Строительный рынок Уфы – восстанет ли Феникс из пепла?

Пожалуй, уже ни у кого не вызывает сомнения тот факт, что рынок строительства в Республике не просто лихорадит - он вошел в острую фазу кризиса.

Недавно опубликованная статистика, показала падение ввода жилья на 30%.

Не осталось ни одной строительной компании, у которой не было бы серьезных проблем, срыва сроков сдачи объектов и даже остановок строительства.

Но жизнь продолжается. Люди продолжают искать себе квартиры, пытаясь найти варианты покупок с минимальными рисками.

Для анализа я беру три совершенно разные крупные строительные компании Уфы: «КилСтройИнвест», «Госстрой» и ГК «РАССВЕТ». Все они испытывают проблемы различного характера, все имеют просрочку по сдаче объектов и каждая ищет свой путь выхода из кризисной ситуации.

Для начала – краткое описание истории каждой компании и объектов:

ЖК "Миловский парк" ООО "КилСтройИнвест"
ЖК "Миловский парк" ООО "КилСтройИнвест"

1. ООО «КилСтройИнвест»: объект - ЖК «Миловский парк»,

ЖК «Миловский парк» - один из крупнейших долгостроев Уфы. Общая площадь жилья составляет 500 тысяч кв. м. Строительство жилищного комплекса началось в 2013 году и приостановилось в начале 2017 года. Застройщик «КилСтройИнвест» продал 2400 квартир. Расследование по заявлениям обманутых покупателей началось в марте прошлого года. Уголовное дело заведено по статье «Мошенничество в особо крупном размере» (ч. 4 ст. 159 УК РФ). Предварительная сумма ущерба составила до 2 млрд. рублей.

Стоит отметить особо, что часть жилья в «Миловском парке» возводилась по программе «Жилье для Российской Семьи» и планировалось продавать его по весьма льготной цене (35-37 тыс. рублей за метр!), при помощи федерального финансирования. Именно участие застройщика в «освоении» федеральных средств и подозрительная активность в этом процессе федерального депутата Качкаева П.Р. вызвали наибольшее количество вопросов следствия и дольщиков. Кроме того массу вопросов вызывали и принципы, по которым был отобран застройщик для федерального проекта – ООО «КилСтройИнвест» на момент получения разрешения на строительство «Миловского парка» не имело вообще никакого опыта введения в эксплуатацию жилья!

В июле 2017 года «КилСтройИнвест» заключил договор управления с компанией «АМНИС-ГРУПП», которая является контролирующей компанией по производству строительных материалов. Фактически проект был передан новому инвестору на совершенно не понятных условиях, а дольщикам пообещали разобраться с ситуацией в течение двух-трех месяцев. Но ничего к октябрю 2017-го не изменилось.

23 января 2018г. дольщики ЖК «Миловский парк», недовольные темпами строительства и отсутствием гарантий, объявили бессрочную голодовку. Она длилась пять дней и прекратилась после того, как власти пообещали опубликовать «дорожную карту» по всем 32 объектам незавершенного строительства ЖК «Миловский парк» .

В апреле 2018 года в ЖК «Миловский парк» Уфимского района началось строительство еще 4 домов, а весь комплекс, как заявлено, планируется сдать до конца 2019 года.

В настоящее время ООО «КилСтройИнвест» выступает ответчиком по исковым заявлениям о банкротсве. В середине ноября 2017г. представители инициативной группы обманутых дольщиков ЖК «Миловский парк» попали на прием к доверенному лицу президента РФ Владимира Путина в Москве, после чего Госстрой РБ потребовал с застройщика «дорожную карту». В декабре 2017-го на компанию заведено уголовное дело по заявлению в Главное следственное управление МВД республики группы обманутых дольщиков. Они требуют признать руководство и владельцев ООО«КилСтройИнвест» мошенниками.

Перспектива того,что «Миловский парк» кто-то достроит – нулевая. А виновники , прикрываемые чиновниками, вероятно никогда не понесут наказания.

ЖК "Эрмитаж" на Горсовете ГК "Госстрой"
ЖК "Эрмитаж" на Горсовете ГК "Госстрой"

2. Группа Компаний «Госстрой»

Группа компаний «Госстрой» принадлежит депутату Городского совета Уфы от партии ЛДПР Кириллу Бадикову и его семье. Одновременно компания ведет строительство нескольких жилых объектов: ЖК «Московский», «Эрмитаж Горсовет», «Эрмитаж Ленина», «Эрмитаж Зеленая роща», «Белая река», «Зеленая роща», «Булгаковские дачи».

На данный момент заселены первый и второй дома ЖК «Московский», «Зодиак», одна секция «Эрмитажа - Горсовет», малоэтажные дома в комплексе «Новая Миловка». Но в то же время большинство строек «Госстроя» существенно отстает от графика.

Так, третий дом ЖК «Московский» находится в стадии монолитных работ и кирпичной кладки, хотя его срок сдачи по проекту — конец 2017 года. В июле того же года должны были достроить ЖК «Белая река». На данный момент здесь не завершена кирпичная кладка, также предстоят фасадные и внутренние отделочные работы. Неудивительно, что основная причина недовольства дольщиков — задержка сдачи домов.

Деятельность «Госстроя» до июня 2018 г. сопровождалась масштабной PR-кампанией, которая координировалась весьма спорным PR-консультантом Д.Эйгенсоном, практикующим весьма непрозрачные схемы и странные принципы финансирования процессов. Рекламная компания ,проведенная Эйгенсоном для «Госстроя» в основном была «заточена» на замалчивание нарастающих проблем компании в 2016-2018 годах, что , безусловно в итоге привело к неизбежному катастрофическому развитию ситуации…

Председателем правления компании с 2016 года по май 2018г. являлся депутат Городского совета Уфы Тимофей Вохмин, до этого возглавлявший Уфимское городское агентство ипотечного кредитования, которым теперь руководит Бадиков. Господин Вохмин отстранен от управления «Госстроем», при этом трактовка этой отставки – весьма разнообразна: от ухода по собственному желанию, до побега с должности перед лицом неминуемого краха компании . Можно сказать, что отставка назревала давно, а ускорило этот процесс видео-обращение официального представителя «Госстроя» Артема Арефьева к президенту Путину, в котором он призвал Президента РФ воздействовать на обманутых дольщиков , ограничив их право требовать исполнения договорных обязательств застройщика. Эта акция, названная «обманутый застройщик» - была признана пользователями соцсетей PR-провалом года. Бадиков незамедлительно увольняет Арефьева…

Вслед за этими драматическими событиями Кирилл Бадиков публично объявил о смене курса в компании, работу начал с диалога с дольщиками. Ради этого он «готов отказаться от выходных на все лето, но встретится с каждым», заявил депутат. 9 июня 2018 г.состоялось первое общение господина Бадикова с участниками долевого строительства ЖК «Белая река». В ходе встречи владелец «Госстроя» рассказал о своих планах по дальнейшей работе — это создание совместного штаба, куда войдут представители застройщика, генподрядчика, дольщики и журналисты. Также организация раскроет свои финансовые дела, информацию по поступлению средств от продажи квартир.

Кроме того, Кирилл Бадиков рассказал о планах по докапитализации «Госстроя». Для этого он обещать начать продавать активы компании. И уже есть первый факт подобной докапитализации – в начале июля Бадиков продает не застроенный участок земли в г.Октябрьском , но утверждать,что вырученные средства переданы на нужды строек – я пока не берусь.

Что касается конкретных мер, Бадиков неопределённо пообещал выработать «новую стратегию, которая поможет компании выйти из положения».

Необходимо отметить, что по количеству дольщиков «Госстроя» - компания рекордсмен : около 6 000 человек.

В связи с тем, что «Госстрой» вошел в острую фазу кризиса совсем недавно – еще рано давать однозначные оценки действиям Бадикова, но сам факт признания ошибок и попыток их исправлять, переформатируя некоторые функции компании – приветствовать точно можно.

ЖК "Серебряный ручей" ООО "Крона" ГК "Рассвет"
ЖК "Серебряный ручей" ООО "Крона" ГК "Рассвет"

3. ООО «Крона» (входит в ГК «Рассвет»)

Единственный из анализируемых застройщиков с большим опытом строительства - существует на рынке России (Башкортостан и Московская область) более 15 лет. Что ни говорите, а опыт все же может быть залогом надёжности. Застройщиком построены десятки многоквартирных жилых домов, офисных помещений и иных объектов недвижимости. В группу компаний входит завод керамического кирпича, с современным оборудованием и производительностью 100 млн. шт. кирпича в год, что обеспечивает некоторую оптимизацию снабжения строительства основным стройматериалом.

ООО «Крона» в данный момент осуществляет строительство многоэтажных семи жилых домов по ул. Дагестанская в г.Уфе со всем комплексом специализированных работ и инженерными сетями.

Долгое время в микрорайоне «Дема-9» складывалась довольно сложная ситуация. Здесь имелись юридические вопросы, связанные с предоставлением земельных участков для завершения строительства домов и их подключения к инженерным сетям.

В связи с незаконной деятельностью бывшего вице-мэра Уфы гр.Филипова , были спровоцированы задержки сроков сдачи домов в жилом комплексе «Серебряный ручей». После положительного решения суда, у компании снова появилось разрешение на строительство и право на аренду земельного участка.

Однако остановка строительства силами г-на Филипова и его «юридического блока» не могла не сказаться на сроках сдачи объектов. 10 месяцев вынужденного простоя – это не просто 10 месяцем просрочки , это и финансовые проблемы, и проблемы со смежниками и еще много проблем,которые в любом случае не компенсированы виновниками, а решать их пришлось.

В марте текущего года застройщик возобновил строительство объекта собственными силами, без использования средств от ипотечных договоров.

Также активно подготавливает документы и заканчивает работы для сдачи домов №7,9,10 – находящихся в стадии готовности 95-99%. Ситуация с домами № 8, 11, 12, 13 не столь однозначна: работы на этих объектах ведутся не активно, а порой, вовсе останавливаются. Застройщик уверяет, что планирует изменить ситуацию и начать активное строительство этих домов в ближайшем будущем.

Примерное количество дольщиков ЖК «Серебряный ручей»: 2 000 человек, из них в 7,9 и 10 домах, которые имеют готовность на 80-99% - 1200 дольщиков.

Отдельно хотелось бы отметить тот факт, что ГК «Рассвет», в отличие от вышеперечисленных компаний, ведет строительство не только в Башкортостане, но еще и в Московской области, что вызывает неоднозначные выводы в медиа-пространстве, и зачастую звучат неподтвержденные и неоправданные обвинения о выводе средств дольщиков уфимских объектов в подмосковные проекты.

Кроме того надо учесть имущественный потенциал компании. Введенный в эксплуатацию бизнес-центр «Салават Юлаев», может дать существенный приток средств для завершения строительства объектов в Деме.

Учитывая все вышесказанное, принимая во внимание опыт компании, ее базу в виде многочисленных производственных и иных активов, смею предположить, что именно у ГК «РАССВЕТ» наиболее реальные шансы выйти из кризиса самостоятельно, без потери контроля над площадками и выполнить обязательства перед дольщиками.

А скорая сдача дома №7 ( по нашей инсайдерской информации комиссия по финальной приемке дома начала работу 9 июля 2018г и завершит работу к концу июля) – вероятнее всего существенно укрепит пошатнувшиеся имиджевые позиции комании-застройщика.

ВЫВОДЫ:

Безусловно, невозможно сложить полную картину, проанализировав проблемы только трёх компаний-застройщиков, а тем более я не берусь давать точных рекомендация по выбору той компании, в которую стоит отнести свои кровные для покупки квартиры. Но подобный анализ дает возможность определить две группы проблем : общие, фундаментальные и частные, присущие конкретному случаю.

К фундаментальным, внешним причинам кризиса строительной сферы я отнесу общий кризис экономики России ,начавшийся еще в 2012-м году и входящий сейчас в острую фазу, и как его следствие – падение фактических доходов населения, спроса и покупательной способности широких масс граждан. Это, увы, очевидно и в развернутом пояснении не нуждается. Этот фактор повлиял на эффективность всех без исключения игроков на строительном рынке Башкортостана и России.

К частным (но не менее существенным) проблемам компаний стоит отнестись внимательнее и подробнее:

1.В случае с «КилСтройИнвестом» (ЖК«Миловский парк») вероятнее всего речь идет о злонамеренных, криминальных действиях учредителей, собственников и афелированных чиновников – пропажа 2-х миллиардов рублей из оборота проекта безусловно предмет для разбирательства правоохранителей, а судьба дольщиков «Миловского парка» - вероятнее всего будет трагичной. Пустые обещания администрации региона в скором времени останутся неисполненными и ситуация обострится вновь. Выведенные активы проекта скорее всего найдены не будут.

2. Компания «Госстрой» и лично г-н Бадиков упустили благоприятный момент расцвета потребления и бума покупок квартир в Уфе, неправильно оценила коньюктуру по коммерческой недвижимости. Потеря контроля , безумная PR-компания и отсутствие должного внимания к своему активу обернулись для Бадикова и «Госстроя» тяжелыми последствиями. Сможет ли Кирилл Бадиков преодолеть этот кризис – покажут ближайшие полгода.

3.ГК «Рассвет» (и входящее в нее ООО «Крона») , очевидно стала жертвой конфликта с руководством города Уфа в 2012-2015 годах, а именно – затянувшееся административное противостояние с г-ном Филиповым и его «юридическим блоком в мэрии» , пытавшимися подмять под себя строительный рынок города. Компания в те годы не пошла на компромис, не уступила вымогателям и автоматически превратилась в «неугодного застройщика», подвергнувшись всем мыслимым административным воздействиям, доступным на тот момент г-ну Филипову и его команде. Все это негативно сказалось на стабильности процессов строительства и добавило год-полтора к уже наметившимся просрочкам ввода объектов. В настоящий момент состав мэрии Уфы «нормализован», Филипов от дел устранён и озабочен уже собственной судьбой, а видимых препятствий для продолжения строительства на объектах ООО «Крона» - не наблюдается.

Резюмируя выводы, скажу: выбирая компанию для покупки жилья, необходимо внимательно ознакомиться не только с глянцевыми проспектами компаний-застройщиков, не только побеседовать с белозубыми консультантами в сверкающих офисах продаж, но и потратить некоторое время на оценку не всегда понятного бэк-граунда застройщика. Исследуйте прошлое, репутацию и поведение вашего потенциально партнёра – и вас минует горькое разочарование!

Страница автора в фейсбуке