О праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и праве распоряжения общим имуществом

Описание ситуации: Общество является собственником всех жилых квартир в многоквартирном доме. Соответственно, данное общество является собственником 100% доли в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

Вопрос 1: Каким образом осуществляется регистрация права собственности на общее имущество многоквартирного дома при условии, что все квартиры в многоквартирном доме принадлежат обществу (отдельно на каждую квартиру обществом будет получено свидетельство о собственности)?

Ответ 1: В соответствии с п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Учитывая, что собственником помещений в многоквартирном доме является одно лицо - общество, то и право собственности на общее имущество в многоквартирном доме будет принадлежать обществу как единоличному собственнику в целом.

Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о госрегистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом отдельное свидетельство о государственной регистрации права на общие помещения (общее имущество) в многоквартирном доме собственнику квартир не выдается.

В соответствии с п. 163 Приказа Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права и выписку из ЕГРП, удостоверяющую проведение государственной регистрации, выдаваемые собственнику помещения в многоквартирном доме, содержащие сведения о зарегистрированном праве на такое помещение, посредством внесения в них описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него согласно соответствующей записи в ЕГРП.

В то же время существуют случаи, когда государственная регистрация общего имущества в многоквартирном доме обязательна. Так, государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте); при возведении на земельном участке нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности (Письмо Росреестра от 07.05.2010 N 14-20-1143-1/10).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации право единоличной собственности на общее имущество многоквартирного дома возникает у Общества с момента государственной регистрации права собственности на все квартиры в этом доме.

Вопрос 2: Вправе ли общество распоряжаться (сдача в аренду и т.п.) долей в размере 100% в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома?

Ответ 2: На основании п. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Согласно п. 4 ст. 36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

При этом если все помещения в многоквартирном доме принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме (п. 7 ст. 46 ЖК РФ). В какой именно форме должно быть принято решение в данном случае, ЖК РФ не установлено, однако исходя из смысла п. 1 ст. 46 ЖК РФ решение должно приниматься в форме протокола аналогично решению, принимаемому в форме протокола общим собранием.

Кроме того, следует учитывать, что в соответствии с п. 2 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник квартиры в многоквартирном доме не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Иными словами, при совершении сделок с общим имуществом жилого дома собственниками указанного общего общества в любом случае должны оставаться собственники квартир в жилом доме.

На наш взгляд, это правило в полной мере распространяется и на ситуацию, когда все квартиры в многоквартирном жилом доме принадлежат одному лицу. Соответственно, единоличный собственник всех квартир в жилом доме вправе распоряжаться общим имуществом жилого дома, оставаясь при этом собственником данного имущества.

Таким образом, общество вправе распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, если это не приведет к смене собственника общего имущества жилого дома. Общество может сдавать имущество в аренду, передавать его в безвозмездное пользование и т.д., однако не вправе продавать общее имущество, передавать его в уставный капитал, залог, совершать любые другие сделки, которые приведут или могут привести к переходу права собственности на общее имущество к другому лицу отдельно от права собственности на квартиры.

Вопрос 3: Вправе ли общество сдать в аренду жилой комплекс в целом (два многоквартирных дома + придомовая территория), являясь единственным собственником данных объектов?

Ответ 3: В соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). При этом действующее гражданское законодательство не содержит запрета на передачу в аренду нескольких объектов недвижимости по одному договору.

Также обращаем ваше внимание на то, что согласно подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ к общему имуществу многоквартирного жилого дома относится земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Следовательно, если в рассматриваемой ситуации речь идет именно о таком земельном участке, то его не обязательно указывать в качестве самостоятельного предмета договора аренды (так же как не надо указывать прочее общее имущество - лестничные клетки и т.п.). Право пользования земельным участком автоматически перейдет к лицу, которому будут переданы в аренду два многоквартирных жилых дома.

Впрочем, если у собственника жилых домов зарегистрировано право собственности на данный земельный участок, он вполне может быть упомянут в договоре аренды как один из объектов, передаваемых арендатору во временное владение и пользование.

Кроме того, в ст. 133.1 ГК РФ закреплено понятие "единый недвижимый комплекс", под которым понимается совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как на одну недвижимую вещь.

Исходя из этого полагаем, что если оба жилых дома располагаются в границах одного земельного участка, общество может зарегистрировать право собственности на эти два дома как на единый недвижимый комплекс. В этом случае указанный недвижимый комплекс будет участвовать в обороте как единый объект.

Таким образом, по нашему мнению, общество вправе передать в аренду по одному договору оба жилых дома, а также земельный участок под ними (если у общества зарегистрировано право собственности на этот земельный участок).

Задать вопрос или заказать пособие можно тут

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Об использовании застройщиком денежных средств дольщиков на оплату улучшений объекта