II. Проект Минстроя – «Четыре в одном». Разбираем детали.

12 June 2020
412 full reads
627 story viewsUnique page visitors
412 read the story to the endThat's 66% of the total page views
5,5 minutes — average reading time

Минстрой РФ разместил на портале regulation.gov.ru проект 02/07/06-20/00102661 "Об утверждении правил деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах (далее МКД)" который отменяет четыре нормативно-правовых акта.

Правила деятельности по управлению многоквартирными домами и содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах

Правки – жирным подчеркиванием, комментарии - курсивом, нумерация - главы и статьи соответствуют нумерации в проекте Правил.

II. Условия предоставления услуг по содержанию жилого помещения в многоквартирном доме.

13. … д) организовывать работу по начислению и сбору платы за содержание и ремонт жилых и не жилых помещений, взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

е) организовать работу по взысканию задолженности по оплате жилых и не жилых помещений, взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

17. Собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

в) взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

III. Техническая документация на многоквартирный дом. Иные документы, связанные с управлением многоквартирным домом. Технические средства и оборудование, необходимые для управления и содержания многоквартирного дома.

23. ... Лицо, осуществляющее управление многоквартирным домом размещает копии технической документации и иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, в Государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства до 01.01.2023 г. и обновляет их по мере необходимости.

Обоснование.
Полный комплект перечисленной технический документации занимает большой объем, состоящий из множества папок, чертежей, схем на бумажном носителе в формате А3, А2. При вступлении в силу с 01.01.2021 г. настоящих Правил оцифровать столь большой объем информации невозможно, так как в настоящее время нет требований иметь техническую документацию в оцифрованном виде. Кроме того проектная, техническая документация выполнена в основном на бумажных носителях формата А3, А2 и не в каждой управляющей организации имеется техническое оборудование для оцифровки бумажных носителей такого формата. А у ТСЖ, ЖСК нет вообще, только для формата А4. Поэтому для качественного размещения технической документации в ГИС ЖКХ необходимо время - 2 года.
Папки с технической документацией
Папки с технической документацией
Папки с технической документацией
Чертежи, схемы в формате А2, А4
Чертежи, схемы в формате А2, А4
Чертежи, схемы в формате А2, А4

IV. Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

26. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, ….... мусороприемные камеры, мусоропроводы, электрощитовые, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

27. "При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре" исключить из текста слова: «являющиеся общим имуществом».

Обоснование. В ЕГРН состав ОИ не прописывается, так как Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 N 218-ФЗ и Жилищный кодекс РФ определяют, что принадлежность помещения к ОИ в ЕГРН вписывать не обязательно. На этом противоречии и пасутся охотники за чужим имуществом, по их мнению, если в ЕГРН не написано, что подвал - общее имущество, то его можно прихватить и продать. Таким образом, все что не предназначено строительной проектной документацией на дом, для самостоятельного использования, остается в общей долевой собственности собственников помещений в МКД.

V. Организация работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, осуществляемые на основании проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

В самом конце статьи 23 добавить:

Изменения, внесенные в состав общего имущества многоквартирного дома в результате работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, выполненные без проекта переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме исключаются из состава общего имущества многоквартирного дома и содержатся за счет собственника и пользователя таких помещений.

VI. Услуги, работы по управлению МКД.

67. б) на официальном сайте государственной информационной системы жилищно-комого хозяйства в сети "Интернет" информации, предусмотренной законодательством Российской Федерации о государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства.

Председатель правления товарищества или жилищного кооператива или работник, на которого внутренними документами товарищества или кооператива возложены обязанности по организации взаимодействия с собственниками и пользователями помещений в многоквартирном доме, оказывает им содействие в поиске необходимой информации.

Это очень интересно. Такого в УО нет, только для ТСЖ. Т.е. предлагается, что в ТСЖ живут более тупые жители? Или, наоборот, понятно, что тех поддержка ГИС ЖКХ работает крайне неудовлетворительно, председатели ТСЖ более умные?
В домах ТСЖ, ЖСК бывает 200, 400 квартир и председатель ТСЖ должен отдуваться за разработчиков ГИС ЖКХ? Этот абзац из проекта убрать.

69. Управляющая организация, товарищество или кооператив предоставляют по запросу (обращению) собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме:

в срок не позднее дня, следующего за днем поступления запроса (обращения), - любую информацию из перечня информации, подлежащей раскрытию в соответствии с пунктами 66 и 67 настоящих Правил.

Таким образом в УО и ТСЖ ежедневно, включая выходные и праздничные дни, должен находиться сотрудник для передачи запрашиваемой информации без какой-либо необходимости и срочности. Тем более такой «услуги» в статьях 49-61 проекта правил об организации аварийно-диспетчерской службы нет.
Это и прямое нарушение п.5. ст 37 Конституции РФ:
Каждый имеет право на отдых. Работающему по трудовому договору гарантируются установленные федеральным законом продолжительность рабочего времени, выходные и праздничные дни, оплачиваемый ежегодный отпуск.

В статье 69 сроки исправить на в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения).

74. Управляющая организация, товарищество или кооператив обязаны предоставить собственнику помещения в многоквартирном доме для ознакомления и изготовления копий:

а) решения и протоколы общих собраний собственников помещений, общих собраний членов товарищества собственников жилья, заседаний правления товарищества и ревизионной комиссии товарищества;

б) техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением данным домом документы.

· Хочется задать вопрос - зачем создавалась ГИС ЖКХ? Зачем собственнику изготавливать копии, если они есть в ГИС ЖКХ, региональных системах, которые работают намного лучше ГИС ЖКХ, в частных системах и сайтах УО и ТСЖ?
· Решения и протоколы общих собраний объем от 100 до 2143 листов!!! В одном из домов Московской области собственники провели успешное собрание с объемом материала на 2143 листа, общим весом 11 килограмм!!! И предлагается изготавливать копии? А если таких запросов будет несколько?
Материалы собрания собственников помещений в доме общей площадью 78 000 кв.м. (19 подъездов, 1312 квартир, 1200 машиномест) общим весом 11 килограмм. Фото Дмитрия Гордеева.
Материалы собрания собственников помещений в доме общей площадью 78 000 кв.м. (19 подъездов, 1312 квартир, 1200 машиномест) общим весом 11 килограмм. Фото Дмитрия Гордеева.
Материалы собрания собственников помещений в доме общей площадью 78 000 кв.м. (19 подъездов, 1312 квартир, 1200 машиномест) общим весом 11 килограмм. Фото Дмитрия Гордеева.

В статью добавить:

Собственнику помещения в многоквартирном доме для ознакомления и изготовления копий указанные материалы не предоставляются, если они размещены в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства или других информационных системах, с обязательным указанием адреса этих систем.

Есть раздел - VII. Порядок взаимодействия при проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но отсутствует раздел:

Работы, выполняемые по капитальному ремонту общего имущества в МКД. Хотя в упраздняемом постановлении Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 г. № 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" есть Приложение N 8, в котором есть примерный перечень работ, производимых при капитальном ремонте жилищного фонда. Т.е. старое приложение упраздняется, но взамен ничего не предлагается.

Не определена тонкая грань между большим текущим ремонтом и капитальным ремонтом. Должно быть установлено процентное отношение объема работ, при котором можно считать ремонт общего имущества МКД капитальным ремонтом.
Перечень работ по капитальному ремонту, перечисленный в Жилищном кодексе РФ и региональных программах, требует тщательной детализации.

ЖК РФ Статья 166. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме

1. Перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказание и (или) выполнение которых финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, который сформирован исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, включает в себя:
1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
2) ремонт, замену, модернизацию лифтов, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
3) ремонт крыши;
4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
5) ремонт фасада;
6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

И это всё. Всего 6 пунктов.

Пример - ремонт фасада. Дома разные, фасады разные, виды работ разные.:

· Восстановлении гидроизоляции и герметизации швов;

· Покраска фасада

· Утепление фасада

· Замена фасадного остекления

· Замена окон в местах общего пользования

· Ремонт вентилируемого фасада

· Штукатурка фасада

· Гидрофобизация фасада

· Ремонт фасада исторических зданий.

И так по всему составу общего имущества в огромном многообразии многоквартирных домов. Этого в проекте Правил нет вообще.

Часть I. Проект Минстроя – «Четыре в одном». Краткое содержание.

Часть III. Проект Минстроя – «Четыре в одном». Без приложений?

Часть IV. Проект Минстроя - "Четыре в одном". Накажи себя сам.

Подписаться на мой канал. Только оригинальные статьи о ЖКХ от автора.