НДС при перечислении обеспечительного платежа по договору аренды недвижимости, засчитываемого в оплату аренды

02.05.2018

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т.д.) (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

По вопросу исчисления НДС в таком случае существует несколько подходов.

Согласно одному из них сумма обеспечительного платежа, которая в соответствии с договором аренды подлежит в дальнейшем зачету в счет оплаты услуг по аренде недвижимости, рассматривается как выполняющая две функции: обеспечительную и платежную. Учитывая последнюю из названных функций, обеспечительный платеж признается связанным с оплатой реализованных услуг по договору аренды и включается арендодателем в налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Такое мнение выражено, в частности, в Письме Минфина России от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360. В случае применения данного подхода на сумму начисленного НДС арендодатель составляет счет-фактуру в единственном экземпляре (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137). Указанный счет-фактура покупателю (арендатору) не выставляется, права на вычет НДС у арендатора не возникает.

Существует также точка зрения, в соответствии с которой обеспечительный платеж в рассматриваемой ситуации выполняет функцию предоплаты (аванса) по договору аренды. В таком случае у арендодателя на дату его получения возникает обязанность определить налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ. Аналогичное мнение выражено, например, в консультации советника отдела косвенных налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России Е.Н. Вихляевой от 23.08.2011, Постановлении ФАС Поволжского округа от 24.03.2011 по делу N А12-16130/2010. Несмотря на то что в указанной консультации выражено мнение для случая, когда в счет уплаты аренды арендодателем получен залог, на наш взгляд, сделанный вывод о включении полученного платежа (залога) в налоговую базу по НДС применим и в случае получения арендодателем обеспечительного платежа.

Если обеспечительный платеж признается арендодателем в качестве полученной предоплаты (аванса), то начисленный с предоплаты НДС арендодатель предъявляет арендатору. В таком случае арендатор вправе принять сумму предъявленного НДС к вычету (п. 12 ст. 171 НК РФ). Указанный вычет производится на основании счета-фактуры, выставленного арендодателем при получении обеспечительного платежа, при наличии документов, подтверждающих фактическое перечисление обеспечительного платежа, а также договора, предусматривающего такой порядок расчетов (п. 9 ст. 172 НК РФ). При этом в периоде зачета обеспечительного платежа в счет арендной платы и возникновения права на вычет "входного" НДС, исчисленного с арендной платы, сумму принятого к вычету НДС с обеспечительного платежа арендатор должен восстановить к уплате в бюджет (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ).

Существует и иной подход, согласно которому обеспечительный платеж до момента зачета его в счет арендной платы выполняет только обеспечительную функцию, но не платежную.

Основанием этому служит норма абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ, согласно которой сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства при наступлении обстоятельств, предусмотренных договором. Следовательно, до наступления таких обстоятельств обеспечительный платеж выполняет исключительно обеспечительную функцию и не является предварительной оплатой (авансом) или суммой, связанной с оплатой реализованных услуг по аренде. Отметим, что до вступления в силу абз. 2 п. 1 ст. 381.1 ГК РФ позиция, в соответствии с которой обеспечительный платеж до момента его зачета в счет арендной платы выполняет только обеспечительную функцию, но не платежную, была подтверждена судебной практикой.

По вопросу включения в налоговую базу по НДС суммы обеспечительного платежа см. также Энциклопедию спорных ситуаций по налогу на добавленную стоимость.

Учитывая данный подход, в момент получения обеспечительного платежа у арендодателя не возникает обязанности по исчислению НДС, а у арендатора не возникает права на вычет НДС.

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

ПОСЕТИТЕ НАШ ИНТЕРНЕТ-МАГАЗИН

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Telegram Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Вычет НДС при отсутствии реализации в налоговом периоде

Вычет НДС по оборудованию: оприходование на счета 07 или 01?

О принятии к вычету НДС, уплаченного при ввозе товаров в РФ, частями в разных налоговых периодах в течение трех лет.

10 ответов на вопросы из практики исчисления НДС

В каком порядке отражаются в декларации по НДС операции по продаже акций?

Каким образом НДС по неподтвержденному экспорту отразить в декларациях по НДС

Как правильно сформировать экспортную выручку по ставке 0 процентов НДС

Пример расчета валютной выручки по контракту со 100 %-ной предоплатой для НДС

10 ответов на вопросы по НДС

7 видео по НДС в 2018 году

10 публикаций по НДС

Минфин РФ указал на срок возмещения НДС по результатам камеральной проверки из бюджета

Должен ли ИП, применяющий УСН, уплачивать НДС, если он не выставлял счет-фактуру?

Суммы НДС по товарам (работам, услугам), приобретаемым за счет предоставленных субсидий

ФНС РФ сообщены коды для налоговой декларации по НДС операций, освобожденных от НДС

10 ответов на вопросы по вычету НДС

Могут ли покупателю отказать в вычете НДС с аванса?

Можно ли вычет НДС, предъявленный подрядчиком по капстроительству принять в течение трех лет?

Сколько вычетов заявить в декларации по НДС за I квартал 2018 года?

Как принять к вычету НДС по счетам-фактурам, полученным от застройщика в 2007-2017 г.г.?

Какой налоговый орган (по старому месту учета или по новому) возмещает НДС при смене адреса налогоплательщика?

ДЕКЛАРАЦИЯ ПО НДС ЗА I КВАРТАЛ, КНИГА ПОКУПОК И КНИГА ПРОДАЖ: УЧТИТЕ ПОСЛЕДНИЕ РАЗЪЯСНЕНИЯ ВЕДОМСТВ

Организация, применяющая ОСН, реализовала металлолом ИП на УСН. Каков порядок обложения НДС?

Как учесть расходы на столовую в целях налога на прибыль (содержание помещения, зарплату работникам, расходы на продукты и др.)?

НДС при получении субсидии из регионального бюджета на возмещение затрат

Ставка НДС по договору международной перевозки автомобильным транспортом