ОБЕСПЕЧИТЕЛЬНЫЙ ПЛАТЕЖ В СЧЕТ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Договором аренды может быть предусмотрено, что арендатор уплачивает обеспечительный платеж, который засчитывается в счет исполнения обязательств по уплате арендной платы за конкретный месяц аренды объекта недвижимости (за последний месяц, за два последних месяца срока аренды и т.д.) (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 381.1 ГК РФ).

НДС при получении обеспечительного платежа по договору аренды недвижимости, засчитываемого в счет будущей арендной платы

Сумма обеспечительного платежа, которая в соответствии с договором аренды подлежит в дальнейшем зачету в счет оплаты услуг по аренде недвижимости, признается суммой, связанной с оплатой реализованных услуг по договору аренды. Арендодатель включает ее в налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Такой вывод можно сделать, в частности, из Письма Минфина России от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360. В рассматриваемой ситуации на сумму начисленного НДС арендодатель составляет счет-фактуру в единственном экземпляре (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 18 Правил ведения книги продаж, применяемой при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137). Указанный счет-фактура арендатору не выставляется, права на вычет НДС у арендатора не возникает. При этом возникает вопрос: можно ли арендодателю принять к вычету начисленный НДС при зачете обеспечительного платежа в счет оплаты услуг по договору аренды? Из буквального прочтения норм гл. 21 НК РФ следует, что НДС, исчисленный на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, к вычету не принимается.

В то же время возможна и иная точка зрения, в соответствии с которой обеспечительный платеж в рассматриваемой ситуации является предоплатой (авансом) по договору аренды. В таком случае у арендодателя на дату ее получения возникает обязанность определить налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ. При этом арендодатель обязан не позднее пяти календарных дней со дня получения обеспечительного платежа составить счет-фактуру. Если он оформляет этот документ на бумажном носителе, то один экземпляр передает арендатору, а второй оставляет у себя (п. 3 ст. 168, пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ, п. 6 Правил заполнения счета-фактуры, применяемого при расчетах по налогу на добавленную стоимость, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.12.2011 N 1137). Счет-фактура может быть выставлен в электронной форме (п. 1 ст. 169 НК РФ).

Внимание! Арендодатель вправе не составлять счета-фактуры при единовременном выполнении следующих условий (пп. 1 п. 3 ст. 169 НК РФ):

- арендатор не является налогоплательщиком НДС или освобожден от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС;

- имеется письменное согласие сторон договора аренды о том, что счета-фактуры не составляются.

При зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы за конкретный месяц срока действия аренды эта сумма НДС принимается к вычету (п. 8 ст. 171, п. 6 ст. 172 НК РФ).

Заметим: есть точка зрения, согласно которой обеспечительный платеж не включается в налоговую базу по НДС.

Налог на прибыль при получении обеспечительного платежа по договору аренды недвижимости, засчитываемого в счет будущей арендной платы

Обеспечительный платеж не признается в составе доходов для целей налогообложения прибыли, так же как и залог, который на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ относится к доходам, не учитываемым при определении налоговой базы. Это обусловлено тем, что обеспечительный платеж и залог имеют общую правовую природу. Такие разъяснения даны Минфином России в Письмах от 31.05.2016 N 03-03-06/1/31325, от 18.02.2016 N 03-03-06/1/8968.

Кроме того, обеспечительный платеж может быть включен в состав доходов, не учитываемых для целей налогообложения прибыли согласно пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ вследствие того, что он имеет черты задатка. Такой вывод следует из Письма Минфина России от 03.11.2015 N 03-03-06/2/63360.

Отметим, что ранее Минфин России высказывал иную точку зрения, согласно которой отнесение обеспечительного платежа к неучитываемым доходам на основании пп. 2 п. 1 ст. 251 НК РФ возможно только при условии возврата указанных сумм после истечения срока договора аренды (Письмо от 17.09.2009 N 03-07-11/231).

Существует и иная точка зрения по данному вопросу, сформированная до выхода приведенных разъяснений Минфина России: такой платеж можно рассматривать в качестве предоплаты (аванса). В этом случае при применении арендодателем в налоговом учете метода начисления в доходы такой платеж не включается на основании пп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ.

Бухучет при получении обеспечительного платежа по договору аренды недвижимости, засчитываемого в счет будущей арендной платы

Обеспечительный платеж, полученный от арендатора в счет будущей арендной платы, в бухгалтерском учете доходом не признается и отражается в составе кредиторской задолженности (абз. 4, 5 п. 3, п. 12 ПБУ 9/99).

О порядке признания дохода по договору аренды см. раздел "Бухучет при получении арендной платы по договору аренды недвижимости".

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов:

76-о "Расчеты с арендатором по обеспечительному платежу";

76-а "Расчеты с арендатором по арендной плате";

76-НДС "НДС, исчисленный с суммы полученного обеспечительного платежа";

68-НДС "Расчеты по НДС".

--------------------------------

<*> Данная проводка может быть только у организаций, рассматривающих обеспечительный платеж в качестве предоплаты (аванса).

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Telegram Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Бухгалтерский учет затрат на компенсацию расходов на проезд работников в метро?

Какие применяются формы ведения бухгалтерского учета?

10 бухгалтерских журналов за 2018 год

Правила учета изменились: подберите выгодные формулировки учетной политики

Учет пожертвований в религиозной организации, применяющей УСН, на строительство храма

Как отражаются в бухгалтерском учете расчеты с работником по исполнительным листам?

Как отразить в учете операции по картам, если банк не сразу проводит деньги

Является ли бухгалтерская информация налоговой тайной?

Что такое система внутреннего контроля?

ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Главный бухгалтер организации и его должностная инструкция

ПОЛУЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ СТРАХОВОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Примерный образец должностной инструкции бухгалтера

САНИТАРНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ТРАНСПОРТИРОВКЕ: НАЛОГИ, БУХУЧЕТ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЯ

КОМПЕНСАЦИЯ АРЕНДОДАТЕЛЮ СТОИМОСТИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

РЕМОНТ ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Что такое бухгалтерская информация в электронной форме?

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Какая информация составляет коммерческую тайну?

ПРОДАЖА АВТОМОБИЛЯ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Передача недвижимости в субаренду: налоги и бухучет

Правила документирования бухгалтерской информации

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

ЧТО ТАКОЕ ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИИ?

ПЕРЕДАЧА АВТОМОБИЛЯ В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Балансозакрепленность имущества как правило бухучета

БЕЗВОЗМЕЗДНАЯ ПЕРЕДАЧА АВТОМОБИЛЯ: БУХУЧЕТ И НАЛОГИ

ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

СПИСАНИЕ АВТОМОБИЛЯ, ОПРИХОДОВАНИЕ ЗАПЧАСТЕЙ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

УСН И БУХУЧЕТ У АРЕНДАТОРА НЕДВИЖИМОСТИ

УГОН АВТОМОБИЛЯ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

ПЕРЕДАЧА НЕДВИЖИМОСТИ В АРЕНДУ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

АВТОМОБИЛЬ КАК ОСНОВНОЕ СРЕДСТВО

Минфин РФ в очередной раз объявил сроки ввода в действие новых стандартов бухучета