ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Субаренда — это предусмотренный ГК РФ вид правоотношений, в рамках которого контрагент владельца недвижимости, заключивший с ним контракт на найм помещения, подписывает новое арендное соглашение с третьей стороной. При этом законом прямо не запрещено, к примеру, повышение арендной платы по новому договору. Поэтому субаренда офиса, цеха, склада, гаража и иных помещений — распространенное в бизнесе явление.

Материалы судебной практики свидетельствуют о возможности субсубарендных отношений. Довод о том, что п. 2 ст. 615 ГК РФ не оговорена возможность сдачи недвижимого имущества во вторичную субаренду, был отклонен судом как основанный на неправильном толковании указанной правовой нормы (Постановление ФАС ЦО № А68-ГП-103-104-246/4-04).

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

1. НДС при получении права на заключение договора субаренды недвижимости

Сумму НДС, предъявленную в составе платы за приобретение права на заключение договора субаренды недвижимости, организация-субарендатор имеет право принять к вычету после принятия на учет расходов на приобретение такого права и при наличии счета-фактуры арендатора при условии, что недвижимость используется в облагаемых НДС операциях (пп. 1 п. 2 ст. 171, п. 1 ст. 172 НК РФ).

2. Налог на прибыль при получении права на заключение договора субаренды недвижимости

2.1. Налог на прибыль при получении права на заключение договора субаренды земельного участка, подлежащего государственной регистрации

Расходы на приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка (при условии заключения договора субаренды) включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, по выбору субарендатора одним из способов, указанных в пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ и предусмотренного учетной политикой субарендатора для целей налогообложения (п. п. 2, 4, абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ, Письмо Минфина России от 11.11.2011 N 03-03-06/1/749).

Такие расходы признаются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию договора субаренды (пп. 2 п. 3, п. 4 ст. 264.1 НК РФ).

Вышеуказанный порядок признания расходов на приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка не зависит от того, в чьей собственности находится земельный участок - в частной или государственной (муниципальной), и от целей использования этого участка.

Что касается государственной пошлины за регистрацию договора субаренды, то при применении метода начисления она учитывается в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на дату начисления (пп. 1 п. 1 ст. 264, пп. 1 п. 7 ст. 272 НК РФ).

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

2.2. Налог на прибыль при получении права на заключение договора субаренды земельного участка, не подлежащего государственной регистрации

Расходы на приобретение права на заключение такого договора субаренды включаются в расходы равномерно в течение срока действия этого договора субаренды (п. 4 ст. 264.1 НК РФ).

2.3. Налог на прибыль при получении права на заключение договора субаренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.)

В таком случае расходы на приобретение права на заключение договора субаренды (независимо от того, подлежит договор государственной регистрации или нет) при применении в налоговом учете метода начисления учитываются в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на последнее число отчетного периода равномерно в течение срока действия договора субаренды недвижимости (пп. 49 п. 1 ст. 264, абз. 2 п. 1, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

3. Бухучет при получении права на заключение договора субаренды недвижимости

Порядок отражения в бухгалтерском учете платы за приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка зависит от целей использования этого участка.

3.1. Бухучет при получении права на заключение договора субаренды земельного участка с целью строительства на нем объекта недвижимости (объекта основных средств)

Плата за приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка в бухгалтерском учете организации-субарендатора относится к фактическим затратам, связанным со строительством. При этом в учете делается запись по дебету счета 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-3 "Строительство объектов основных средств", в корреспонденции с кредитом счета 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (п. п. 1.2, 2.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, п. 4.78 Методики определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации (МДС 81-35.2004), Инструкция по применению Плана счетов).

Также на счете 08, субсчет 08-3, в корреспонденции с кредитом счета 68 "Расчеты по налогам и сборам" учитывается государственная пошлина за регистрацию договора субаренды земельного участка.

При формировании бухгалтерской прибыли (убытка) расходы на приобретение права на заключение договора субаренды земельного участка признаются с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия построенного объекта недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве основного средства (по мере начисления амортизации по этому объекту). Для целей налогообложения прибыли такие расходы учитываются с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию договора субаренды одним из способов, указанных в пп. 1 п. 3 ст. 264.1 НК РФ и предусмотренного учетной политикой субарендатора для целей налогообложения (если договор субаренды подлежит регистрации), или с момента вступления в силу договора субаренды равномерно в течение срока действия этого договора (если регистрация не требуется).

Следовательно, с момента подачи документов на государственную регистрацию договора субаренды и до начала начисления амортизации по построенному объекту недвижимости в бухгалтерском учете по мере признания расхода на заключение договора субаренды в налоговом учете в бухгалтерском учете возникают налогооблагаемая временная разница (НВР) и соответствующее ей отложенное налоговое обязательство (ОНО) (п. п. 12, 15 ПБУ 18/02).

Возникновение ОНО отражается в бухгалтерском учете по дебету счета 68 и кредиту счета 77 "Отложенные налоговые обязательства" (Инструкция по применению Плана счетов).

Уменьшение (погашение) данных НВР и ОНО имеет место в периодах, когда расход на приобретение права на заключение договора субаренды, признаваемый в бухгалтерском учете (через амортизацию объекта основных средств), превышает аналогичный расход, признаваемый в налоговом учете <*>.

На дату признания в налоговом учете расхода в виде государственной пошлины в бухгалтерском учете также признаются НВР и соответствующее ей ОНО.

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

3.2. Бухучет при получении права на заключение договора субаренды земельного участка с целью осуществления деятельности организации

В этом случае плату за приобретение права на заключение договора субаренды организация-субарендатор признает единовременно в составе расходов по обычным видам деятельности на дату государственной регистрации договора субаренды (если договор подлежит регистрации) или на дату подписания договора субаренды (если регистрация не требуется), так как на соответствующую дату выполняются условия признания расхода, перечисленные в п. 16 ПБУ 10/99. При этом производится запись по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 76 (п. 5 ПБУ 10/99, Инструкция по применению Плана счетов) <**>.

Что касается государственной пошлины за регистрацию договора субаренды земельного участка, то она учитывается единовременно в составе расходов по обычным видам деятельности. При этом делается запись по дебету счета учета затрат на производство (расходов на продажу) в корреспонденции с кредитом счета 68.

В аналогичном порядке признаются вышеуказанные расходы при заключении договора субаренды недвижимости (здания, сооружения и т.п.).

В таблице используются следующие обозначения аналитических счетов по счету 68:

68-гп "Расчеты по государственной пошлине";

68-НДС "Расчеты по НДС";

68-пр "Расчеты по налогу на прибыль".

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

--------------------------------

<*> В таблице проводок бухгалтерские записи, связанные с погашением возникших ОНО, не приводятся.

<**> В связи с различным порядком признания расходов для целей бухгалтерского и налогового учета в учете организации возникают вычитаемая временная разница (ВВР) и соответствующий ей отложенный налоговый актив (ОНА), учитываемый по правилам ПБУ 18/02. В данной таблице записи по начислению (погашению) ОНА не приводятся.

<***> Аналогичная запись производится и в последующие месяцы, в которых сумма расхода на приобретение права на заключение договора субаренды, признаваемого в налоговом учете, превышает аналогичный расход, учитываемый в бухгалтерском учете (через амортизацию объекта недвижимости).

Перечисление платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости

1. НДС при перечислении платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости

Перечисление субарендатором платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости не влияет на его обязательства по НДС. Это обусловлено тем, что право на вычет НДС возникает у субарендатора после принятия к учету приобретенного права на заключение договора субаренды недвижимости (п. 1 ст. 172 НК РФ).

2. Налог на прибыль при перечислении платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости

При применении в налоговом учете метода начисления факт перечисления платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости не отражается на обязательствах субарендатора по налогу на прибыль, поскольку в данном случае учет расходов не связан с фактической оплатой (пп. 2 п. 3, п. 4 ст. 264.1, п. 1 ст. 272 НК РФ).

3. Бухучет при перечислении платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости

При перечислении платы за приобретенное право на заключение договора субаренды недвижимости погашается кредиторская задолженность, числящаяся на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами" (Инструкция по применению Плана счетов).

ПРИОБРЕТЕНИЕ ПРАВА НА ЗАКЛЮЧЕНИЕ ДОГОВОРА СУБАРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

С уважением к вашему бизнесу,

Сушонкова Елена

ПОСЕТИТЕ НАШ ИНТЕРНЕТ-МАГАЗИН

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все об уточненной налоговой декларации" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исправить ошибки в налоговых декларациях

Уже в продаже электронное методическое пособие "Все о счетах-фактурах" автора Сушонковой Елены

Узнай, как правильно исчислить налог на добавленную стоимость без ошибок в счетах-фактурах

Подписывайтесь на нас:

ВК Facebook Дзен Одноклассники Telegram Teletype

Список всех публикаций блога вы найдёте на главной странице канала

Материал подготовлен с использованием системы КонсультантПлюс

ДРУГИЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ТЕМЕ

Бухгалтерский учет затрат на компенсацию расходов на проезд работников в метро?

Какие применяются формы ведения бухгалтерского учета?

10 бухгалтерских журналов за 2018 год

Правила учета изменились: подберите выгодные формулировки учетной политики

Учет пожертвований в религиозной организации, применяющей УСН, на строительство храма

Как отражаются в бухгалтерском учете расчеты с работником по исполнительным листам?

Как отразить в учете операции по картам, если банк не сразу проводит деньги

Является ли бухгалтерская информация налоговой тайной?

Что такое система внутреннего контроля?

ПЕРЕЧИСЛЕНИЕ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

СТРАХОВАНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ, ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Главный бухгалтер организации и его должностная инструкция

ПОЛУЧЕНИЕ АРЕНДАТОРОМ СТРАХОВОГО ВОЗМЕЩЕНИЯ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Примерный образец должностной инструкции бухгалтера

САНИТАРНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ТРАНСПОРТИРОВКЕ: НАЛОГИ, БУХУЧЕТ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЯ

КОМПЕНСАЦИЯ АРЕНДОДАТЕЛЮ СТОИМОСТИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ ПРИ АРЕНДЕ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

РЕМОНТ ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Что такое бухгалтерская информация в электронной форме?

НЕОТДЕЛИМЫЕ УЛУЧШЕНИЯ ПОЛУЧЕННОЙ В АРЕНДУ НЕДВИЖИМОСТИ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Какая информация составляет коммерческую тайну?

ПРОДАЖА АВТОМОБИЛЯ: НАЛОГИ И БУХУЧЕТ

Передача недвижимости в субаренду: налоги и бухучет

Правила документирования бухгалтерской информации