Инвестировать ли в американскую недвижимость

10.03.2018

Задумываясь о пассивном доходе, люди прежде всего ищут проект не только выгодный, но и надежный. Поэтому многие все чаще обращают свой интерес в сторону США. Политическая и экономическая стабильность страны привлекает все больше инвесторов. О том, какие сферы наиболее привлекательны для инвесторов, рассказывает владелец компании «Русская Америка», эксперт по инвестициям в недвижимость в Америке Юрий Моша.

Безопасное капиталовложение

Поскольку не все могут жить и управлять каким-либо бизнесом непосредственно в Америке, потенциальным инвесторам нужна гарантия того, что проект, в который они вкладывают деньги, будет оставаться под их надежным контролем. Такую гарантию «на расстоянии» может дать, например, недвижимость. Недвижимость никто не украдет, не заберет, и ее нельзя потерять, потому что законы в США соблюдаются, и любые махинации с недвижимостью очень быстро вычисляются и пресекаются. Именно поэтому инвестиции в недвижимость более стабильны, чем, к примеру, инвестиции в открытие ресторана. Предположим, «завтра» нанятый вами управляющий ресторана допустил ошибку или просто начал работать плохо. Месяц-другой, и ваш бизнес пойдет ко дну. Или акции, которые могут рухнуть в один момент, как можно это видеть на примере компании Snapchat. Кроме того, в игре на бирже надо разбираться, что не так-то просто. А чтобы инвестировать в недвижимость, не нужно проходить никакого специального обучения и получать сертификаты. Хотя, конечно, и в этом случае не рекомендуется заниматься инвестированием без профессиональных консультантов. Недвижимость можно продать в любой момент, если инвестор захочет вернуть свои деньги. Цена на нее растет на 1-2% в год, тем самым защищая ваши вложения от инфляции. Есть некоторые штаты, где та растет даже более динамично. По данным аналитиков, показатель возврата инвестиций (ROI – Return of Investments) для Майами составляет от 3% до 5% в год. Доход от аренды в популярных районах Корал-Гейблс (Coral Gables) и Ки-Бискейн (Key Biscayne) варьируется от 4,8% до 6% в год, а в менее респектабельном, но перспективном районе Авентура (Aventura) выгоднее всего сдавать в аренду небольшие студии, которые приносят до 9% годовых.

Инвестиции на берегу океана

Законодательство США предлагает множество вариантов получения доходов с недвижимости. Но в то же время надо понимать, что далеко не каждая недвижимость может гарантировать выгоду от инвестиций. Поэтому всегда необходимо изучать рынок на предмет выгодного вложения.

«Наша компания потратила много лет на изучение рынка недвижимости, чтобы найти ту нишу, которую мы сейчас заняли. Мы занимались субарендой в Нью-Йорке и скупкой квартир в Майами и только сейчас пришли к пониманию, что самое выгодное на сегодняшний день – это строительство домов в небольших городках во Флориде. В городках, расположенных близко к океану», – делится знаниями Юрий Моша.

Одна из главных причин, привлекающих в город инвесторов, – система налогообложения: во Флориде отсутствует налог на доход физических лиц, а также налог на роскошь. Да, придется потратить время на выбор объекта, зато прибыль от подобного инвестирования может составить от 6% до 10% годового дохода. И еще очень важный момент, на который обращает внимание эксперт, это то, что для управления таким бизнесом нет необходимости в активном личном участии. Инвестору даже не нужна виза, прилетать в Америку для оформления всех документов тоже нет необходимости. Иногда даже не нужна полная сумма на покупку понравившейся вам недвижимости: инвестору достаточно иметь 30-40% необходимой суммы для первого взноса – та зависит от условий банка. Остальные деньги американский банк выдаст в кредит, т.е. инвестор получает ипотеку на 30 лет под 3-5% годовых. Гражданство и национальность инвестора в данном случае не имеют никакого значения. В Америке нет запрета на покупку недвижимости иностранцем ни в одном штате. Более того, для покупки недвижимости в Америке инвестору не обязательно иметь доход именно в США.

Как отличаются условия инвестирования в различных штатах

Условия инвестирования действительно сильно могут отличаться в разных штатах.

«Наша компания специально делала расчеты сроков окупаемости объектов недвижимости, сравнивая не только города Америки, но и Европы. И штат Флорида в этом плане выгоднее. Прежде всего потому что здесь маленький порог инвестиций. К примеру, Нью-Йорк очень сильно переоценен, поэтому там окупаемость дольше, чем во Флориде. Дом в Нью-Йорке будет стоить $700 тыс., а во Флориде такой же точно дом будет стоить $200 тыс. Отсюда и долгая окупаемость в Нью-Йорке, даже несмотря на более высокую аренду», – объясняет нюансы инвестирования Юрий Моша.

Сколько нужно денег, чтобы стать инвестором

Минимальный порог вхождения в инвестбизнес с недвижимостью, если это дом, составляет около $50 тыс. Но если, например, пятеро друзей собрались вместе и решили, что не хотят брать кредит, но при этом намерены вложить деньги, то они могут скинуться по $10 тыс. и открыть юрлицо в Америке, и юрлицо будет владеть этим домом. Такой способ инвестирования называется краудфандингом. В дальнейшем этот дом можно сдавать или сразу продать. Но, как правило, люди первый год сдают дом, а на второй год продают, чтобы не платить налог.

Как выстраиваются отношения с налоговыми органами у инвесторов

Несмотря на кучу пугалок, которые распространяются в фильмах и СМИ о мощи и неподъемности налогового бремени в Америке, налоги тут не так велики, чтобы их бояться. В США строить отношения с налоговой инспекцией вообще не составляет никакой проблемы. Во-первых, все делается дистанционно – через сайт подается декларация. Во-вторых, можно нанять русскоговорящего бухгалтера, услуги которого стоят $300 в год.

Если говорить о размерах выплат, то, к примеру, сдавая недвижимость, надо платить налог с прибыли порядка 20%. Конечно, существуют схемы по оптимизации этих налогов. К примеру, оформить юрлицо или, к примеру, если построил дом и решил продать, то продавать надо не в первый год после строительства, а во второй, потому что налог будет либо минимальный, либо – если прибыль составит до $44 тыс. – его не будет вовсе.

Сколько нужно вложить денег в экономику Америки, чтобы получить ВНЖ или визу

Юрий Моша отмечает, что инвестиции в недвижимость и легализация своего пребывания в США существуют в параллельных плоскостях и никак не зависят друг от друга, как, впрочем, во многих других странах. За исключением случаев, когда недвижимость является коммерческой, и инвестор может доказать иммиграционной службе, что его недвижимость – это бизнес, который приносит доход государству. К примеру, если он купил отель или ресторан и сам им управляет.

Как защититься от обвинений в инвестировании «грязных денег»

Любой банк легко может проверить, откуда у вас деньги. Но, как правило, это делается, когда сумма очень большая. Подтвердить, что деньги законные, может факт продажи недвижимости в своей стране, наследство, получение дивидендов по акциям, большая зарплата.

Как защищены инвестиции от мошенничества внутри самой страны

Случаи мошенничества в сфере недвижимости и инвестиций на территории США встречаются крайне редко. Опять же, это скорее истории из голливудских фильмов. Слишком строго местное законодательство к тем, кто желает быстро нажиться на доверчивых инвесторах. Слишком берегут американские власти инвестиционный климат и уровень доверия тех, кто готов вкладывать деньги. Кроме того, существуют открытые базы, по которым инвестор сам может проверять недвижимость и сравнивать ее реальные характеристики с желаемыми.

«Наша компания для своих клиентов сама проверяет технические характеристики участка: чтобы были проведены все коммуникации, чтобы не было ям на участке. Более того, мы и юридическую экспертизу проводим, и предоставляем нашим клиентам доступ к государственной базе недвижимости штата, чтобы они сами удостоверились, что не числится долгов по участку, что участок с правильными границами и так далее», – говорит эксперт.

Юрий Моша уверен в необходимости консультации и помощи экспертов.

«Бывают случаи, когда по незнанию покупают такую недвижимость, которую потом несколько лет невозможно сдавать из-за документальных ограничений. Или, к примеру, есть такая категория недвижимости, которую сдавать можно, но сроком минимум на полгода, а вот посуточно сдавать нельзя», – комментирует эксперт.

Разумеется, к такому повороту событий не готов ни один инвестор, который рассчитывает получать прибыль уже сейчас и по той схеме, которая ему выгодна. Подобные нюансы могут сорвать планы бизнеса.

Конечно, все эти особые условия прописаны в сделке, но далеко не все люди могут вникнуть в суть юридических формулировок. Если при этом учесть, что написанные мелким шрифтом условия договора даже на русском языке мы вычитываем нечасто, то становится понятно, что за границей без квалифицированной помощи специалистов лучше не рисковать и не подписывать важные документы. А риелторы – они, как говорится, и в Америке риелторы: им надо продать, так что никто не станет акцентировать ваше внимание на нюансах. Поэтому лучше обращаться к консультантам, которые работают с проверенными риелторами, могут сами вычитать договор сделки на предмет каких-либо особенных условий и от начала до конца все разъяснить клиенту.

– Не могли бы вы дать небольшую инструкцию для желающих впервые инвестировать в американскую недвижимость?

– Поскольку я должен говорить о том, что знаю наверняка, расскажу, как это делает наша компания. Во-первых, необходимо купить участок под строительство дома, который наша компания поможет оформить на инвестора. После можно будет заниматься вопросами кредитования. Если инвестор в кредите не нуждается, мы переходим ко второму пункту – оформлению договора со строительной компанией и выбору проекта дома. Наша компания предоставляет своим клиентам проекты разных домов. В-третьих, утверждение и согласование проекта с инвестором, который может внести свои изменения в проект дома, и со строительной компанией. После оформления всех необходимых документов уже через 10 месяцев клиент получает готовый дом на свое имя.

Я говорил ранее о возможности инвестирования в один проект несколькими людьми – краудфандинге. В случае такого рода инвестиций наша компания помогает оформить недвижимость на юридическое лицо. На сегодняшний день это самый доступный и выгодный способ инвестирования. Потому что любой человек, имея на руках небольшую сумму (в среднем нужно $10 тыс.), может приобрести качественную недвижимость в хорошем месте в США – в нашем случае во Флориде.