Нужно ли ИП, чтобы сдавать квартиру

16 November 2018

Нередко у граждан, сдающих свободную квартиру в аренду, возникают сомнения: я получаю доход, должен ли я платить налог и регистрироваться в качестве ИП? Давайте разбираться вместе.

Нужно ли ИП для сдачи квартиры

Как известно, гражданин имеет право заниматься предпринимательской деятельностью только после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 23 Гражданского кодекса РФ).

Бытует мнение, что получение статуса ИП для арендодателя необходимо. Это неверно.

Имеются официальные разъяснения: при аренде квартиры гражданин не несет тех рисков, которые несет предприниматель, значит, и сдача квартиры в аренду — не предпринимательская деятельность, однако приносит физлицу доходы, облагаемые налогом на доходы физических лиц.

В то же время, предположим, гражданин — не предприниматель:

  • приобрел для сдачи в аренду несколько помещений;
  • сдает их постоянно;
  • систематически получает доход — арендную плату.

Это уже рискованно: налоговая инспекция может доначислить налоги как предпринимателю на общей системе налогообложения. И суды признают это правомерным (например, определение ВС РФ от 08.04.2015 № 59-КГ15-2).

Кроме того, Налоговый кодекс РФ прямо относит доход от аренды к доходам граждан — не предпринимателей, облагаемым НДФЛ (письмо Министерства РФ по налогам и сборам от 06.07.2004 № 04-3-01/398).

Таким образом, сдача квартиры в аренду физлицом не является предпринимательской деятельностью.

Какие налоги нужно уплатить от сдачи квартиры

Рассмотрим, какие налоги и взносы должен будет уплатить гражданин, сдающий квартиру в аренду:

  • Без регистрации в качестве ИП — НДФЛ по ставке 13% от суммы арендной платы (п. 1 ст. 224 НК РФ).
  • При регистрации в качестве ИП и общей системе налогообложения — НДС по ставке 18% (если ИП не подаст заявление об освобождении от данного вида налога), НДФЛ по ставке 13%.
  • Если ИП применяет УСН — процент от доходов в форме арендных платежей в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

ИП на любой системе налогообложения должен, кроме того, ежегодно уплачивать страховые взносы (их размер на 2018, 2019 и 2020 годы определен в фиксированном размере, п. 1 ст. 430 НК РФ).

ВАЖНО!
В настоящий момент ИП, занимающийся сдачей в аренду принадлежащей ему недвижимости, может применять патентную систему налогообложения (подп. 19 п. 1 ст. 346.43 НК РФ), если патентная система введена региональным законом по месту нахождения недвижимости. Патент заменяет НДФЛ, НДС и налог на имущество физлиц и платится в размере 6% от вмененного дохода. В Крыму и Севастополе ставка налога по патентной системе ниже — 4%.

Итак, гражданин, сдающий в аренду квартиру, не обязан регистрироваться в качестве ИП, но налоги на доходы физлиц уплачивать должен. Но гражданин вправе и зарегистрировать ИП на удобной и выгодной для себя (скорее всего, патентной) системе налогообложения.