Арендная ставка в динамике

30 June 2018

Как оператор фискальных данных может оптимизировать взаимоотношения арендодателей и арендаторов.

Операторы фискальных данных — не просто посредники в передаче информации между онлайн-кассами и ФНС. Они могут создавать для пользователей дополнительную ценность — в виде полезных сервисов, основанных на обработке и анализе этих данных. Как это происходит — посмотрим на примере оператора OFD.RU («ПЕТЕР-СЕРВИС Спецтехнологии»), который недавно вывел на рынок сервис Renta.

Реалии рынка аренды

За последние 15 лет на российском рынке аренды торговой недвижимости доволь но широко распространилась практика так называемого динамического расчёта размера арендных платежей. Суть её проста: арендодатель взимает с арендатора не фиксированную ставку, а определённый процент от его оборота. Эта практика сама по себе снимает немало острых вопросов во взаимоотношениях между сторонами. Арендатор снижает свои риски на случай, если продажи не пойдут. Арендодатель получает «справедливую» цену за свои квадратные метры и кровно заинтересован в росте продаж своего арендатора.

«Чистый процент от товарооборота без фиксированной ставки платят единичные «сетевики», — делает уточнение генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых. — Это, например, «Макдоналдс», Inditex и некоторые другие. В большинстве случаев речь всё‑таки идёт об использовании смешанных схем: «фиксированная ставка + процент от товарооборота» либо «ставка или процент — в зависимости от того, что больше». Как ни крути, собственники торговых площадей хотят обеспечить себе хотя бы какой‑то гарантированный минимум арендной платы».

Смешанные схемы встречаются доволь но часто, говорит эксперт. Так, «Пятёрочка», «Дикси», «Магнит», FIX Price, DNS и другие зачастую платят фиксированную ставку или процент от оборота (5–10%), если сумма превышает размер фиксированной части аренды.

В свою очередь, директор OFD.RU Антон Румянцев говорит о том, что практика оплаты арендной ставки в виде процента от товарооборота становится в стране всё более популярной. Нынешний годовой объём этого рынка в OFD.RU оценивают в 1,9 млрд рублей. Однако более активному внедрению системы динамического расчёта арендных платежей препятствовали отсутствие автоматизированных решений подсчёта выручки арендатора, большие затраты на технические и нетехнические методы контроля корректности предоставляемой информации и избыточная нагрузка на персонал торгового центра (ТЦ).

Потенциальную аудиторию пользователей OFD.RU посчитал достаточной, чтобы разработать сервис, автоматизирующий процесс. Ведь сегодня в России, по экспертным оценкам, работает до 3 тыс. ТЦ, из которых примерно 400 находится в Москве. К тому же услуга может оказаться востребованной и среди владельцев торговых площадей средней руки.

Операционные неудобства

Как сегодня считается динамический арендный платёж? «Каждый месяц арендатор подаёт арендодателю отчёт о товарообороте по согласованной заранее форме, — рассказывает Антон Белых. — При этом арендодатель вправе затребовать у арендатора все Z-отчёты по кассам и проверить их вручную, но это очень сложный процесс. Поэтому арендодатели предпочитают сдавать помещения по такой схеме только известным сетевым ритейлерам, которые точно не будут мудрить и проводить платежи мимо кассы или занижать товарооборот в отчёте».

«Сейчас либо арендаторы ежемесячно вручную заполняют данные о продажах и передают их владельцам площадей, либо администрация ТЦ запрашивает отчёты о закрытии смен от касс у арендаторов для последующих расчётов, — добавляет Антон Румянцев из OFD.RU. — В среднем на один ТЦ приходится примерно 150 касс».

Оптимизация процессов

С внедрением онлайн-касс в России открылась возможность автоматизации процесса сбора данных о товарообороте, проходящем через торговые точки арендаторов, в интересах арендодателя. Всё это можно реализовать удалённо, на уровне оператора фискальных данных. Есть только одна сложность: у арендаторов на практике может оказаться свой оператор фискальных данных (один из 18, зарегистрированных ФНС) — отличный от того, с которым работает арендодатель. Как проанализировать данные, проходящие по разным

каналам?

Антон Румянцев подчёркивает: ни владельцам ТЦ, ни самим торговым точкам не нужно менять выбранного ОФД или проводить какие‑либо значимые изменения в работе онлайн-касс. Сервис Renta работает следующим образом. Заключив договор на использование сервиса с OFD.RU, арендодатель предлагает своим арендаторам подписать дополнительное соглашение к договору аренды, обязующее их использовать технологическую платформу «Proxy ОФД». Этот продукт позволяет подключить кассу арендатора к OFD.RU параллельно с действующим оператором фискальных данных. Чтобы использовать «Proxy ОФД», арендатору нужно зарегистрироваться в личном кабинете на сайте OFD.RU, изменить в настройках кассы адрес сервера и порт и совершить ещё несколько простых действий. С момента начала использования «Proxy ОФД» все документы, формируемые онлайн-кассами арендаторов, будут доступны в личном кабинете OFD.RU. Далее каждая торговая точка, арендующая площади в ТЦ, подписывает распоряжение о передаче конфиденциальной информации, полученной в результате обработки фискальных данных.

Разумеется, платит за пользование сервисом Renta только арендодатель — годовую абонентскую плату за каждую подключаемую кассу. Он получает возможность просматривать в личном кабинете данные по всему списку ККТ: выручку, возврат, чеки и т. д. Для особо продвинутых опционально может быть предложен «Конструктор отчётов и сверки», позволяющий бухгалтерам и финансистам увидеть все сверки и отчёты в «один клик» в режиме 24 / 7. Риски расхождения данных — а значит, проверок и штрафов — становятся минимальными.

В дополнение к этому сервис Renta позволяет владельцу ТЦ на основе данных об объёме продаж, зафиксированных онлайн-кассами, формировать различного рода аналитические отчёты, касающиеся работы ТЦ в целом: о покупательском поведении, эффективности маркетинговых акций, сезонных изменениях покупательского трафика, влиянии якорных арендаторов на посещаемость центра… Аналитику можно проводить в разрезе брендов, типов товаров, этажей. Арендодатель может сравнивать выручку за любой период по каждой торговой точке. Динамика выручки показана в виде графиков; отчёт можно выгрузить также в формате Excel. Более того, владельцы сетей торговых центров в одном интерфейсе могут даже администрировать все имеющиеся объекты, сравнивать доходность по площадям и т. п. В выигрыше и арендаторы: за счёт гибкого подхода к определению арендной ставки в зависимости от объёма продаж они могут сгладить сезонные падения спроса.