менее, большинство арендаторов считают даже текущий уровень арендных ставок завышенным», - сказал Борис Кац.

По его словам, высокая ставка аренды торговых площадей сохранится в единичных, супероптовых ТЦ, сочетающих отличную локацию, продуманную архитектуру, профессиональный подбор якорных арендаторов и качественное, грамотное управление, включающее существенные затраты на продвижение ТЦ.

ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТАВКИ АРЕНДЫ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ:

* Естественное падение. Чем меньше спрос со стороны арендаторов, тем ниже цена.

«Дело в том, что ставки аренды рассчитываются от оборота на квадратный метр, но рентабельность торговли падает, да и все большую популярность набирают продажи онлайн. Кроме того, сегодня наблюдается отсутствие новой стройки, а реконструкция, которая тотально происходит в Москве, например, по перепрофилированию старых кинотеатров в торговые объекты, направлена на размещение якорных операторов развлечений», - сказал Борис Кац.

* Консолидация рынка. В каждом подсекторе торговли остается все меньше игроков.

«Если раньше помещение можно было предложить 10 компаниям, то сегодня может быть всего 1 претендент», - сказал эксперт.

* Многие города для развития якорных арендаторов уже закрыты.

«Они (якорные арендаторы – Прим.) не предъявляют уже спрос на помещения в новых городах, так как у них открыто уже достаточно магазинов и нужно учитывать не только выручку в новом магазине, но и отток от действующих объектов», - сказал эксперт.

*Уход продаж в интернет. Магазины превращаются из мест продажи в точки знакомства с товаром, которых требуется меньше, чем мест продажи. В результате спрос на торговые площади падает.

РАЗВИТИЕ ТОРГОВОЙ НЕДВИЖИМОСТИ НАПРЯМУЮ ЗАВИСИТ ОТ E-COMMERCE

По словам эксперта, сегодня заканчивается эпоха «перепродавца», а развитие сегмента торговой недвижимости неразрывно связано со скоростью и интенсивностью развития сегмента e-commerce, который набирает все большие обороты.

Слайды из презентации Бориса Каца
Слайды из презентации Бориса Каца

 «Рынок торговой недвижимости напрямую зависит от тенденций и развития розничной торговли, которая сегодня стремительно уходит в виртуальное пространство, активно развивается посылочная торговля из-за рубежа. Стоимость кредитов, ВВП и земли для девелоперов уходит на второй план», - сказал Борис Кац.

Слайды из презентации Бориса Каца
Слайды из презентации Бориса Каца

 «Amazon – это сеть складов, а доставку до потребителя осуществляет национальная почтовая служба. В России почта работает медленно, поэтому, WildBerries создал свою службу доставки и организовал пункты выдачи товаров.

С января по август 2018 года количество пунктов выдачи товаров в России и странах СНГ выросло с 1 до 2 тысяч. К концу года планируется открытие еще 500 пунктов выдачи, которые будут оборудованы примерочными кабинками, и потребитель на месте сможет принять решение о покупке.

По сути, они создают сеть фэшн-магазинов, что угрожает традиционным операторам одежды и обуви, продавцам крупногабаритных товаров», - сказал эксперт.

По словам Бориса Каца, сегменту e-commerce неинтересна продажа мелочевки стоимостью менее $8-10, так как в этом случае издержки на логистику выше, чем стоимость товара. Например, Amazon старается не работать с товарами стоимостью менее $8, WildBerries – менее $16.

Электронной торговле больше интересна электроника, бытовая техника, фэшн-товары. В 2018 году оборот e-commerce составил $2 млрд., в 2019 году планируется выйти на $4 млрд.

«Думаю, этот сегмент очень скоро достигнет существенной доли на рынке», - сказал Борис Кац.

ЧТО ДЕЛАТЬ БИЗНЕСУ И СОБСТВЕННИКАМ ТЦ?

По словам эксперта, чтобы бизнес не убила электронная торговля, нужно научиться производить продукт под собственной торговой маркой, а не перепродавать его, делать потребителю целостное предложение.

ТЦ должны активнее заманивать якорных арендаторов (лидеров в категории), бизнес которых не пострадает или пострадает меньше всего в результате развития интернет-торговли. Это могут быть кафе, рестораны, зоны развлечения, специализированные магазины со сложным ассортиментом.

Слайды из презентации Бориса Каца
Слайды из презентации Бориса Каца

«Именно к таким магазинам мы себя и относим: у нас огромный выбор товаров, которые  не интересны сегменту интернет, так как стоимость комплектации заказа становится слишком высокой.

Да и выбирать мелкие товары на сайте долго, проще - осуществлять выбор оффлайн. Мы занимаемся не только розничной, но и оптовой торговлей, являемся производителями, - сказал Борис Кац.

В Беларуси наш самый популярный формат – магазины от 500 до 900 кв.м. Мы выбрали формат гипермаркета не по площади, а по ассортименту».

Слайды из презентации Бориса Каца
Слайды из презентации Бориса Каца

РОССИЙСКИЕ СЕТИ – ХОРОШИЕ «ЯКОРЯ» ДЛЯ ТЦ БЕЛАРУСИ

Белорусский рынок интересен российскому ритейлу, но не все белорусские сети смогут выдержать конкуренцию, которая будет только нарастать. Поэтому важно создавать качественный сервис, формировать лояльность клиентов, соблюдать гарантии, данные арендаторам и поддерживать идеальное обслуживание здания.

Слайды из презентации Бориса Каца
Слайды из презентации Бориса Каца

«Сегодня самая топовая новость  - смена акционеров в сети магазинов «Буслик». И это правильное решение, так как в противном случае «Буслик» однозначно бы проиграл «Детскому миру» (РФ)», - сказал Борис Кац.

По его словам, сегодня торговая недвижимость перестала быть спокойным и размеренным бизнесом – нужно бежать быстрее конкурентов, чтобы не вылететь с рынка. А рынок всегда будет смотреть в сторону контрагентов с деньгами, для ТЦ - это арендаторы.  

И для собственников ТЦ российские сети могут стать отличными якорными операторами для привлечения потока, но для этого нужна продуманная локация, планировка, инженерия, хорошие ставки и условия.

Слайды из презентации Бориса Каца
Слайды из презентации Бориса Каца

«Белорусам уже сегодня нужно думать, как составить конкуренцию Казахстану и Узбекистану, ведь в той же Алма-Ате и Астане объем выручки сопоставим с Москвой, но загвоздка заключается в том, что все наименования товаров должны дублироваться на национальном языке, в отличие от Беларуси – здесь такого требования нет.

И это нужно использовать при выстраивании отношений с российскими ритейлерами», - сказал эксперт.

ТРУДНОСТИ РОССИЙСКИХ КОМПАНИЙ ПРИ ЗАХОДЕ НА БЕЛОРУССКИЙ РЫНОК

Несмотря на то, что российские сети зачастую сильнее белорусских из-за налаженной системы закупок, большего финансового ресурса и загрузочной силы, у них есть ряд сложностей при заходе на белорусский рынок.

  • Непонимание законов.

«Например, из всех утюгов говорят, что мы союзное государство, а товары нужно сертифицировать», - сказал Борис Кац.

  • Высокие ставки аренды.

«Многие говорят, что в Беларуси низкие ставки аренды, но я, как арендатор, считаю, что ставки здесь наоборот высокие по сравнению с российскими регионами. А по выручке Минск сопоставим не с Москвой или Питером, а с региональными городами», - сказал эксперт.

Мария Волкова