Как выбрать земельный участок под строительство дома (дачи). Часть1 — инфраструктура

02.05.2018

Выбор земельного участка это самый важный вопрос в строительстве  дома или дачи. Формально важнее самого строительства. Так как если, строение можно перестроить, то что-то глобальное сделать с участком не получится. Участок нельзя перенести в другое место и даже построить к нему дорогу приемлемого качества может оказаться организационно и финансово невыполнимой задачей.

Инфраструктура

Дорога до земельного участка

Это самое основное и самое дорогое в реализации. Если дороги нет, не рассчитывайте ее построить своими силами, даже объединившись с соседями. Дороги строит государство. И если дороги нет и нет 100% уверенности что государство построит ее до вашего дачного общества или коттеджного поселка, то надо либо смириться с тем что у вас не будет дороги, либо искать другой вариант.
Это самое основное и самое дорогое в реализации. Если дороги нет, не рассчитывайте ее построить своими силами, даже объединившись с соседями. Дороги строит государство. И если дороги нет и нет 100% уверенности что государство построит ее до вашего дачного общества или коттеджного поселка, то надо либо смириться с тем что у вас не будет дороги, либо искать другой вариант.

Время в пути до земельного участка

Дорога может быть в идеальном состоянии. Но она может быть сильно загружена или просто участок слишком удален от вашего дома. Кажется этот параметр не сильно важный, ведь на дачу ездишь раз в неделю, а то и вообще раз в месяц — уехал на весь месяц отпуска, и забыл. Ну а если у вас есть маленькие дети или внуки, которых нужно водить в детский сад, школу, спортивные секции и различные кружки? Может получиться так, что ездить в город и из него придется каждый день! У вас нет меленьких детей или внуков? А вы уверены что они завтра не появятся?

Дороги внутри вашего поселка

Собственность на землю под дорогами

Первое и самое основное. Дороги и проезды должны быть землями общего пользования и принадлежать всем членам вашего поселка или общества, как подъезд в вашем многоквартирном доме принадлежит всем жителям в долях пропорционально площади их квартир. Иначе через некоторое время можно столкнуться с тем, что собственники землю под дорогами захотят получать плату за ее использование!  И, на данный момент, я не знаю ограничивается ли хоть чем то величина этих желаний. В Москве, где активный процесс застройки коттеджных поселков начался раньше всех в нашей стране, уже имеются случаи конфликтов из-за требования оплаты использования земли под дорогами. Был первый случай в Новосибирске. Наверное есть и в других городах.

Ширина проезжей части

Тоже очень важный параметр. Если проезд узкий, то расширить его будет очень сложно, иногда невозможно, когда гараж, например, фасадом стоит прямо на границе дороги/участка. Ширена должна быть около 6 метров, чтобы можно было разъехаться 2 встречным магинам.

Покрытие внутри поселковых дорог

А вот это не так важно. Зачастую достаточно нормальной гравийки, которую периодически будут грейдерить, или в конце концов, можно будет сброситься и покрыть ее асфальтом. Ведь на каждый погонный метр внешнего забора участков приходится от 1,5 до 3 квадратный метров дорожного проезда. Т.е. при длине забора, скажем 10 метров, на каждый участок будет приходиться 15-30 квадратных метров дорожного полотна. Это уже не такие большие деньги.

Электроснабжение

Важный параметр, но не такой критичный как дороги. Конце концов, можно поставить солнечные панели, ветряк или даже просто бензиновый генератор. Это будет обходиться дороже, приблизительно в 2-3 раза, чем стационарное электричество. Но итоговые суммы не критичны. Тем не менее иметь достаточное количество электроэнергии. Сколько это в граммах? При использования стандартного комплекта бытовой техники и уровне освещения, нужно порядка 3КВт на 100 метров площади. Но это не считая отопления. Если вы планируете отапливаться электричеством, то надо еще 10КВт на каждые 100 квадратов площади. Имеет смысл перед покупкой выяснить какие мощности приходятся на каждый участок.

Газоснабжение

Необходимость газоснабжения для участка зависит от вопроса «чем дешевле отапливать дом электричеством или газом». Однозначного ответа на этот вопрос нет.

Если вы планируете эксплуатировать вашу дачу  или дом в зимнее время года, то наличие газа может оказаться дополнительным плюсом. Почему может? Потому что для небольших домов, до 100 квадратных метров, более рентабельно будет отапливаться электричеством, при его наличие конечно. При существующих ценах на оборудование и подключение затраты на подключение к газу и установку газового котла будут составлять около 500 000 рублей. А разница в тарифах на газ и электричество такая, что эти инвестиции будут возвращаться 10 лет, без учета процентной ставки! Тем не менее сама возможность подключить газ несомненный плюс, потому что сегодня у вас небольшой домик, а завтра вы рядом можете захотеть построить в 10 раз больше. Опять таки, если только он изначально не навязывается в обязательном порядке – используешь не используешь, оплати подключение!

Водоснабжение

Водоснабжение может быть:

  • «городским», это когда вода поступает от какого-нибудь ГорВодоКанала.
  • поселковым, когда на весь поселок сделана одна скважина и очистные сооружения, и жители сами занимаются обслуживанием, конечно через администрацию общества или поселка
  • Локальным, когда будет требоваться организовывать водоснабжение своими силами на своем участке..

Плюсы первого варианта тарифы утверждают власти, как правило это более менее серьезные организации, с аварийными бригадами  итд. Качество воды, можно надеяться, будет соответствовать СНИПАМ и ГОСТАМ.

Второй вариант имеет плюсы только перед третьим вариантом. То, что вам лично не придется водиться с организацией водоснабжения и эксплуатацией его. Более того за это спокойствие скорее всего придется платить дороже, чем при самостоятельной организации  — так как к затратам на добычу и очистку добавятся еще затраты на транспортировку и административные расходы.

Организация водоснабжения своими силами, не такая уж сложная и дорогая задача. Если конечно ваш участок не расположен где то в горах на скальной породе. Пробурить и обустроить скважину стоит от 10 тр за ручной насос, до нескольких десятков тысяч с постройкой колодцев и тд. Основная проблема здесь может стать в качестве воды. Если воду необходимо очищать от тех или иных примесей, то стоимость очистных сооружений начинается от пары десятков тысяч рублей до нескольких сотен тысяч рублей. По этому перед покупкой имеет смысл навести справки о наличия и качестве качестве воды.

Канализация

Наличие центральной городской или даже центральной поселковой несомненный плюс. Но надо иметь ввиду что через 10-20-30 лет потребуется ее замена и вам перекопают весь поселок и весь асфальт, который уже обязательно появится к тому времени. Во втором варианте это еще будет и за ваш слет, с ценником порядка 100-200 000 рублей на один участок.

По этому организация локальной канализации стоимостью от 50 000 до 200 000 рублей и периодическим ее обслуживанием, выглядит очень привлекательно на фоне второго варианта, и сравнима с первым.

Наличие или отсутствие центральной или поселковой канализации совершенно не важно! Если конечно у вас не какой то специфический участок.

Чек лист по инфраструктуре

На этом часть посвященную выбору земельного участка с точки зрения располагаемой инфраструктуры можно считать законченной. Подведем итог.

Критично важно наличие

  • Дороги до общества или поселка
  • Собственности на землю под внутри поселковыми дорогами
  • Широких проездов, около 6 метров
  • Воды приемлемого качества

Желательно иметь

  • Достаточное количество электрических мощностей (3КВт +10КВт на каждые 100 квадратов площади, при эксплуатации зимой и организации отопления на основе электроэнергии)
  • Возможность подключения к газоснабжению

Совершенно не важно

  • наличие канализации

© Читать далее https://prosadidom.ru/home-and-garden-construction/kak-vybrat-zemelnyj-uchastok-pod-stroitelstvo-doma-dachi-chast1-infrastruktura/