Итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы

Аналитики компании «Метриум» подвели итоги I полугодия на рынке новостроек массового сегмента Москвы. Объем предложения снизился на 22,5%. Средняя цена квадратного метра выросла на 2,4%.

По данным «Метриум», по итогам первого полугодия 2018 года на первичном рынке жилья массового сегмента велись продажи в 76 комплексах, в которых экспонировалось 14 795 квартир общей площадью 0,889 млн кв. м. За шесть месяцев отмечено существенное снижение объема предложения — на 22,5% по количеству квартир и на 20% по продаваемой площади. Только за июнь оно составило 9,1% и 8,6% соответственно. В нескольких проектах с экспозиции был выведен значительный объем квартир, что в совокупности с вымыванием предложения привело к общему снижению числа лотов в реализации. За отчетный период на рынок вышло семь новых объектов.

Также в первом полугодии девелоперы вывели на рынок новые корпуса в уже реализуемых комплексах:

  • Green Park — блок 5;
  • «Гринада» — корп. 4.1 (3 очередь);
  • «Некрасовка» — кв. 13АБ, корп. 6А, 6Б, 6В 7;
  • SREDA (корп. М4, М5);
  • «Ясеневая 14» — корп. 3;
  • «Орехово-Борисово» — корп. 3;
  • «Римского-Корсакова 11» — корп. 6;
  • «Level Амурская» — корп. Б.
  • «Поколение» — корп. 4;
  • «Мещерский лес» — корп. 6.2;
  • «Город» — корп. 7 (2 очередь).

Структура предложения по административным округам не претерпела существенных изменений. Почти треть квартир приходится на ЮВАО (32,5%). За полугодие показатель снизился на 0,8 п.п., что вызвано, преимущественно, сокращением объема экспозиции в ЖК «Некрасовка». Затем следует ЮАО с 17,4% (+3,1 п.п.) от общего объема предложения. СВАО занимает 15,2% (+3,2 п.п.). Наименьший объем традиционно сосредоточен в ВАО — 2,4% (-0,7 п.п.).

Структура предложения по округам г. Москвы (квартиры)

Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»

Структура предложения по округам г. Москвы (проекты)

Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»

Как отмечают аналитики «Метриум», благодаря выходу на рынок новых проектов и корпусов, за полгода доля предложения в жилых комплексах на начальной стадии строительной готовности увеличилась на 1,6 п.п. В июне на них приходилось 17,1%. Доля продаваемых квартир в домах на этапе монтажа этажей составила 30%, сократившись на 4,7% ввиду перехода объектов на следующую стадию строительства. В корпусах на этапе отделочных работ было представлено 37,5% предложения (+1,9%). Оставшаяся часть лотов реализовывалась во введенных в эксплуатацию домах (15,4%; +1,2 п.п.).

Структура предложения по стадии строительной готовности (квартиры)

Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»

Структура предложения по типологии сохранилась. По-прежнему наибольший объем экспозиции был распределен между однокомнатными (31,4%, −3,6 п.п.) и двухкомнатными квартирами (40,2%, +0,9 п.п.). Доля трёхкомнатных квартир составляет 22,5% (+3,5 п.п.). Квартиры-студии составляют 3,8%, что на 1,2 п.п. меньше аналогичного показателя в декабре. Наименьшую долю по-прежнему занимают многокомнатные лоты — 2,1% (+0,4 п.п.).

Структура предложения по типу квартир
(внешний круг — июнь 2018, средний круг — март 2018, внутренний круг — декабрь 2017)

Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»

По подсчетам аналитиков «Метриум», в конце первого полугодия 2018 года средняя цена предложения на рынке новостроек массового сегмента составила 154 346 руб. за кв. м, что на 2,4% выше относительно показателя декабря 2017 года. За июнь повышение составило 1,7%, что вызвано выводом с продажи значительного пула лотов в проекте за МКАД («Некрасовка»).

В первом полугодии почти во всех округах зафиксирована положительная ценовая динамика. Исключение составили ВАО и ЮАО, где средняя цена снизилась на 2,5% и 3,3% соответственно. Максимальный прирост отмечен в ЗАО (+6,4%) и ЮЗАО (+5,7%), в остальных округах — варьировался от 1,9 до 2,1%.

Средняя цена кв. м в новостройках массового сегмента в разрезе по округам, руб.

Источник: «Метриум»
Источник: «Метриум»

В июне 2018 года в массовом сегменте средняя стоимость квартиры составила 9,3 млн руб. (+5,7%) к декабрю 2017 года. В разбивке по типологии средний бюджет покупки составил:

  • студий — 4,9 млн руб. (+3,1%);
  • однокомнатных — 6,4 млн руб. (+2,6%);
  • двухкомнатных — 9,4 млн руб. (+2,6%);
  • трехкомнатных — 12,8 млн. руб. (+0,7%);
  • многокомнатных — 20,6 млн руб. (+0,6%).

Рейтинг самых доступных предложений в июне 2018 года:

  • ЖК «Level Амурская» (ВАО / р-н Гольяново): студия площадью 18,9 кв. м за 3,33 млн руб.
  • ЖК «Влюблино» (ЮВАО / р-н Люблино): студия площадью 24,1 кв. м за 3,4 млн руб.
  • ЖК «Преображение» (ВАО / р-н Богородское): студия площадью 22 кв. м за 3,5 млн руб.

Основные тенденции

«В конце первого полугодия 2018 года на рынке новостроек Москвы массового сегмента в реализации находилось 76 проектов, — комментирует Наталья Круглова, генеральный директор «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — За шесть месяцев начались продажи в 7 новых комплексах. Тем не менее, за отчетный период объем предложения сократился почти на четверть (до 14,8 тыс. лотов), в годовой динамике снижение составило 31%. Текущий объем экспозиции сопоставим с показателем двухлетней давности — в июне 2016 года в продаже находилось 15,1 тыс. квартир. При этом число проектов на рынке было почти в два раза меньше — 45.

Сокращение объема предложения объясняется несколькими причинами. Во-первых, замедлилась динамика выхода новых проектов ввиду переноса планируемого старта продаж некоторых комплексов. Многие объекты успели получить разрешение на строительство до 1 июля 2018 года, но в продажу еще не вышли (в частности, Discovery, Discovery Park, «Метрополия»). Во-вторых, на общую динамику рынка повлияли изменения в объеме предложения отдельных комплексов. В частности, только снятие с реализации около 600 квартир в одном из проектов за МКАД в июне обеспечило уменьшение всей выборки на 3,6% (всего за указанный месяц предложение сократилось на 8,9%). В-третьих, выросла покупательская активность — объем спроса за шесть месяцев увеличился в 1,5 раза (на 45%) относительно аналогичного периода прошлого года.

На фоне увеличившихся продаж зафиксирована положительная ценовая динамика. По итогам полугодия рост средней цены составил 2,4% (до 154 680 руб. за кв. м), однако из них 1,7% — скачок в июне, во многом обусловленный сокращением предложения в новостройках за МКАД, характеризующихся наименьшей ценой кв. м. Многие застройщики анонсировали также повышение цен с 1 июля. Однако в ближайшей перспективе рост среднего показателя будет сдерживаться выходом новых проектов по стартовым ценам. Наиболее вероятны ежемесячные колебания в среднем на уровне ±0,6%, что сопоставимо с динамикой в первом полугодии (за исключением июня)».