Личное жилье: купить нельзя копить.

27 February 2018

Есть расхожее мнение, что самый надежный способ вложить деньги – это купить недвижимость. Так ли это?

Безусловно, с точки зрения общего снижения рисков потери накоплений можно иметь в личном портфеле свободную квартиру или дом. Говорить о каких-то других преимуществах сегодня не приходится. И не факт, что идеи, навязываемые рекламой банков, для вас обернутся эффективным финансовым инструментом.

«Накопить нереально, возьмите кредит! Первый взнос всего 10%, а остальное потом!», - убеждает вас кредитный менеджер. «Зато будешь жить в своей квартире, а не чужому дяде платить», - приводит железный аргумент ваш друг или коллега. «Затянем пояса и выплатим ипотеку досрочно», - горячо откликаетесь вы. А если отбросить эмоции?

Влезая в ипотеку на длительный срок, мы получаем целый букет из финансовых, социальных и бытовых рисков. Вот вам неадекватные шумные соседи, а вот неожиданная стройка под окнами и трещина в доме. Текущий и капитальный ремонт, мебель и техника, оплата коммунальных платежей – все это заставит проявить сноровку в занимательной игре под названием «свести семейный бюджет». Крепитесь, ведь теперь это ваше жилье на многие годы. Кредитные средства следует привлекать лишь в небольшом объеме, на короткий срок и в крайнем случае.

Допустим, наша цель – двухкомнатная квартира, например, в Нижнем Новгороде стоимостью 3 миллиона рублей. У покупателя есть накопления в размере 300 тысяч. Ему 30 лет, и основная работа приносит постоянный доход. Первое, что приходит в голову большинству граждан – это ипотека. • Первый взнос - 10% или 300 тысяч рублей; • Сумма кредита – 2 миллиона 700 тысяч рублей; • Кредитная ставка 13% годовых (это если очень повезет); • Срок кредита - 20 лет; • Ежемесячный платеж - 32 тысячи рублей; • Ежемесячные коммунальные платежи - 3 тысячи рублей (это в лучшем случае).

Итого, на решение жилищного вопроса каждый месяц мы тратим 35 тысяч рублей. По факту выплаты ипотеки к 50 годам сторонники этой популярной схемы обладают квартирой двадцатилетней свежести. В большинстве случаев кредитное бремя обеспечит нулевые накопления. Для полноты картины можно прибавить нарастающую тревогу по поводу приближающейся пенсии.

Теперь рассчитаем вариант аренды аналогичной квартиры с ремонтом, мебелью, техникой, включая квартплату, на длительный срок по стоимости 15 тысяч рублей. • 300 тысяч рублей начального капитала инвестируем под 12% годовых с ежегодной капитализацией; • При ипотечной схеме мы тратили 35 тысяч рублей в месяц, теперь - 15 тысяч; • Сэкономленные 20 тысяч рублей ежемесячно инвестируем под те же 12% годовых.

Финансовая ситуация выглядит совсем иначе. Через 10 лет сумма накоплений составит 5 миллионов 130 тысяч рублей. Если очень хочется, и есть достойный вариант, можно купить квартиру. В этом случае коммуналку мы платим сами. Пусть она составляет 5 тысяч рублей, тогда остальные 30 тысяч мы продолжаем инвестировать.

В итоге, к 50-летнему юбилею инвестор имеет: • Квартиру в доме, построенном 10 лет назад; • Накопления в размере 6 миллионов 300 тысяч рублей; • Образовавшийся капитал при том же уровне доходности дает 63 тысячи рублей в месяц.

Согласитесь, грустить о государственной пенсии стало гораздо приятнее. Если же через 10 лет с начала инвестирования не торопиться с покупкой, то к 50 годам картина следующая. • Квартиры в собственности нет; • Накопления составляют 20 миллионов 200 тысяч рублей.

Без комментариев. Разумеется, в приведенных расчетах не оцениваются факторы инфляции, повышения ставок по аренде, роста и падения цен на недвижимость, изменения курса рубля и нефинансовые риски.Так же даются усреднённые цены по России. Они могут отличаться от реально существующих, но тут важен смысл. Цену можно подтянуть (расчеты).

Риск-менеджмент - это отдельная статья финансового планирования и работа независимого финансового консультанта. Гораздо важнее ваше отношение к деньгам, пусть даже и небольшим, но кровно заработанным. Готовы ли вы хорошо подумать, прежде чем принимать финансовые решения? готовы ли просчитать и спланировать будущее, в котором хотите жить?

За помощью обращайтесь к специалисту.

Копите, друзья! И будьте богаты!