Продлить договор аренды земельного участка

03.05.2018

Сделка,  касающаяся найма имущества, заключается на ограниченное время, поэтому  ее участников часто интересует ввозможность продлить договор аренды  земельного участка. Данный документ наделяет определенными правами  арендатора. Землю передают во временное владение с разными целями — для  строительства или открытия бизнеса. Когда срок действия документа  подходит к концу, возникают спорные моменты, чаще всего связанные с тем,  что деятельность арендатора на земле не окончена. Поэтому, уже при  заключении первичного договора, нужно быть особенно внимательным, чтобы  впоследствии его можно было легко продлить.
Сделка, касающаяся найма имущества, заключается на ограниченное время, поэтому ее участников часто интересует ввозможность продлить договор аренды земельного участка. Данный документ наделяет определенными правами арендатора. Землю передают во временное владение с разными целями — для строительства или открытия бизнеса. Когда срок действия документа подходит к концу, возникают спорные моменты, чаще всего связанные с тем, что деятельность арендатора на земле не окончена. Поэтому, уже при заключении первичного договора, нужно быть особенно внимательным, чтобы впоследствии его можно было легко продлить.

Причины пролонгации договора

Необходимость продлевать соглашение аренды может быть разовая или регулярная.

  • Потребность в регулярной пролонгации возникает, когда участок оформляется в аренду у частного лица с целью осуществления сельскохозяйственного бизнеса. Данный договор действует 2-3 года, периодически продлевается при соблюдении всех условий его участниками. Если в договоре прописана возможность автоматического продления, такое соглашение подлежит пролонгации ежегодно при условии соблюдения участниками всех пунктов договора.
  • Одноразовая пролонгация происходит, когда:

  • нужно закончить строительство (в данном случае договор продлевается еще на 3 года, если другое не оговорено сторонами).
  • нет оснований для оформления собственности на землю.
  • когда есть другая необходимость в использовании участка непродолжительное время.

Виды продления аренды

В договоре найма земли указываются сроки его действия. Если ограничений по времени не установлено, то владение участком считается бессрочным. Датой окончания такого документа можно считать его расторжение по соглашению сторон или одним из участников.

Виды пролонгации аренды земли различаются в зависимости от статуса ее владельца.
Собственником может быть:

  • муниципалитет,
  • юридическое лицо,
  • физическое лицо.

Договор аренды, заключенный физическим и юридическим лицом, продлевается по взаимному согласию. Чаще всего это происходит автоматически, если ни одна из сторон не пожелала расторгнуть его.

Если один из участников договора хочет разорвать земельные отношения, он должен выразить свое желание в письменной форме. Участок в этом случае возвращается к правообладателю на основании расторжения договора найма, а не из-за окончания сроков действия договора.

При найме муниципальных земель возникают более сложные отношения. Арендатор должен сам побеспокоиться о продлении договора, так как муниципалитет может выставить свой участок на аукцион. Таким образом, арендатор может потерять права на пролонгацию договора. Для увеличения сроков его действия необходимо согласование с арендатором, участие его в торгах или обращение в судебные органы.

Порядок пролонгации договора

Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.

  • При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
  • В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
  • В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.

Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:

  • взят в аренду без предварительного аукциона,
  • предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
  • предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.

К заявлению нужно приложить:

  • основной договор (копия),
  • предварительное согласование (копия),
  • кадастровый паспорт,
  • ситуационный план (выдается в администрации),
  • справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
  • справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
  • паспорт (копия).

Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.

Дополнительное соглашение

Можно ли продлить договор аренды земельного участка, если у его участников возникло желание изменить условия сделки? Можно, но для этого необходимо заключить дополнительное соглашение. Это делается в случаях, когда:

  • изменилась стоимость аренды,
  • поменялся тип разрешенного использования,
  • изменились правила сервитута,
  • возникли новые обременения на участок, не указанные в основном договоре,
  • сменился собственник в результате продажи участка,
  • арендатор решил сдавать участок в субаренду или переуступить права найма другим лицам.

Документ, составленный по стандартной форме, необходимо зарегистрировать в Росреестре.

В вводной части соглашения указываются данные сторон сделки. В основной части прописывают, в какие пункты старого договора вносятся изменения, излагается их суть. Например, “Пункт 4.1. соглашения нужно изложить в следующей редакции…”. Документ в конце заверяется подписями и печатями (при наличии) сторон.

После составления документа, необходимо передать бумаги в МФЦ. Для этого понадобится составить заявление о регистрации соглашения, приложить к нему:

  • дополнительное соглашение (3 экземпляра),
  • основной договор (копия),
  • кадастровый паспорт на землю (копия),
  • паспорт заявителя (копия),
  • квитанцию об уплате госпошлины.

После проверки сведений, в правовой реестр вносится информация о новом соглашении. Один оригинал дополнительного договора отправляют в Россреестр, а два других отдают собственнику и арендатору.

Перезаключение договора

В отдельных случаях, когда требуется внести слишком много изменений в существующий договор аренды, вместо продления соглашения, допускается его перезаключение.
В отдельных случаях, когда требуется внести слишком много изменений в существующий договор аренды, вместо продления соглашения, допускается его перезаключение.

В этом случае новый договор подлежит обязательной регистрации, а старый теряет свою силу. Документ перезаключается с теми же участниками. Новые данные можно внести по всем остальным вопросам, включая новые сроки. Здесь указываются новые условия оплаты, регулярность ее внесения, о разрешении (запрете) на субаренду, о расторжении, условиях использования земли. Перезаключая договор, можно предусмотреть другие нюансы.

К такому способу продления обычно обращаются при заключении соглашений на долгий срок, которые утратили свою актуальность из-за стремительно развивающихся событий, не предусмотренных ранее.

Порядок действий при отказе администрации

Отказ от администрации можно получить в следующих случаях:

  • предоставление ошибочных или неподтвержденных документально данных в налоговый орган,
  • отсутствие одного из необходимых документов,
  • отсутствие прав на продление договора на условиях, указанных в заявлении,
    изъятие земли из оборота.

Если администрация вынесла решение не в пользу арендатора, его можно оспорить в судебном порядке.

Исковое заявление предоставляется в суд в течение 10 суток с момента получения решения. В нем указывается основание для отказа, прикладывается выписка из решения администрации. Арендатор должен подтвердить правомерность и добросовестность своих действий и доказать, что при использовании участка не нарушались условия договора, санитарные нормы. Если суд встанет на сторону истца и вынесет решение в его пользу, это будет основанием для пролонгации договора найма.

Получение отказа от физического лица

Если арендодатель является физическим лицом и отказывает в продлении аренды без объяснений или сдает участок другому лицу, его можно привлечь к ответственности. В данном случае нарушается право первоочередной аренды, которое предоставляется последнему арендатору. Такое право сохраняется за ним еще на протяжении ближайшего года, затем теряет свою силу. Суд в данном случае примет решение о возвращении прав на продление аренды и возмещении убытков.

Заключение

Чтобы не иметь проблем при пролонгации договора, лучше на стадии подписания первичного документа предусмотреть все нюансы, касающиеся времени действия.

Если срок договора составляет год или больше, действие документа начинается с момента государственной регистрации.
Когда срок меньше или не указан, то в государственной регистрации нет необходимости, а документ действует после подписания сторонами.

Договор без определенного срока действия обладает некоторыми преимуществами:

  • он не требует регистрации,
  • любая из сторон по своему желанию может его расторгнуть, даже если это право не прописано в документе.

© Читать далее https://prosadidom.ru/land/rent/mozhno-li-prodlit-dogovor-arendy-zemelnogo-uchastka/