Что такое государственная регистрация сделок?

18 May 2018

Государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом.

Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и потому не может рассматриваться как недопустимое произвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией Российской Федерации прав владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Вышеуказанное следует из Определения Конституционного Суда РФ от 5 июля 2001 г. N 132-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "РЕБАУ АГ" на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 165 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации".

Согласно п. 1 ст. 158 Гражданского кодекса РФ сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Государственная регистрация не может признаваться в качестве формы договора.

К таким выводам приходит судебная практика (см., например, Постановление ФАС Поволжского округа от 31 января 2007 г. по делу N А49-3536/2006-127А/11).

Напомним, что внесение первой части поправок в Гражданский кодекс РФ было связано с принятием Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ).

Он вступил в силу с 1 марта 2013 г. (за исключением некоторых отдельных его положений).

Закон N 302-ФЗ дополнил часть первую Гражданского кодекса РФ ст. 8.1. В этой статье идет речь о государственной регистрации прав на имущество.

Так, ею установлено, что в случаях, предусмотренных законом, подлежат государственной регистрации:

- права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу;

- ограничения прав;

- обременения имущества.

В п. 2.1 раздела II Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации указывалось, что применительно к регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регистрации подлежат не только имущественные права, но и некоторые сделки с указанным имуществом, в связи с чем был сделан вывод о целесообразности устранить указанное смешение различных систем регистрации и перейти на подлинную систему регистрации прав.

Статья 8.1 Гражданского кодекса РФ содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.). Данная норма распространяется на регистрацию в различных реестрах: Едином государственном реестре недвижимости, Едином государственном реестре юридических лиц и т.д.

Для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 551 Гражданского кодекса РФ). При этом с момента возникновения соответствующего основания для государственной регистрации права стороны такой сделки или лица, участвовавшие в деле, в результате рассмотрения которого принято названное судебное решение, не вправе в отношениях между собой недобросовестно ссылаться на отсутствие в государственном реестре записи об этом праве.

Иной момент возникновения, изменения или прекращения прав на указанное имущество может быть установлен только законом. Например, вне зависимости от осуществления соответствующей государственной регистрации право переходит в случаях универсального правопреемства (ст. 58, 1110 Гражданского кодекса РФ), в случае полного внесения членом соответствующего кооператива его паевого взноса за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное кооперативом этому лицу (п. 4 ст. 218 Гражданского кодекса РФ) (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

В настоящее время Гражданский кодекс РФ содержит положения о необходимости государственной регистрации сделок, однако эти положения применимы не ко всем сделкам. Так, правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. 558 (о государственной регистрации договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры), 560 (о государственной регистрации договора продажи предприятия), 574 (о государственной регистрации договора дарения недвижимого имущества), 584 (о государственной регистрации договора, предусматривающего отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты) Гражданского кодекса РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (который вступил в силу с 1 марта 2013 г.).

Продолжают применяться положения части второй Гражданского кодекса РФ, которыми установлено, что:

а) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ);

б) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ);

в) договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 658 Гражданского кодекса РФ).

Отметим, что по соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством (п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания"). К таким договорам применяются по аналогии положения законодательства о договоре аренды, и они подлежат государственной регистрации применительно к п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом обременение устанавливается на все здание в целом (абз. 3 п. 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Обратим также внимание, что требование о государственной регистрации договора аренды здания или сооружения распространяется на договоры, которые заключены на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ). Отсюда следует, что договоры аренды, заключенные на срок до 1 года, не подлежат государственной регистрации.

Контрагенты могут заключить договор аренды на срок 11 месяцев и при этом не регистрировать его. Известны случаи, когда стороны устанавливали срок действия договора в календарных днях, например не более 360 календарных дней с даты подписания договора сторонами.

По общему правилу в силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Статьей 431 Гражданского кодекса РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно ст. 190 Гражданского кодекса РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

В вышеуказанном случае, когда срок договор аренды был заключен на срок, не превышающий 360 дней, суд указал, что такой срок договора составляет менее года, поэтому такой договор не требует государственной регистрации (Постановление ФАС Центрального округа от 4 июля 2014 г. по делу N А35-5177/2012).

Нередко споры возникают и по вопросу о том, необходимо ли регистрировать договор аренды, изначально заключенный на срок менее года, в случае его дальнейшей пролонгации (в том числе автоматической, которая осуществляется без заявления одной из сторон).

Продление срока действия договора не означает заключение договора на срок более года. Сам срок продления составил менее года.

Для целей государственной регистрации период времени, установленный дополнительным соглашением по истечении срока действия договора, не должен включаться в срок аренды. Поэтому договор аренды следует считать заключенным на срок, указанный в договоре (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15 марта 2007 г. N Ф04-849/2007(31829-А81-39)).

Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее 1 года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ. Поскольку фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежит государственной регистрации, в случае если срок продления (срок аренды по новому договору) составляет менее 1 года.

В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 Гражданского кодекса РФ), и оснований для применения судом положений ст. 1102 (об обязанности возвратить неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение)), 1105 (о возмещении стоимости неосновательного обогащения) Гражданского кодекса РФ не имеется. В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.

В то же время в силу ст. 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Помимо вышеуказанных положений Гражданского кодекса РФ о необходимости государственной регистрации ряда договоров, продолжают применяться правила о государственной регистрации договоров, установленные иными законодательными актами РФ, о том, что:

а) в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, права на имущество, которое передается в лизинг, и (или) договор лизинга, предметом которого является данное имущество, подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 20 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)");

б) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ).

Обратим внимание, что с 1 июля 2014 г. отменено требование о государственной регистрации договора залога недвижимости.

Согласно п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2013 г. N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 367-ФЗ) правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и Федеральном законе от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке), не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу Федерального закона N 367-ФЗ (т.е. после 1 июля 2014 г.).

При этом в соответствии с Гражданским кодексом РФ:

а) к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Законом об ипотеке, - общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 Гражданского кодекса РФ);

б) залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации, в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1 Гражданского кодекса РФ) (п. 1 ст. 339.1 Гражданского кодекса РФ).

В силу п. 1 ст. 19 и п. 1 ст. 20 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном настоящим Федеральным законом и Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости". Государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя. Ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины (Письма Минфина России от 28 августа 2014 г. N 03-05-06-03/43066, N 03-05-05-03/43063).

Отметим, что в ряде случаев недобросовестный контрагент может обратиться в суд с требованием о признании договора незаключенным по тому основанию, что он не прошел государственную регистрацию. Такая практика существует, например, в отношении договоров купли-продажи транспортных средств. Суды в таких случаях (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 6 апреля 2015 г. N Ф06-21752/2013) принимают сторону добросовестных приобретателей.

Так, следует учитывать, что согласно п. 1 ст. 223 Гражданского кодекса РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Данная норма в полной мере распространяется на транспортные средства, поскольку их отчуждение не подлежит государственной регистрации (п. 2 указанной статьи).

Действующее законодательство связывает момент приобретения в собственность движимого имущества только с передачей этого имущества (если иное не предусмотрено договором), а не с производством каких-либо регистрационных действий.

Покупатель, который получил транспортное средство по договору купли-продажи и акту приема-передачи и уплатил указанную в договоре стоимость транспортного средства, приобретает право собственности на него, в частности право пользования, владения и распоряжения полученной вещью по своему усмотрению, в том числе право отчуждения, с даты передачи транспортного средства продавца в распоряжение покупателя.

Согласно п. 3 ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. По смыслу п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса РФ в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации. Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации. Поэтому подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок (п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными").

Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.

Однако отсутствие государственной регистрации договора, подлежащего такой регистрации в силу требований федерального закона, не освобождает лиц, подписавших соответствующий документ, при достижении между ними согласия по всем существенным условиям сделки от исполнения принятых на себя обязательств в рамках содержащихся в тексте договора условий (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 30 марта 2017 г. N Ф05-2423/2017).

Согласно п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу нормы п. 2 ст. 165 Гражданского кодекса РФ требование о государственной регистрации сделки может быть предъявлено одной из сторон сделки к другой стороне, уклоняющейся от исполнения обязанности, связанной с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество. Из положений изложенной нормы следует, что для вынесения решения о государственной регистрации сделки истец должен доказать, что другая сторона уклоняется от ее государственной регистрации. Под уклонением от государственной регистрации следует понимать бездействие стороны в сделке, подлежащей государственной регистрации, выраженное в невыполнении установленных законом или договором действий, необходимых для проведения государственной регистрации (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 ноября 2015 г. N 18АП-12485/2015).

При этом сторона, которая необоснованно уклоняется от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

Срок исковой давности по требованиям, указанным в ст. 165 Гражданского кодекса РФ, составляет один год (п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). Это специальный срок исковой давности, который установлен в размере меньшем, чем общий срок исковой давности, составляющий 3 года.

Сокращенный (годичный) срок исковой давности, установленный в п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса РФ, не распространяется на требование одной стороны сделки к другой стороне о возмещении убытков, вызванных уклонением последней от нотариального удостоверения или государственной регистрации этой сделки (ст. 15 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 165 Гражданского кодекса РФ). К названному требованию подлежит применению общий срок исковой давности (ст. 196 Гражданского кодекса РФ) (п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Задать вопрос или заказать пособие можно тут

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Telegram Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

ЧТО УЧЕСТЬ ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ ДОГОВОРА ХРАНЕНИЯ АВТОМОБИЛЯ НА ПЛАТНОЙ СТОЯНКЕ?

КАК ОФОРМИТЬ СДЕЛКУ КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ?

Каковы общие требования к сделке по аренде недвижимости?

Новое понятие юридического лица в гражданском законодательстве

Какова правоспособность юридического лица?

КАК ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР НА ОКАЗАНИЕ ПЛАТНЫХ МЕДИЦИНСКИХ УСЛУГ ДЕТЯМ?

КАКОВЫ ВЫГОДЫ И РИСКИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА СТРАХОВАНИЯ С ФРАНШИЗОЙ?

Что такое делимость имущества?

КАК СОСТАВИТЬ ДОГОВОР ЗАЙМА МЕЖДУ ФИЗИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ?

Договор простого товарищества - образец

КАК ЗАКЛЮЧИТЬ ДОГОВОР ОБ ОКАЗАНИИ ПЛАТНЫХ ОБРАЗОВАТЕЛЬНЫХ УСЛУГ?

Договор доверительного управления имуществом - образец

Договор коммерческой концессии (франчайзинг) - образец

Что такое сделка?