Игра на стороне заказчика

31.03.2018

Зачем заказчикам новых латвийских объектов недвижимости отдельная персона, контролирующая процесс реализации проекта и не имеющая никакого отношения к строительному надзору? Каких проблем это позволяет избежать? Как ведут себя небольшие подрядные компании? И чем культура работы строителей в Латвии отличается от канадской? Об этом журналу m2 и порталу varianti.lv рассказал Каспар Филипсонс – человек, привлекавшийся к реализации в Риге и Юрмале ряда элитных жилых проектов, а сегодня курирующий строительство небольшого офисного комплекса в столице.    
– То, чем занимаюсь, официально не имеет названия в Латвии, – признается Каспар Филипсонc. – Тем не менее такие специалисты, как я, довольно востребованы на рынке. Заказчиками наших услуг выступают клиенты, имевшие несчастье обжечься на самостоятельном управлении строительством частного или коммерческого объекта, понимающие, что умение сделать ремонт в душевой комнате не является гарантией того, что они «от и до» проконтролируют строительство собственного дома. Мы играем на стороне заказчика и стоим между ним, подрядчиком, архитектором и представителем строительного надзора. Наша задача – обеспечить компромисс между всеми сторонами строительного процесса.  И мы ни в коей мере не являемся аналогом строительного надзора.

Допустим, решил заказчик возвести коммерческую недвижимость или частный дом. В лучшем случае половина людей понимает, что начинать этот процесс следует с общения с архитектором. Но и это не все. Нужно выбирать не любого архитектора, а того, который действительно имеет опыт реализации проектов, выполненных в близкой клиенту стилистике. И с ним нужно заключить правильный договор еще в начале сотрудничества, не откладывая на потом, чтобы четко понимать возможные расходы на оплату услуг. Знаю примеры, когда с архитекторами подписывался договор на 10 000 евро. Вроде бы приемлемая сумма. Но в договоре имелся пункт о том, что авторский надзор за тем, как реализуется проект, будет обходиться еще в 1 000 евро каждый месяц. Начали работать. Проект затянулся по вине строителей и вместо полутора лет строился более трех. Вот и получилось, что услуги архитектора обошлись не в 10 000 евро, как рассчитывал заказчик, а во многие десятки тысяч.

Еще одна проблема, которую частенько совершают заказчики: они хотят все сделать по-быстрому и начинают всех торопить. Когда для нормальной полноценной реализации масштабного жилого или коммерческого проекта нужно закладывать срок в два-три года, требуют завершить проект на полгода-год быстрее. Не дают архитектору вдумчиво и спокойно проработать все детали, давят на него и получают проект зеленым. Дальше тот передается строителю, который, в свою очередь, из-за отсутствия множества мелочей не может нормально просчитать строительную смету. Однако подряд получить хочется, поэтому он начинает работать с тем, что есть. Такой ошибочный подход неизменно ведет к возникновению проблем непосредственно в ходе строительства. Чтобы этого не произошло, и требуется человек с профессиональным опытом в разных сферах, способный контролировать все процессы и учитывать все нюансы. Акцент делаю именно на слове «опыт». Только он без разнопланового образования во многих учебных заведениях позволяет постичь тонкости профессии архитектора, юриста, строителя, получить знания во многих других, сопряженных со строительством, профессиях. Если говорить обо мне, то все эти знания получал через множество проектов – и, что скрывать, набивая на них шишки.

– Какое профессиональное образование непосредственно у вас?

– Моя специальность называется Home Inspector (домашний инспектор), получил ее в Канаде. Там же долгое время работал. В Латвии такой профессии нет, а в Канаде ни одна покупка частного дома не проходит без привлечения подобного специалиста. Покупатели обращаются к домашнему инспектору, чтобы тот оценил состояние приглянувшегося им дома – от фундамента до крыши. Проверил стены и энергоэффективность, его утепление, электроинсталляцию, водопровод… По завершении работ инспектор предоставляет заказчикам отчет о выявленных недостатках и ориентировочном бюджете работ, которые позволят их устранить. Потенциальный покупатель получает полное представление о реальном состоянии выбранной им недвижимости и возможных будущих вложениях в ремонт. В Канаде работать по этой специальности может только обладатель соответствующего сертификата.

Возвращаясь к тонкостям моей нынешней работы, скажу: во время стройки часто происходит увеличение сметы. Всегда нужно разобраться, почему это произошло. Заказчик обычно занимает позицию «платить не буду!». Однако случается, что ошибки допускаются разработчиком именно потому, что ему не дали нормально доработать проект. И это нужно объяснять заказчику, чтобы тот не занимал деструктивной позиции, а стороны искали приемлемый для всех компромисс. Объект же в любом случае должен быть завершен. 

В других ситуациях возникает масса вопросов непосредственно к архитекторам. Нужно понимать, что большинство из них мотивированы продавцами строительных материалов выбирать их товар, который и закладывается в проект. В Канаде я такого не встречал, а в Латвии – повсеместно. Моя обязанность – посмотреть, чтобы то, что предлагает архитектор, было действительно приемлемым для клиента вариантом. Проверить, имеется ли более дешевая, но не уступающая по качеству альтернатива.

– Когда эффективно приглашать таких специалистов, как вы?

– Это уже решает сам клиент. Но когда строится объект и за 100 000 евро, и за миллион, отношение к работе у профессионала должно быть одинаковым. Если заказчик на 100% уверен, что строитель не работает против его кармана, что он на его стороне, то острой необходимости в моей услуге, может, и нет. Только нужно помнить: ни один строитель своего не упустит. И если за строительство вашего частного дома просили 100 000 евро, а вы станете душить исполнителя на смету в 90 000 евро, это не значит, что тот согласится заработать на 10 000 евро меньше. Такого не будет! Строитель просто купит материалов на 10 000 евро дешевле или, упрощенно, там, где нужно вкрутить девять шурупов, сэкономит и вкрутит семь или восемь. Какой заработок он предусмотрит себе в смете, такой и положит в свой карман.

– А как получилось, что, уже работая в Канаде, вы вернулись в Латвию?

– Приехал за латвийской мечтой (улыбается). Вернулся в разгар предыдущего подъема на рынке латвийской недвижимости. Гостил как-то дома в отпуске. Знакомый позвал посмотреть новый проект, который строился в рижском микрорайоне Межциемс. Подъехал к объекту и вижу: стоят много новых BMW 5-й и 7-й серий. Говорю другу: «Наверное, лучше перенести визит на стройплощадку, к тебе какая-то комиссия приехала». Он: «Какая комиссия? С чего ты взял?». «Так вот же, сколько новых машин!». Он засмеялся: «Это моих отделочников!». Это произвело на меня неизгладимое впечатление (смеется.– m2). Правда, уже скоро – в 2009 году, в разгар кризиса в строительной отрасли – все эти лизинговые и кредитные «бэмки» строителей стояли на площадках, распродававших машины кредитных должников. Ну а я как приехал, так и остался. 

– Любопытно узнать, какое основное, по вашим наблюдениям, различие в жилищном домостроении Канады и Латвии?

– В Канаде дома попроще и возводятся быстрее. У них бетон используется, только если строится здание выше трех этажей. Если ниже, то самый массовый строительный материал – дерево. Канадцы гораздо прогрессивнее, они даже в отделке давно не используют те материалы, которые в ходу у нас. И, наоборот, не используют там, где мы. Так, специальные виды регипса канадские строители применяют не только для внутренней отделки, но и для наружной. Латвийские дома кажутся более капитальными, но я не сказал бы, что они энергоэффективнее. У нас с большим трудом приживаются новые технологии, наши не хотят их принимать. Хотя каждый год в мире появляется что-то новое, нашим подавай только газобетон, бетон и изредка дерево. Заказчиков и строителей трудно убедить применить что-то новое, и это касается не только материалов, но и технологий. Доминирует постсоветский подход: привычка ко всему стандартному. Только сейчас начинают появляться молодые конструкторы, которые не боятся смотреть на другие материалы. Они приходят на места старых конструкторов, десятилетиями правивших бал и не допускавших молодых до принятия решений.

– А как оцениваете само качество строительства в Латвии?

– Как хорошее, на четыре с половиной балла из пяти. Все, с кем довелось поработать в последнее десятилетие, – знающие специалисты. Имеется проблема с менеджментом строительства: большие компании забирают под себя проекты, набирают подрядчиков и выстраивают цепочки расчетов. Бедный подрядчик получает заработанное только через месяц-другой после того, как выполнил объем работ. А ведь и у него есть расходы и ему нужно платить работникам зарплату. Все эти задержки приводят к тому, что строители собирают вещи и уезжают в Норвегию и Швецию – им нужно кормить свои семьи. Так многие уехали. В то же время есть компании, которым удается совместить работу в Скандинавии и Латвии. Для нас, Латвии, это хорошо. Потому как, работая в Швеции или Норвегии, наши соотечественники перенимают у них и культуру труда, которая там выше. Знаете, в Канаде каждую пятницу, когда строители завершают работу перед выходными, проводится уборка, чтобы объект приятно выглядел. На это уходит всего 10-15 минут. В Латвии в разных проектах я пытался убедить работников делать уборку, просил, ругался, материально наказывал, обещал такой пункт прописать при заключении следующего договора – все это давало краткосрочный эффект либо вообще не срабатывало. Не знаю, почему латвийские строители так любят грязь?!

 – Причем качество строительства в Латвии, как вы говорили, хорошее. А практика, когда каждый вновь пришедший на объект строитель начинает хаять труд тех, кто до него работал, сохраняется?

– В Латвии всегда так (улыбается). За годы моей работы видел только две строительные компании, которые пришли на объект и не стали бурчать на то, что делали до них другие. Обе специализировались на отделке. Сказали: если и есть мелочи, то мы их устраним. Готов был буквально расцеловать их за такой подход. Позиция  большинства – охаять и заявить, что уж они-то так не работают.

Встречалось много интересных владельцев небольших строительных компаний. Как только получали аванс, начиналось удивительное: одному вдруг надо было сразу купить новую машину, другому через неделю после подписания договора – отправиться в отпуск минимум деньков на десять… Люди совершенно не переживают насчет своей репутации. Пользуются тем, что сегодня наблюдается дефицит строителей. Скажу прямо: был бы рад, если бы Латвия открыла свой рынок труда для белорусских и украинских строителей. Они – специалисты хорошего уровня, сталкивался с ними по работе в Канаде. Их выход на рынок позволил бы избежать перегрева рынка труда, что отражается на себестоимости строительства. Пока же она идет вверх, что провоцирует рост цен предложения.

И все это отдаленно напоминает то, что мы видели в 2005-2007 годах. Очень не хочется, чтобы у нас надулся новый пузырь!