Как отражаются в учете у арендатора расходы на ремонт помещения в счет арендных платежей?

27 September 2018

Ответ: Расходы на ремонт арендованного имущества, которые возмещаются арендодателем, могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как затраты, связанные с выполнением работ для арендодателя. Передача результатов выполненных работ по ремонту помещения признается реализацией, облагается НДС и учитывается в целях налога на прибыль.

В случае выполнения ремонтных работ с привлечением подрядных организаций арендатор принимает к вычету налог на добавленную стоимость по выполненным подрядным работам на основании выставленных счетов-фактур.

Налоговые органы могут отказать арендатору в вычете НДС в части арендной платы за период проведения ремонтных работ.

Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

За пользование имуществом арендатор, на основании ст. 614 ГК РФ, обязан своевременно вносить плату (арендную плату). Согласно пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата может устанавливаться в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества, в том числе осуществление текущего и капитального ремонта арендуемого имущества в счет оплаты арендных платежей.

НДС в учете арендатора

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ. Товаром для целей применения НК РФ на основании п. 3 ст. 38 НК РФ признается любое имущество, реализуемое или предназначенное для реализации.

Передаваемые арендодателю в соответствии с условиями договора аренды результаты выполненных работ по ремонту (в том числе неотделимые улучшения) имеют стоимостную и физическую характеристики и признаются объектом налогообложения по НДС (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 14.12.2016 по делу N А64-2515/2016).

Таким образом, при передаче арендодателю неотделимых результатов выполненных работ по ремонту арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму налога на добавленную стоимость.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость", если арендатор осуществляет капитальные вложения в арендованное имущество в качестве согласованной сторонами формы арендной платы, суммы налога, предъявленные ему по приобретенным в связи с этим товарам (работам, услугам), имущественным правам, принимаются арендатором к вычету в том же порядке, что и суммы налога, предъявляемые арендодателями в составе арендной платы.

В силу п. 6 ст. 171 НК РФ вычетам подлежат суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (заказчиками-застройщиками) при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств, суммы налога, предъявленные налогоплательщику по товарам (работам, услугам), приобретенным им для выполнения строительно-монтажных работ.

По общему правилу арендодатель, выставляя арендатору счет-фактуру по окончании периода оказания услуг по аренде (п. 1 ст. 167 НК РФ), исчисляет НДС в бюджет, а арендатор принимает предъявленный в составе стоимости услуг по арендной плате НДС к вычету.

Арендатор и арендодатель оформляют и подписывают акты зачета встречных требований (в отношении арендной платы и стоимости неотделимых улучшений).

Однако указанный порядок возмещения НДС арендатором может быть оспорен налоговым органом. Основанием для отказа в возмещении НДС по арендным платежам может послужить вывод налогового органа о том, что суммы НДС, предъявленные подрядными организациями и уплаченные арендатором при проведении неотделимых улучшений арендуемого помещения, являются по сути арендными платежами (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 по делу N А62-6177/2014).

НДС при компенсации расходов на ремонт за счет арендной платы

Согласно ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы по НДС признается наиболее ранняя из дат: день отгрузки товаров (выполнения работ, оказания услуг) либо день их оплаты (частичной оплаты). При получении налогоплательщиком оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) налоговая база определяется исходя из суммы полученной оплаты с учетом налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Пленум ВАС РФ (п. 15 Постановления N 33) указал, что для целей применения пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ оплату следует считать произведенной и в случае исполнения обязательства по оплате в неденежной форме, в том числе путем прекращения денежного обязательства зачетом встречных однородных требований. При осуществлении ремонтных работ арендатор ежемесячно использует арендованное имущество, то есть формально получает услугу от арендодателя авансом в счет выполнения работ по ремонту помещения.

Однако фактически использование арендатором арендованного имущества в рассматриваемой ситуации не ведет к получению аванса в неденежной форме.

Так, для заключения соглашения о зачете встречных обязательств необходимо выполнение следующих условий (ст. 410 ГК РФ): зачитываемые требования должны быть однородными и на момент зачета должен наступить срок исполнения для каждого обязательства (требования) или срок обязательств не указан или определен моментом востребования. Если арендатор передает результат выполненных ремонтных работ (неотделимые улучшения) арендодателю не по окончании очередного месяца аренды, а, например, в конце срока действия договора аренды, то только с указанной даты у арендатора возникает требование к арендодателю по возмещению стоимости проведенного ремонта (ст. 408 ГК РФ). Таким образом, само по себе уменьшение арендной платы на расходы на ремонт арендуемого помещения не является зачетом встречных требований и, соответственно, прекращением обязательства арендодателя по оплате стоимости ремонта.

Налог на прибыль

Расходы на ремонт арендованного имущества, которые возмещаются арендодателем, могут быть учтены арендатором для целей налогообложения прибыли как затраты, связанные с выполнением работ для арендодателя, при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ (Письмо Минфина России от 05.04.2017 N 03-03-06/1/20242).

Таким образом, арендатор учитывает в доходах для целей налогообложения стоимость переданных арендодателю ремонтных работ и, соответственно, учитывает в расходах расходы на ремонт арендуемого помещения, так как указанные затраты непосредственно связаны с получением дохода (ст. 268 НК РФ). При этом необходимо выполнение следующих условий:

- проведение ремонтных работ арендатором предусмотрено договором аренды (или дополнительным соглашением к нему);

- ремонтные работы проведены с согласия арендодателя.

Бухгалтерский учет

При получении помещения в аренду и проведении ремонта арендованного помещения в бухгалтерском учете производятся следующие записи (п. 47 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации, утвержденного Приказом Минфина России от 29.07.1998 N 34н, п. 5 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н, п. 10 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н, п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету "Расходы организации" ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н, План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденный Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н):

- Дебет 001 "Арендованные основные средства" - принято арендатором имущество на забалансовый счет по договору аренды (акт приема-передачи имущества);

- Дебет 08 "Вложения во внеоборотные активы" (в случае неотделимых улучшений), 20 "Основное производство", 25 "Общепроизводственные расходы", 26 "Общехозяйственные расходы", 44 "Расходы на продажу" Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - приняты от подрядчика выполненные ремонтные работы;

Дебет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" Кредит 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - отражена сумма НДС, предъявленная арендатору подрядными компаниями;

Дебет 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Кредит 51 "Расчетные счета" - произведена оплата арендатором подрядным компаниям за выполненные работы;

Дебет 68 "Расчеты по налогам и сборам" Кредит 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям" - принят к вычету НДС, предъявленный подрядными компаниями за выполненные работы;

Дебет 91 "Прочие доходы и расходы" Кредит 08 "Вложения во внеоборотные активы", 20, 25, 26, 44 - списана себестоимость ремонтных работ;

Дебет 91 "Прочие доходы и расходы" Кредит 68 "Расчеты по налогам и сборам" - начислена сумма НДС со стоимости ремонтных работ.

Задать вопрос или заказать пособие можно тут

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Teletype Телеграмм

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

РЕМОНТ ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ