КАК ПОЛУЧИТЬ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПО НДФЛ ПРИ ПРОДАЖЕ НЕДВИЖИМОСТИ,НАХОДЯЩЕЙСЯ В ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ?

Доходы налогоплательщиков - налоговых резидентов РФ от продажи недвижимого имущества, а также доли (долей) в нем облагаются НДФЛ, если имущество находилось в их собственности менее минимального срока владения (п. п. 1, 2 ст. 217.1 НК РФ).

Справка. Минимальный срок владения объектом недвижимости

Для объектов недвижимости, приобретенных начиная с 01.01.2016, минимальный срок владения составляет пять лет либо три года, если право собственности на это имущество было получено (п. п. 3, 4 ст. 217.1 НК РФ; п. 11 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ):

- в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом вашей семьи или близким родственником;

- в результате приватизации;

- по договору пожизненного содержания с иждивением, в рамках которого вы выступали в качестве плательщика ренты.

Для объектов недвижимости, приобретенных в собственность до 01.01.2016, минимальный срок владения составляет три года (пп. "в" п. 10 ст. 2, ч. 2 ст. 4 Закона N 382-ФЗ).

Вы вправе уменьшить свой доход, полученный от продажи такой недвижимости, на имущественный налоговый вычет в установленном размере и таким образом уплатить налог в меньшем размере (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1 ст. 220, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Справка. Налоговые резиденты

По общему правилу налоговыми резидентами признаются физлица, фактически находящиеся в РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев (п. 2 ст. 207 НК РФ).

Рассмотрим далее, в каком размере предоставляется имущественный вычет при реализации разных видов недвижимости, находящейся в общей долевой собственности физлиц, а также доли (долей) в ней.

Размер имущественного налогового вычета

По общему правилу имущественный налоговый вычет предоставляется в размере (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ):

- доходов от продажи жилых домов, квартир, комнат, дач, садовых домиков, земельных участков или доли (долей) в них, но не более 1 млн руб.;

- доходов от продажи иных объектов недвижимости (например, нежилого помещения, гаража), но не более 250 тыс. руб.

Обратите внимание!

Имущественный вычет не предоставляется в случае продажи недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности (пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При продаже недвижимости, находящейся в долевой собственности, предельная сумма имущественного вычета зависит от того, что является объектом купли-продажи.

Если недвижимость, находящаяся в долевой собственности, продается как единый объект права собственности по одному договору купли-продажи, имущественный вычет распределяется между сособственниками пропорционально их долям в этом имуществе. Это правило применяется и в случае продажи недвижимости, находящейся в долевой собственности супругов (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Пример. Расчет НДФЛ с учетом имущественного вычета при продаже квартиры
Отец и сын в 2015 г. одновременно приватизировали квартиру (каждому принадлежит 1/2 доли в праве собственности на квартиру) и в 2017 г. продали ее за 5 000 000 руб.
Поскольку квартира находилась в собственности отца и сына менее минимального срока владения ею (менее трех лет), полученный каждым из них доход от ее продажи в размере 2 500 000 руб. облагается НДФЛ. При этом оба они вправе применить имущественный вычет пропорционально своей доле в праве собственности на квартиру, то есть по 500 000 руб. (1 000 000 руб. x 1/2).
Налоговая база у каждого из сособственников составит 2 000 000 руб. (2 500 000 руб. - 500 000 руб.), а НДФЛ к уплате - 260 000 руб. (2 000 000 руб. x 13%).

Если по отдельному договору продается доля (доли) в праве собственности на объект недвижимости, предельная сумма имущественного вычета, которой может воспользоваться сособственник-продавец, пропорционально его доле (долям) не уменьшается и составляет 1 млн руб. или 250 тыс. руб. в зависимости от вида недвижимости (Письмо ФНС России от 22.04.2015 N БС-4-11/6911@).

Пример. Расчет НДФЛ с учетом имущественного вычета при продаже доли в праве собственности на квартиру
И.С. Петрова и П.С. Иванов в 2016 г. в порядке наследования получили по 1/2 доли в праве собственности на квартиру.
В 2017 г. И.С. Петрова продала свою долю в праве собственности на квартиру за 1 500 000 руб.
Поскольку имущество находилось в собственности И.С. Петровой менее минимального срока владения (менее трех лет), полученный ею доход от продажи доли в размере 1 500 000 руб. облагается НДФЛ. При этом она вправе применить имущественный вычет в размере предельной суммы - 1 000 000 руб.
Налоговая база составит 500 000 руб. (1 500 000 руб. - 1 000 000 руб.), а НДФЛ к уплате - 65 000 руб. (500 000 руб. x 13%).

Обратите внимание!

Если налогоплательщик за один календарный год продал несколько объектов недвижимости, предельные суммы применяются по всем проданным объектам в совокупности, а не отдельно по каждому объекту (ст. 216, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Вместо получения рассмотренных имущественных вычетов вы вправе уменьшить облагаемый доход на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением продаваемой недвижимости. Помимо расходов, связанных непосредственно с оплатой по договору купли-продажи, вы вправе учесть расходы на услуги риелтора, уплату госпошлины за регистрацию прав на недвижимость и др. (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ; Определение Конституционного Суда РФ от 16.07.2013 N 1220-О).

Размер расходов, понесенных в связи с приобретением объекта недвижимости каждым из сособственников, определяется на основании документов, подтверждающих уплату им денежных средств. Если выделить сумму расходов, понесенных конкретным сособственником, невозможно, то общая сумма расходов распределяется пропорционально долям в праве собственности на имущество.

Порядок получения имущественного вычета

Имущественный вычет предоставляется при подаче налоговой декларации 3-НДФЛ в налоговый орган не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором вы получили доход от продажи недвижимости или доли (долей) в ней (п. 7 ст. 220, пп. 1 п. 1 ст. 223, пп. 2 п. 1, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Для подтверждения права на вычет к налоговой декларации приложите:

- копию договора купли-продажи объекта недвижимости или доли (долей) в ней;

- документы о получении денежной суммы от продажи, если в договоре купли-продажи не указано, что расчеты между сторонами произведены;

- документы, подтверждающие понесенные вами расходы в связи с приобретением объекта недвижимости, - если вы вместо применения вычета хотите уменьшить облагаемый доход на сумму указанных расходов.

Уплатить налог нужно не позднее 15 июля года, в котором надлежит представить налоговую декларацию (п. 4 ст. 228 НК РФ).

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

ПОСЕТИТЕ НАШ ИНТЕРНЕТ-МАГАЗИН

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Telegram

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Вычет по НДФЛ при приобретении жилья, в части уплаты процентов по ипотеке, предоставят не всегда

Может ли ИП на УСН получить имущественный налоговый вычет?

Физлицо не имеет права на имущественный вычет по НДФЛ, если он в этот период был ИП

Имущественный вычет по НДФЛ не положен, если ранее им воспользовался бывший супруг

ФНС РФ пояснила какие документы нужно представить для получения имущественного вычета

Как пенсионер может получить имущественный вычет?

Купил дом и хочешь получить имущественный вычет? ФНС РФ предупреждает - вычета нет, если он жилое строение

КОГДА НЕЛЬЗЯ ВОСПОЛЬЗОВАТЬСЯ ИМУЩЕСТВЕННЫМИ ВЫЧЕТАМИ ПРИ ПОКУПКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

МОЖНО ЛИ ПОЛУЧИТЬ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ ЖИЛЬЯ У РОДСТВЕННИКОВ?

КАК ПОЛУЧИТЬ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПО ПРОЦЕНТАМ ПО ИПОТЕЧНОМУ КРЕДИТУ?

КАК ПОЛУЧИТЬ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ЖИЛЬЯ?

КАК ПОЛУЧИТЬ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА?

КАК ПОЛУЧИТЬ ИМУЩЕСТВЕННЫЙ НАЛОГОВЫЙ ВЫЧЕТ У НЕСКОЛЬКИХ РАБОТОДАТЕЛЕЙ?

КАКОВЫ ПРЕИМУЩЕСТВА И НЕДОСТАТКИ ПОЛУЧЕНИЯ ИМУЩЕСТВЕННОГО ВЫЧЕТА ПО НДФЛ

КАКИЕ ВЫЧЕТЫ ПО НДФЛ ПРЕДУСМОТРЕНЫ ПРИ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ И ДРУГОГО НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА?