Перепродали новую квартиру - как не платить налоги

30 January 2019
164 full reads
3 min.
206 story viewsUnique page visitors
164 read the story to the endThat's 80% of the total page views
3 minutes — average reading time

Ставка налога на доходы физических лиц составляет 13%. Однако такой налог, начисленный на вырученную от продажи квартиры сумму, может быть весомым для кошелька гражданина. Давайте разбираться, как можно минимизировать размер налога к уплате при продаже новой квартиры.

Перепродали новую квартиру - как не платить налоги

Почему все, кто купил квартиру до 01.01.2016, могут продать ее без НДФЛ

Налоговый кодекс разрешает не платить НДФЛ со стоимости квартиры тем, кто долго владел этой квартирой и только потом продал.

Долго — это сколько?

Первое правило долгого владения — не менее 3 лет в отношении жилплощади, которую вы оформили на себя до 01.01.2016.

ВАЖНО!
Точка отсчета этого срока — момент внесения записи о новом собственнике в ЕГРН (ранее — ЕГРП), который ведет Росреестр, а не дата подписания договора на покупку, дарение квартиры.

Таким образом, если вы стали собственником жилья до 01.01.2016, то в 2019 году его уже можно смело продавать и не платить НДФЛ.

Когда еще можно не платить налог

Второе правило, при котором не платят НДФЛ с продажи (п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ), — владение не менее 5 лет жилплощадью, оформленной после 01.01.2016.

Но есть исключения. Сокращенный срок владения в 3 года применяется и к жилью, оформленному после 01.01.2016, если оно было получено (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

  • по наследству или дарственной от члена семьи или близкого родственника;
  • итогам приватизации;
  • договору пожизненного содержания с иждивением.

ВАЖНО!
Если квартира или дом продаются раньше указанных 3 или 5 лет, то формально появляется обязанность уплатить налог с переданной покупателем суммы. Однако это не значит, что налог обязательно придется платить и делать это в полном объеме. Есть правило о так называемом налоговом вычете. Оно позволяет уменьшить НДФЛ с продажи жилья или не платить совсем.

Как уменьшается налог с продажи квартиры за счет налогового вычета

Налоговый вычет позволяет на законном основании снизить расчетный доход для начисления налога. По выбору продавца жилья это можно сделать двумя способами:

  • Вычесть из цены продажи объекта 1 млн руб. (подп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
  • Вычесть из цены продажи объекта сумму расходов, связанных с его приобретением нынешним продавцом, подтвержденную документами (подп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Проще говоря, налог можно рассчитать с разницы между ценой продажи квартиры и ценой, по которой ее ранее приобрели.

ВАЖНО!
Занизить договорную цену, чтобы уплатить меньший налог, не получится! Если квартира продается по цене ниже 70% от ее кадастровой стоимости, ФНС начислит НДФЛ не на договорную цену квартиры, а на ее кадастровую стоимость, умноженную на специальный постоянный коэффициент 0,7 (п. 5 ст. 217.1 НК РФ).

Подведем итоги. Если продается только что купленная квартира, налог не придется уплачивать в двух случаях:

  • цена продажи равна цене покупки или меньше нее (и не сильно отличается от кадастровой стоимости);
  • цена продажи не превышает 1 млн руб.