ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

ПЕРЕНАЕМ - передача арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу. Перенаем следует отличать от субаренды, при котором передаются не права и обязанности, а само арендованное имущество.

ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ
ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

1. Передача прав и обязанностей по договору аренды недвижимости

1.1. НДС при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости

Передача имущественных прав по договору аренды недвижимости на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговая база определяется как стоимость передаваемых имущественных прав, исчисленная исходя из договорной цены без включения в нее НДС (п. 5 ст. 155, п. 1 ст. 154 НК РФ).

Моментом определения налоговой базы по НДС является день государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или день подписания договора перенайма (если регистрация не требуется). Это следует из совокупного анализа п. 8 ст. 167 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" <*>.

--------------------------------

<*> В этом материале не рассматривается перенаем прав и обязанностей по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.), находящейся в государственной или муниципальной собственности. Отметим, что заключение договора перенайма государственного или муниципального имущества (нежилого помещения) возможно только по результатам конкурса или аукциона (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции").

1.1.1. НДС при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости в ситуации, когда часть арендной платы, выплаченная арендодателю в порядке предоплаты (авансом), возмещается новым арендатором

При перенайме права аренды требования, возникшие у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса, переходят к новому арендатору. При этом новый арендатор возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее в качестве аванса. Соответственно, прежний арендатор должен восстановить сумму НДС, принятую к вычету с аванса, ранее перечисленного арендодателю - юридическому лицу (другой организации) (пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ). Об уплате НДС при перечислении аванса в счет арендной платы по договору аренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.) см. раздел "НДС при перечислении предоплаты (аванса) по договору аренды недвижимости".

Если аванс перечислен в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то у прежнего арендатора не возникает вопроса о применении нормы пп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ. Это обусловлено тем, что в такой ситуации у прежнего арендатора не возникает обязанностей налогового агента по НДС (см. раздел "НДС при аренде государственных и муниципальных земельных участков").

ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ
ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

1.2. Налог на прибыль при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости

Поступления (вознаграждение), причитающиеся прежнему арендатору от нового арендатора за передачу прав и обязанностей по договору аренды недвижимости, для целей налогообложения прибыли признаются в составе доходов от реализации имущественных прав (без учета НДС) (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249 НК РФ). При применении в налоговом учете метода начисления выручка признается на дату государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора перенайма (если регистрация не требуется). Это следует из совокупного анализа п. 3 ст. 271 НК РФ, п. п. 1, 2 ст. 389, п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 164, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ, ч. 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

В момент признания выручки от реализации имущественных прав прежний арендатор вправе уменьшить соответствующую сумму на цену приобретения имущественных прав и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ). Если в результате такого уменьшения образуется убыток, то он учитывается для целей налогообложения прибыли (п. 2 ст. 268 НК РФ).

1.2.1. Налог на прибыль при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости в ситуации, когда часть арендной платы, выплаченная арендодателю в порядке предоплаты (авансом), возмещается новым арендатором

Сумма, полученная от нового арендатора в счет возмещения аванса, не признается в составе доходов, поскольку сумма аванса, перечисленная арендодателю, не включалась в расходы в целях налогообложения прибыли (п. 14 ст. 270, п. 1 ст. 41 НК РФ, см. также раздел "Налог на прибыль при перечислении предоплаты (аванса) по договору аренды недвижимости").

1.3. Бухучет при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости

При передаче права аренды стоимость арендованного объекта недвижимости списывается прежним арендатором с забалансового счета 001 "Арендованные основные средства" (Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8).

Доходы и расходы, связанные с передачей права аренды, признаются прочими доходами и прочими расходами на дату государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) (п. п. 7, 10.1, 16 ПБУ 9/99, п. п. 11, 19 ПБУ 10/99).

При применении метода начисления доходы и расходы в бухгалтерском и налоговом учете признаются одинаково.

В таблице используется следующее обозначение аналитического счета по счету 68 "Расчеты по налогам и сборам":

68-НДС "Расчеты по НДС".

ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ
ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

1.3.1. Бухучет при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости в ситуации, когда часть арендной платы, выплаченная арендодателю в порядке предоплаты (авансом), возмещается новым арендатором

В результате перенайма требования прежнего арендатора, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса, переходят к новому арендатору. При этом новый арендатор возмещает прежнему арендатору сумму, уплаченную им арендодателю в качестве аванса.

Сумма, полученная от нового арендатора в счет возмещения аванса, не признается в составе доходов, поскольку сумма аванса, перечисленная арендодателю, не включалась в расходы в бухгалтерском учете (п. п. 3, 16 ПБУ 10/99, см. также раздел "Бухучет при перечислении предоплаты (аванса) по договору аренды недвижимости").

Таким образом, в бухгалтерском учете прежнего арендатора отражаются дебиторская задолженность нового арендатора и прекращение требования к арендодателю. При этом производится запись по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (например, аналитический счет 76-н "Расчеты с новым арендатором") в корреспонденции с кредитом счета 76 (например, аналитический счет 76-а "Расчеты по авансам (предоплате) выданным") (Инструкция по применению Плана счетов).

ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ
ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

--------------------------------

<1> Суммы перечисленной предоплаты (аванса) учитываются на счете 76 обособленно.

<2> Если предоплата (аванс) перечислена в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то такой проводки у прежнего арендатора не будет.

<3> Порядок отражения в учете НДС с перечисленной предоплаты (аванса) нормативно не урегулирован. На практике для отражения НДС, принимаемого к вычету с сумм перечисленной предоплаты (аванса), используется счет 76, к которому открывается отдельный аналитический счет, например "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)".

В то же время Минфин России (Письмо от 12.04.2013 N 07-01-06/12203), рассматривая вопрос о порядке отражения в бухгалтерском учете НДС с сумм перечисленной оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей поставки товаров (выполнения работ, оказания услуг), указывает, что согласно Инструкции по применению Плана счетов для обобщения информации об уплаченных (причитающихся к уплате) организацией суммах НДС по приобретенным ценностям, а также работам и услугам предназначен счет 19 "Налог на добавленную стоимость по приобретенным ценностям".

Отметим, что в Толковании Т-16/2013-КпТ "НДС с авансов выданных и полученных" рекомендуется применять счет 19 (в корреспонденции с техническим счетом (ТС), в качестве которого используется один из счетов учета расчетов с дебиторами и кредиторами) для отражения НДС, предъявленного с перечисленной предоплаты (аванса), в случае, когда организация не применяет право на вычет НДС с предоплаты (аванса) независимо от причины или когда между уплатой предоплаты (аванса) и предъявлением НДС к вычету проходит какое-то время.

На основании изложенного считаем, что независимо от реализации права на вычет НДС с суммы предварительной оплаты НДС, предъявленный арендодателем с суммы предоплаты (аванса), может отражаться в учете организации с использованием счета 19. В таком случае на сумму НДС с перечисленной организацией предоплаты (аванса) в учете производится запись по дебету счета 19 и кредиту счета 76, аналитический счет "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)". При этом принятие к вычету данного НДС отражается по дебету счета 68 "Расчеты по налогам и сборам", например, аналитический счет 68-НДС "Расчеты по НДС", и кредиту счета 19. Восстановление этой суммы НДС производится записью по дебету счета 76, аналитический счет "Расчеты по НДС с сумм перечисленной предоплаты (аванса)", в корреспонденции с кредитом счета 68, аналитический счет 68-НДС.

<4> Передача права аренды по договору перенайма подробно рассмотрена выше в разделе "Бухучет при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости".

ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ
ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

2. Получение платы (вознаграждения) по договору перенайма недвижимости

2.1. НДС при получении платы (вознаграждения) по договору перенайма недвижимости

Получение платы (вознаграждения) за перенаем права аренды после государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или после подписания договора перенайма (если регистрация не требуется) не влияет на обязательства прежнего арендатора по НДС (п. 8 ст. 167 НК РФ).

2.2. Налог на прибыль при получении платы (вознаграждения) по договору перенайма недвижимости

Если прежний арендатор применяет метод начисления, то получение платы по договору перенайма не влияет на его обязательства по налогу на прибыль, так как порядок учета доходов в данном случае не связан с моментом фактического поступления денежных средств (п. 1 ст. 271 НК РФ).

2.3. Бухучет при получении платы (вознаграждения) по договору перенайма недвижимости

При получении платы за передачу права аренды в бухгалтерском учете прежнего арендатора погашается дебиторская задолженность нового арендатора, учитываемая на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (Инструкция по применению Плана счетов).

Дебет 51 Кредит 76 - Получена плата от нового арендатора за передачу прав по договору перенайма

3. Получение прав и обязанностей по договору аренды недвижимости

3.1. НДС при получении прав и обязанностей по договору аренды недвижимости

Сумму НДС, предъявленную прежним арендатором в составе платы за перенаем, новый арендатор имеет право принять к вычету после принятия на учет задолженности по внесению этой платы при наличии правильно оформленного счета-фактуры прежнего арендатора и при условии, что арендуемая недвижимость используется в облагаемых НДС операциях (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

3.1.1. НДС при получении прав и обязанностей по договору аренды недвижимости в ситуации, когда часть арендной платы, выплаченная арендодателю в порядке предоплаты (авансом), возмещается новым арендатором

При перенайме к новому арендатору переходят требования, возникшие у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса. При этом новый арендатор возмещает прежнему арендатору денежные средства, перечисленные им ранее арендодателю в качестве аванса. То есть сумма полученного от прежнего арендатора аванса засчитывается арендодателем в счет уплаты аванса новым арендатором.

В силу п. 12 ст. 171 НК РФ суммы НДС, перечисленные арендодателю при оплате аренды авансом, принимаются к вычету. Для применения этого вычета необходимы счет-фактура арендодателя на сумму аванса, документ о фактическом перечислении аванса, а также договор, предусматривающий такой порядок оплаты (п. 9 ст. 172 НК РФ). В данном случае у нового арендатора отсутствуют такие документы. Таким образом, даже при наличии счета-фактуры арендодателя оснований для применения налогового вычета у нового арендатора нет.

Если к новому арендатору перешло требование, возникшее у прежнего арендатора в связи с выплатой арендодателю аванса в счет арендной платы по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, то у нового арендатора не возникает вопроса о применении норм п. 12 ст. 171, п. 9 ст. 172 НК РФ (см. раздел "НДС при передаче прав и обязанностей по договору аренды недвижимости в ситуации, когда часть арендной платы, выплаченная арендодателю в порядке предоплаты (авансом), возмещается новым арендатором").

3.2. Налог на прибыль при получении прав и обязанностей по договору аренды недвижимости

При применении в налоговом учете метода начисления плата за перенаем учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на последнее число отчетного периода равномерно в течение оставшегося срока действия договора аренды недвижимости (пп. 49 п. 1 ст. 264, абз. 2 п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ, Письмо УМНС России по г. Москве от 27.01.2004 N 26-12/5331).

3.2.1. Налог на прибыль при получении прав и обязанностей по договору аренды недвижимости в ситуации, когда часть арендной платы, выплаченная арендодателю в порядке предоплаты (авансом), возмещается новым арендатором

Возмещение прежнему арендатору денежных средств, перечисленных им арендодателю в качестве аванса, не признается в составе расходов нового арендатора. Это обусловлено тем, что сумму полученного от прежнего арендатора аванса арендодатель засчитывает в счет уплаты аванса новым арендатором (п. 1 ст. 252, п. 14 ст. 270, п. 3 ст. 273 НК РФ).

3.3. Бухучет при получении прав и обязанностей по договору аренды недвижимости

Объект недвижимости, полученный организацией - новым арендатором по договору перенайма, отражается на забалансовом счете 001 "Арендованные основные средства" в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов, Письмо Минфина России от 24.08.2004 N 03-03-01-04/1/8).

Плата за перенаем объекта недвижимости (независимо от того, в чьей собственности находится данный объект - в частной или государственной/муниципальной собственности) в бухгалтерском учете организации - нового арендатора признается единовременно в составе расходов по обычным видам деятельности на дату государственной регистрации договора перенайма (если такой договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора перенайма (если регистрация не требуется). При этом производится запись по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (п. 5 ПБУ 10/99, Инструкция по применению Плана счетов) <*>.

Если новый арендатор применяет в налоговом учете метод начисления, то в месяце признания платы за перенаем недвижимости в составе расходов, формирующих себестоимость продаж текущего месяца, в бухгалтерском учете возникают вычитаемая временная разница (ВВР) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА). Это связано с тем, что расход в бухгалтерском учете признается единовременно, а в налоговом учете - в течение оставшегося срока действия договора аренды.

Возникновение ОНА отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 09 "Отложенные налоговые активы" и кредиту счета 68 "Расчеты по налогам и сборам". Указанные ВВР и ОНА уменьшаются (погашаются) по мере признания расхода в виде платы за перенаем недвижимости в налоговом учете (п. п. 11, 14, 17 ПБУ 18/02).

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 68 "Расчеты по налогам и сборам":

68-НДС "Расчеты по НДС";

68-пр "Расчеты по налогу на прибыль".

ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ
ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

--------------------------------

<*> Затраты, произведенные организацией в отчетном периоде, но относящиеся к следующим отчетным периодам, отражаются в бухгалтерском балансе в соответствии с условиями признания активов, установленными нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету, и подлежат списанию в порядке, установленном для списания стоимости активов данного вида (п. 65 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в Российской Федерации). Поскольку нормативными правовыми актами по бухгалтерскому учету не определен специальный порядок признания в качестве актива затрат в виде платы за перенаем недвижимости, данные затраты можно отнести единовременно на текущие расходы отчетного периода.

3.3.1. Бухучет при получении прав и обязанностей по договору аренды недвижимости в ситуации, когда часть арендной платы, выплаченная арендодателю в порядке предоплаты (авансом), возмещается новым арендатором

В результате перенайма к новому арендатору переходят требования прежнего арендатора, возникшие в связи с выплатой арендодателю аванса. При этом новый арендатор возмещает прежнему арендатору сумму, уплаченную им арендодателю в качестве аванса. В связи с этим в бухгалтерском учете нового арендатора отражаются дебиторская задолженность арендодателя и кредиторская задолженность перед прежним арендатором. При этом производится запись по дебету счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (например, аналитический счет 76-а "Расчеты по авансам (предоплате) выданным") в корреспонденции с кредитом счета 76 (например, аналитический счет 76-п "Расчеты с прежним арендатором") (Инструкция по применению Плана счетов).

ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ
ПЕРЕНАЕМ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

--------------------------------

<*> Получение права аренды по договору перенайма подробно рассмотрено выше в разделе "Бухучет при получении прав и обязанностей по договору аренды недвижимости".

4. Перечисление платы (вознаграждения) по договору перенайма недвижимости

4.1. НДС при перечислении платы (вознаграждения) по договору перенайма недвижимости

Перечисление новым арендатором платы за перенаем не влияет на его обязательства по НДС.

4.2. Налог на прибыль при перечислении платы (вознаграждения) по договору перенайма недвижимости

При использовании метода начисления факт перечисления платы за перенаем права аренды не отражается на обязательствах нового арендатора по налогу на прибыль, поскольку в данном случае учет расходов не связан с фактической оплатой (п. 1 ст. 272 НК РФ).

4.3. Бухучет при перечислении платы (вознаграждения) по договору перенайма недвижимости

При перечислении платы прежнему арендатору погашается кредиторская задолженность перед ним, числящаяся на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (Инструкция по применению Плана счетов).

Дебет 76 Кредит 51- Перечислена прежнему арендатору плата за перенаем недвижимости

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

ПОСЕТИТЕ НАШ ИНТЕРНЕТ-МАГАЗИН

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Telegram Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Бухгалтерский учет затрат на компенсацию расходов на проезд работников в метро?

Какие применяются формы ведения бухгалтерского учета?

10 бухгалтерских журналов за 2018 год

Правила учета изменились: подберите выгодные формулировки учетной политики

Учет пожертвований в религиозной организации, применяющей УСН, на строительство храма

Как отражаются в бухгалтерском учете расчеты с работником по исполнительным листам?

Как отразить в учете операции по картам, если банк не сразу проводит деньги

Является ли бухгалтерская информация налоговой тайной?

Что такое система внутреннего контроля?

ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Главный бухгалтер организации и его должностная инструкция

ПОЛУЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ СТРАХОВОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Примерный образец должностной инструкции бухгалтера

САНИТАРНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ТРАНСПОРТИРОВКЕ: НАЛОГИ, БУХУЧЕТ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЯ

КОМПЕНСАЦИЯ АРЕНДОДАТЕЛЮ СТОИМОСТИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

РЕМОНТ ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Что такое бухгалтерская информация в электронной форме?

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Какая информация составляет коммерческую тайну?

ПРОДАЖА АВТОМОБИЛЯ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Передача недвижимости в субаренду: налоги и бухучет

Правила документирования бухгалтерской информации

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

ЧТО ТАКОЕ ИМУЩЕСТВО ОРГАНИЗАЦИИ?

ПЕРЕДАЧА АВТОМОБИЛЯ В УСТАВНЫЙ КАПИТАЛ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ