Что нужно делать, чтобы сэкономить на ипотеке?

Так уж получилось, что тема ипотеки мне очень близка, с этими выплатами я живу уже год. Главное, что я для себя поняла- это не страшно! Когда я оформляла данный кредит, я действовала по наитию и интуиции, теперь, оборачиваясь назад, я понимаю, что мне повезло сделать все правильно! Собрала для вас пункты, как бы я поступила сейчас уже осознанно, чтобы сэкономить значительные суммы!

1. Просить скидку.

Да, это не рынок, но демпфер цен есть всегда и у всех. У продавца новостроек есть пул квартир со скидкой(второй, последний этажи, не самые популярные планировки или метраж), у продавцов вторички это заранее накинутая сотня-другая для торга, у банка это различные неафишируемые программы или новые условия, которые еще не попали в рекламу. Поведение при этом должно быть более чем отстраненное, не нужно напирать своими условиями(дети, родители,задержки зп,другие потери). Вам нужно обозначить свою позицию и показать, что в самом крайнем случае вы готовы отказаться от сделки( при этом в конце торга никто не мешает принять условия, если конкретный объект вам особо приглянулся).

Как это было у меня: я покупала новостройку, у застройщика на сайте был пул квартир со скидкой в 6%. Я ехала за одной из них, но не хотела последний этаж. При этом выбрав квартиру по своим параметрам, спросила нет ли скидок именно на нее, таких же как на тот пул. Мне предложили скидку 3%. Это меньше конечно, но в сумме получилось почти 150 тысяч рублей! А если бы я про нее не спросила, мне бы никто не предложил))
В банке на момент согласования момей ипотеки был одобрен процент 10,5. Когда я спросила, есть ли понижающие условия- сказали, что текущая ставка обновлена до 9,5 и договор оформляется по текущей. Кто знает, если бы я не спросила, возможно ставка была бы по одобрению..

2. Копить первоначальный взнос.

Ну это банально да, чем больше накопите- тем на меньшую сумму пойдет процент и во многих банках тем меньше будет сам процент. Если ПВ составляет 50% то при покупке новостройки можно получить вообще беспроцентную рассрочку без всяких обременений. В общем копите-и вам зачтется.

Я копила более 4 лет и мой взнос составил 30%. Об этом процессе накопления можно почитать ТУТ.

3. Искать дешевую страховку.

Я удивилась, что разница может быть в десятки раз! Это нужно делать на предполагаемую сумму еще до взятия кредита, так как страховка уже должна быть на момент подписания договора( это также во многих банках поможет снизить процент кредита).

Здесь я могу привести только свой опыт- в Сбербанке страховку мне посчитали 20.000 рублей в год, оформила в итоге в Согазе за 2600. Одобрение при этом было на одинаковую сумму, дальше я просто искать не стала, разница в 10 раз это и так сильно!

4. Минимально возможный срок и минимально возможный платеж.

Данную тему я уже раскрывала ТУТ. Повторюсь вкратце- минимально возможная сумма важна, чтобы как можно чаще гасить сверх графика тело кредита, минимально возможный срок при таком платеже важен как чисто психологически, так и в любой ситуации с аннуитентным платежом, где большая часть платежей в первой половине срока это проценты. А общая сумма процентов зависит как раз от общего срока кредита. Здесь есть явное противоречие, так как чем меньше общий срок кредита тем выше платеж, а чем ниже платеж-тем дольше срок. Суть как раз в том, чтобы найти тот самый баланс, при котором сверх графика вы все еще сможете вносить регулярные платежи, при этом максимально уменьшив срок! Например, рассчитать не 20 лет, а 15, да на первые годы чуть ужаться, но это стоит того, чтобы не чувствовать висящий долг на полжизни вперед!

Как это было у меня: я живу одна и расчет в ползарплаты проходил для меня на 5 лет, при этом на большее мне бы уже не хватало...Я оформила 10 лет и около 40% зп, при этом разницу регулярно внося сверх. За год платеж уменьшился на четверть, теперь обязательная часть около 30% зарплаты. Я сама могу выбирать, в какие месяцы отдавать половину дохода, а в какие только по графику. Это мой баланс. При аналогичных вводных коллега оформил договор на 20 лет и платит строго по графику. при этом держать финансовую дисциплину по моему мнению сложнее, так как вынужденно ужиматься не приходится, а добровольно отдать половину месячного бюджета сложнее, чем 10 % от суммы, на которую привыкаешь жить в первые месяцы платежей. При одних вводных есть все шансы платить больше 10 лет, в то время как я планирую не более 5(тот самый срок, на который я могла взять обязательства)

5. Оформлять договор опциона.

Проще для восприятия- платное бронирование при покупке новостройки или предварительный ДКП при покупке вторички. Данный пункт наиболее актуален при покупке в качестве инвестиции и несет в себе очень много рисков( если сделка сорвется, сумма по данному договору будет потеряна в счет продавца, оспорить это нельзя-данное условие документируется). Вы спросите-какие же выгоды тогда и в чем экономия? Если покупка является инвестицией, то данная сумма не войдет в общую стоимость по договору и в случае скорой продажи с нее не придется платить налог. Данный договор обязывает продавца держать квартиру для вас на указанный срок, таким образом сделку можно отсрочить на срок от 1 до нескольких месяцев, что позволит например дождаться окончания вклада, не потеряв проценты, или дождаться какого то денежного поступления, а также зафиксировать цену квартиры независимо от того, какие события будут на рынке в этот период.

Как это было у меня: договор опциона на месяц позволил зафиксировать стоимость квартиры и уменьшил ее цену по договору еще на 3%, а также дождаться месяц до окончания вклада и не потерять почти 100 тысяч процентов при нахождении устраивающей меня квартиры. Также этот срок позволил дождаться текущей зарплаты, чтобы максимально увеличить первоначальный взнос и уплатить комиссию за оформление договоров агентами. И тут мне повезло еще больше, так как изменением внутреннего регламента застройщика за этот месяц комиссия за оформление была отменена! Я сэкономила еще несколько десятков тысяч рублей!(от 30 до 50 если верить менеджеру, конечный расчет зависел бы от суммы в ДДУ).

Вывод: моя итоговая экономия благодаря этим пунктам составила

120.000 за скидку от застройщика+17500 за страховку у другой компании+100.000 за время ожидания процентов по вкладу по договору опциона+50000 за отмену комиссии во время действия опциона = почти 300.000 рублей.

Это только в момент оформления! А если посчитать еще выгоду в процентах по ипотеке от досрочного погашения, а также от процентов на ту сумму (300.000 рублей) которую удалось сэкономить на старте и не включать в тело кредита!