О расчетах по договору аренды земельного участка

Описание ситуации I: В соответствии с решением Арбитражного суда обществом с МУГИСО взыскано неосновательное обогащение. Указанные денежные средства получены обществом в полном объеме. При подаче искового заявления, а также в рамках рассмотрения указанного дела обществом не заявлялись требования о взыскании процентов на сумму неосновательного обогащения по ст. 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вопросы: Вправе ли общество предъявить в настоящее время исковые требования к МУГИСО об уплате процентов на сумму неосновательного обогащения? Если да, то:

- обязателен ли претензионный (досудебный) порядок для предъявления такого требования?

- в какой срок должно быть заявлено такое требование?

Ответ: Исходя из положений п. 1 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения могут быть начислены проценты в порядке, предусмотренном ст. 395 ГК РФ. Проценты начисляются со дня, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В рассматриваемом случае, как следует из решения Арбитражного суда, МУГИСО получило неосновательное обогащение в виде сумм излишне уплаченной арендной платы.

В решении суда по указанному делу отмечено, что излишняя уплата арендной платы образовалась в результате изменения судом кадастровой стоимости арендованного земельного участка. О возникновении переплаты по договору аренды МУГИСО было уведомлено письмом общества, на которое МУГИСО ответило отказом.

Между тем МУГИСО являлось третьим лицом в одном из дел, где суд определил кадастровую стоимость арендованного земельного участка на 2013 год, решение по которому вступило в силу в марте 2013 г.

Следовательно, о получении неосновательного обогащения в виде излишне уплаченной арендной платы, возникшей вследствие принятия решения судом по данному делу, арендодатель узнал с момента вступления в силу данного решения. Именно с этой даты на сумму указанного неосновательного обогащения могут быть начислены проценты.

Проценты за пользование неосновательным обогащением в виде излишне уплаченной арендной платы, возникшей вследствие принятия решения суда по другому делу, - с момента получения письма общества.

Отметим, что решением суда со Свердловской области в лице МУГИСО взысканы не только сумма неосновательного обогащения и возмещения госпошлины, но и проценты за пользование денежными средствами на взысканную сумму неосновательного обогащения и госпошлины по ставке рефинансирования ЦБ РФ в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу настоящего решения и до полной уплаты взысканной суммы. Как следует из пояснений руководителя общества, при возврате суммы неосновательного обогащения Министерством финансов Свердловской области были рассчитаны и уплачены указанные проценты.

Между тем проценты, указанные в решении суда, являются специальной мерой ответственности за неисполнение судебного акта, на возможность взыскания которых указано в п. 1 и 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта". Основной целью взыскания таких процентов является обеспечение исполнения судебного акта.

Проценты же, предусмотренные ст. 1107 ГК РФ, имеют совершенно другую природу. Они являются платой за пользование денежными средствами, т.е., по сути, суммой основного долга, сродни процентам по займам, кредитам, вкладам и т.д. Они не являются санкцией за нарушение обязательства.

По нашему мнению, поскольку проценты, предусмотренные ст. 1107 ГК РФ, и проценты, взысканные решением суда, имеют различную правовую природу, начисление и уплата процентов, присужденных решением суда, не может быть препятствием для взыскания начисленных за тот же период процентов за пользование суммой неосновательного обогащения.

Возможность одновременного взыскания процентов, имеющих разную правовую природу, отражена, в частности, в Постановлении АС Уральского округа от 27.01.2016 N Ф09-10840/15 по делу N А60-27842/2015, где суд признал возможность одновременного взыскания с должника и пени по договору, и процентов на основании п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 N 22.

Таким образом, мы считаем, что в настоящее время общество может взыскать с МУГИСО проценты за период с момента, когда арендодатель узнал о получении неосновательного обогащения, и до момента возврата неосновательного обогащения с учетом общего срока исковой давности (три года).

В соответствии с действующей в том периоде (п. 2 ст. 2 Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) редакцией ст. 395 ГК РФ начисление процентов осуществляется исходя из учетной ставки банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения.

Досудебный (претензионный) порядок урегулирования споров является обязательным для истца только в случаях, предусмотренных федеральным законом или договором. Если досудебный (претензионный) порядок предусмотрен договором, последний должен содержать четкую запись об установлении такого порядка. Он считается установленным договором только в том случае, если в договоре четко определены конкретные требования к форме претензии, а также порядку и срокам ее предъявления и рассмотрения.

Применительно к договору аренды действующим законодательством не предусмотрен обязательный претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора. Договор аренды условия о претензионном порядке рассмотрения споров сторон также не содержит.

При таких обстоятельствах в настоящее время соблюдение досудебного порядка урегулирования спора между обществом и МУГИСО не требуется.

Однако с 1 июня 2016 года это правило изменится. Появится обязательный досудебный порядок для исков по гражданским делам, которые рассматривают арбитражные суды. Учитывая поправки в Арбитражный процессуальный кодекс РФ, внесенные Федеральными законами от 2 марта 2016 г. N 45-ФЗ, N 47-ФЗ и N 48-ФЗ, прежде чем обратиться в арбитражный суд с иском после этой даты, нужно будет направить претензию ответчику.

Описание ситуации II: В соответствии с договором аренды земельного участка, заключенным с МУГИСО, общество является арендатором земельного участка.

В соответствии с условиями указанного договора размер арендной платы устанавливается расчетами арендной платы, являющимися неотъемлемой частью договора аренды.

Арендная плата уплачивалась обществом в соответствии с подготовленными министерством расчетами с момента заключения договора.

Формула определения размера арендной платы, указанная в расчетах арендной платы на 2014, 2015 и 2016 годы, приведена в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30.12.2011. Указанная формула включает в себя такой показатель, как коэффициент увеличения.

Согласно данным расчетам:

- коэффициент увеличения арендной платы на 2014 год составил 1;

- коэффициент увеличения арендной платы на 2015 год составил 1,055.

Арендная плата за 2014 - 2015 гг. уплачена обществом в полном объеме в соответствии с указанными расчетами.

В 2016 году обществом получен проект расчета арендной платы на 2016 год, в соответствии с которым в формулу расчета арендной платы на 2016 год включены коэффициенты увеличения: на 2014 год - со значением 1,053; на 2015 год - со значением 1,055; на 2016 год - со значением 1,074.

Вопросы: Возможно ли в судебном порядке признать неправомерным включение коэффициентов увеличения за 2014 и 2015 годы в расчет арендной платы на 2016 год и какие действия для этого необходимо предпринять обществу до заявления судебных требований?

Ответ: По вопросу обращения в суд с оспариванием расчета арендной платы, полученным от МУГИСО, отметим следующее.

Несмотря на то что порядок определения размера арендной платы определен нормативными актами Правительства Свердловской области, сам расчет не является ни нормативно-правовым, ни ненормативно-правовым актом. Отношения общества и МУГИСО в рамках договора аренды земельного участка носят исключительно гражданско-правовой характер.

В Арбитражном процессуальном кодексе РФ отсутствует механизм, позволяющий оспаривать решения, действия или бездействие стороны гражданско-правового договора, такое возможно только по делам, возникающим из административных и иных публичных правоотношений. В рассматриваемом случае спор по размеру арендной платы касается взаимодействия сторон по уже заключенному договору, поэтому "превентивные" меры воздействия исключены.

В данной ситуации общество может действовать двумя способами.

Во-первых, можно без внесения изменений в договор аренды и обращения в суд начать платить за аренду исходя из расчета, предусматривающего применение только одного коэффициента - на 2016 год. Если арендодатель предъявит претензию, общество может направить ему ответ с обоснованием своей позиции.

Но у этого варианта есть серьезный риск. Непоступление арендной платы в размере, указанном в расчете арендодателя, даст ему формальный повод отказаться от договора или потребовать его расторжения (п. 2 ст. 450, п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ, п. 8.2.1 договора аренды). В таком случае общество вынуждено будет оспаривать расторжение договора, ссылаясь на завышенные требования арендодателя по уплате арендных платежей и фактическое отсутствие задолженности. Однако, учитывая отсутствие судебной практики по применению повышающего коэффициента при расчете арендной платы, на наш взгляд, риск общества довольно велик.

Если общество допустит просрочку в перечислении рассчитанной им суммы арендной платы, это также даст арендодателю формальный повод отказаться от договора или потребовать его расторжения (п. 2 ст. 450, п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ). В таких случаях арендатору не помогут ссылки на завышение арендной платы, поскольку проблема будет заключаться в задолженностях арендной платы в целом, а не только ее завышенной части (Постановления ФАС Северо-Западного округа от 27.10.2010 по делу N А21-2999/2010, Восточно-Сибирского округа от 12.03.2014 по делу N А74-4005/2013).

Во-вторых, общество может внести арендную плату в размере, указанном в расчете арендодателя, после чего взыскать с него излишне полученные суммы как неосновательное обогащение (в пределах срока исковой давности - за предшествующие три года). В случае удовлетворения требования общества в решении суда будет отражен вывод о неправомерности одновременного применения повышающих коэффициентов за несколько лет, который можно будет распространить и на последующие периоды (до возможного изменения в дальнейшем порядка расчета арендной платы в постановлении Правительства Свердловской области). В данном варианте нет каких-либо существенных рисков. При этом общество может не ждать какого-либо значительного периода и накопления переплаты, требование о взыскании неосновательного обогащения может быть заявлено даже после уплаты первой "завышенной" суммы.

На наш взгляд, второй вариант действий является наиболее предпочтительным. Уплатив арендную плату, рассчитанную арендодателем с применением коэффициентов за несколько лет, общество, без риска расторжения договора аренды, сможет обратиться в суд и, при согласии суда с его позицией, вернуть переплату по арендным платежам, определив надлежащий порядок их расчета.

Для обращения в суд общество должно получить от МУГИСО расчет арендной платы, в котором было бы отражено применение повышающих коэффициентов за несколько лет (можно отправить письменный запрос на его получение).

Если исковое заявление о возврате неосновательного обогащения не будет подано в суд до 1 июня 2016 года, то после этой даты общество должно будет вначале обратиться к арендодателю с претензией, чтобы попытаться разрешить спор в досудебном порядке. И только если спорную ситуацию не удастся урегулировать таким образом, общество будет вправе подать исковое заявление в суд.


Описание ситуации III: На протяжении всего срока действия договора аренды земельного участка министерством на постоянной основе начисляются пени и предъявляются требования об уплате пеней, связанных с задолженностью по арендной плате. В последней претензии требования по пеням были сформированы без указания периодов и основания начисления пеней.

Как следует из претензий министерства, требования об уплате пеней связаны с неуплатой арендной платы в полном объеме в установленные договором сроки в прошедших периодах.

Ни один акт сверки, предоставляемый министерством и содержащий суммы начисленных пеней, обществом не подписан; пени обществом не уплачены в связи с необоснованностью, на наш взгляд, требований по их уплате; арендная плата уплачена обществом в полном объеме в соответствии с расчетами арендной платы, являющимися неотъемлемой частью настоящего договора.

При этом следует отметить, что исходя из сложившейся практики исполнения договора аренды обществом на постоянной основе осуществляется контроль за состоянием значений, установленных Постановлением Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30.12.2011 и необходимых для определения размера арендной платы на очередной календарный год. Однако, как показывает практика, такие составляющие формулы определения размера арендной платы, как ставка арендной платы и коэффициент увеличения/снижения размера арендной платы, принимаются и публикуются Правительством Свердловской области в последних числах декабря текущего года. Как следствие, общество вынуждено платить арендную плату за январь следующего календарного года практически "наугад", руководствуясь собственными расчетами и прогнозами, поскольку официальные расчеты арендной платы на очередной календарный год готовятся министерством в течение 1-го квартала уже наступившего года. При этом за весь этот период, в течение которого общество платит арендную плату "вслепую" (в надежде, что не очень много недоплачивает), а министерство готовит расчеты, начисляются пени.

Вопросы: 

1. Правомерны ли действия общества, связанные с отказом от уплаты пеней?

2. Возможно ли в судебном порядке признать требования министерства об уплате пеней недействительными и какие действия для этого необходимо предпринять обществу до заявления судебных требований?

3. Возможно ли в судебном порядке исключить возможность начисления пеней за период с начала очередного календарного года до момента получения обществом официального расчета арендной платы на очередной календарный год и какие действия для этого необходимо предпринять обществу до заявления судебных требований?

Ответ: Договором аренды установлен порядок расчета арендной платы, соответствующий положениям Постановления Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30.12.2011.

Арендная плата рассчитывается по формуле, составляющими которой являются кадастровая стоимость земельного участка, ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области, понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области, и коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области.

Постановления Правительства Свердловской области, определяющие ставку арендной платы и коэффициенты, как нормативные акты подлежат обязательному опубликованию и публикуются на официальных интернет-порталах правовой информации http://www.pravo.gov66.ruhttp://www.pravo.gov.ru.

Постановление Правительства Свердловской области, определившее коэффициент увеличения на 2014 год, было опубликовано: в издании "Областная газета" - 31.12.2013, на официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области http://www.pravo.gov66.ru - 31.12.2013.

Постановление Правительства Свердловской области, определившее коэффициент увеличения на 2015 год, было опубликовано: в издании "Областная газета" - 06.01.2015, на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 04.01.2015, на официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области http://www.pravo.gov66.ru - 06.01.2015.

Постановление Правительства Свердловской области, определившее коэффициент увеличения на 2016 год, было опубликовано: на официальном интернет-портале правовой информации http://www.pravo.gov.ru - 04.01.2016, на официальном интернет-портале правовой информации Свердловской области http://www.pravo.gov66.ru - 30.12.2015.

По условиям договора аренды арендная плата перечисляется арендатором до десятого числа текущего месяца (то есть арендная плата за январь перечисляется до 10 января).

Указанные Постановления на 2014, 2015 годы вступали в силу со дня официального опубликования, Постановление на 2016 год - с 1 января 2016 года.

Кроме того, согласно п. 3.4 названного договора обязанность по уплате арендной платы с учетом соответствующих изменений возникает у арендатора с момента вступления в силу соответствующего нормативного акта либо указанного в таком нормативном акте срока, изменяющего размер арендной платы, независимо от даты получения (вручения) уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета.

Неполучение (невручение) уведомления об изменении арендной платы с приложением расчета не является основанием для освобождения арендатора от обязанности своевременного внесения измененной арендной платы (п. 3.5 договора аренды).

Более того, в п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если договором установлена регулируемая арендная плата, то арендодатель вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом, и дополнительного изменения договора аренды не требуется. Иными словами, общество до получения расчета МУГИСО должно самостоятельно рассчитывать размер арендной платы в соответствии с нормативно установленными составляющими ее расчета.

Таким образом, если информация о составляющих расчета арендной платы надлежащим образом опубликована в официальных источниках и вступила в силу до наступления срока уплаты арендной платы (например, 6 января 2015 года до срока уплаты 10 января 2015 года), общество обязано руководствоваться данной информацией уже при перечислении арендной платы за январь. В случае нарушения данных положений и перечисления арендной платы в меньшем размере начисление обществу пеней следует признать правомерным.

В связи с этим представляется невозможным в судебном порядке исключить возможность начисления пеней за период с начала очередного календарного года до момента получения обществом официального расчета арендной платы на очередной календарный год.

Если же начисление пеней производилось не только по данному основанию, но и по другим, которые общество считает необоснованными, оно вправе представить арендодателю мотивированные возражения против полученных требований об уплате пеней.

Что касается оспаривания предъявленного МУГИСО расчета пеней, следует признать, что, как и в ситуации с расчетом арендной платы, возможности судебного оспаривания самого расчета законодательство не предусматривает.

Спор в суде о сумме пеней возможен в случае обращения МУГИСО в суд либо с исковым заявлением о взыскании с общества пеней, либо со встречным исковым заявлением о взыскании пеней против требований общества, например о возврате неосновательного обогащения.

Задать вопрос или заказать пособие можно тут

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Понятие договора

Что такое форма договора?

Последствия совершения сделки без необходимого в силу закона согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана