«Вторичка» Краснодара будет дорожать

В 2018 году средняя стоимость предложения на рынке вторичной недвижимости в Краснодаре выросла на 5,2%, с 52,8 тыс. руб. в четвертом квартале 2017 года до 55,6 тыс. руб. в четвертом квартале 2018 года.

Стоимость «вторички» в столице Кубани поднималась менее интенсивно, чем в среднем в России, где цены увеличились за аналогичный период на 6%, сообщается в исследовании платформы Domofond.ru на основе анализа динамики цен предложений о продаже. Стабильно она увеличивалась в первом квартале 2018 года, медленно росла во втором и третьем — на 1 %. В четвертом квартале цена поднялась сразу на 3%.

В 2018 году повышение цен сильнее всего отразилось на однокомнатных квартирах. С четвертого квартала 2017 года по тот же квартал 2018-го они прибавили в стоимости 5,7%, поднявшись с 1,9 млн руб. до суммы более 2 млн руб. На втором месте по уровню роста двухкомнатные квартиры (+4,8%), в четвертом квартале прошлого года средняя стоимость предложения по «двушкам» составила 3,3 млн руб. Трехкомнатные квартиры выросли в цене на 4,7% — почти до 4,8 млн руб.

Однокомнатные квартиры — лидеры по доле спроса (55,8%) и предложения (49,1%) в четвертом квартале 2018 года. Спрос на двухкомнатные квартиры снизился на 2,1% — до 31,9%. В структуре предложения они также в минусе на 0,6% за период с конца 2017-го по четвертый квартал 2018 года (31,7%). Значительно снизилась доля спроса на «трешки» — на 17,2%. В последнем квартале 2018 года доля трехкомнатных квартир в структуре спроса составила 11,1%, предложение повысилось на 9,6% — до 17,1%.

Средняя стоимость загородной недвижимости в Краснодаре и окрестностях за год снизилась на 0,5%: один квадратный метр в четвертом квартале 2018 года стоил в среднем более 41,2 тыс. руб., а в аналогичный период 2017 года — почти 41,5 тыс. руб. Незначительно снизилась цена на дома площадью от 75 до 150 кв. м — на 0,1%. В конце прошлого года за объект из этой категории просили в среднем около 4 млн руб. Большие, площадью более 150 кв. м, дома также подешевели на 2,6% — до 8 млн руб.

С просьбой прокомментировать выводы этого исследования мы обратились к специалистам в сфере недвижимости. Их мнения оказались неоднозначными, однако все они спрогнозировали повышение цен в 2019 году. Так, Тимур Нигматуллин, аналитик «Открытие Брокер», считает, что представленные данные нерепрезентативны, поскольку учитывают предложение, а не реальные сделки. Он приводит в пример информацию Краснодарстата за 2018 год, по которой «вторичка» подорожала на 1,1% (до 57 тыс. руб. за кв. м), а «первичка» — на 9,9% (до 46,2 тыс. руб.).

По его мнению, рост цен на новое жилье может быть связан с увеличением себестоимости одного метра недвижимости (49,1 тыс. руб. против 43,6 тыс. руб.). Также ряд законодательных инициатив в девелопменте снизил угрозы для покупателей недвижимости за счет ухода с рынка наиболее рискованных, но дешевых проектов. По его прогнозам, в 2019 году ожидается рост цен на жилую недвижимость в целом по РФ на уровне инфляции — 4–5 %.

Директор федеральной риелторской компании «Этажи» в Краснодаре Вадим Камалов отметил, что подорожание идет в целом по рынку в среднем на 5–7%. «В первую очередь это связано с увеличением себестоимости строительства в новостройках, компании вынуждены поднимать цену квадратного метра. Мы видели явный демпинг в 2015–2016 годах, что потом вызвало появление большого количества обманутых дольщиков. Вслед за новостройками реагирует и «вторичка», на которую обоснованно вырос спрос. Ее покупка безопасна, а ситуация с долгостроями у населения вызывает психологическое недоверие к застройщикам. Еще одним драйвером роста цен стала дешевая ипотека, она позволила появиться на рынке классу покупателей, которые раньше в принципе не рассматривали покупку жилья в кредит. Люди поняли, что лучше платить взносы за свое жилье, чем отдавать деньги за аренду чужой недвижимости. Снижение цены на загородную недвижимость мы не зафиксировали, оно возможно в пределах статистической погрешности. Есть даже небольшое повышение цены, на что частично повлияла сложная транспортная обстановка в Краснодаре, где многие жители стараются перебраться ближе к местам работы и к центрам деловой активности. Если говорить о двух- и трехкомнатных квартирах, то здесь мы еще долго будем ощущать последствия демографической катастрофы 90-х годов XX века. На смену поколению 70–80-х приходит поколение 90–х, а их просто физически меньше. Они в процентном соотношении создают меньше многодетных семей, да и сама тема многодетности сейчас не особо популярна, поэтому и спрос на многокомнатные квартиры и большие дома падает. Но переживать не стоит, через 10 лет ситуация в корне изменится на противоположную», — отметил эксперт.

Он также уверен, что в 2019 году произойдет повышение цен на недвижимость. На это повлияют изменения в законодательстве (214-ФЗ), снижение предложений на рынке новостроек за счет выбывания несистемных игроков, неснижающийся миграционный прирост населения. Еще один фактор — в экономике наметились улучшения. Об этом говорит возросший спрос на коммерческую недвижимость и рост ее стоимости. По прогнозу Вадима Камалова, к концу года цены вырастут на 15–20%.

Из-за проблем с обманутыми дольщиками люди опасаются покупать квартиры в строящихся домах Краснодара и выбирают «вторичку», считает руководитель риелторского отдела ЖИЦ «КАЯН» Евгений Васенев. Выбор вторичного жилья также связан еще и с тем, что застройщики в течение года несколько раз поднимали цены на квартиры.

Цены на пригородную недвижимость снизились незначительно и коснулись домов площадью более 100 кв. м. Это связано с большим количеством предложений. Небольшие и недорогие дома показали положительную динамику в росте.

По мнению эксперта, спрос на двух- и трехкомнатные квартиры всегда был меньше, чем на однокомнатные. Возможно, уменьшение числа желающих приобрести такую недвижимость связано с их высокой ценой, а также возросшей стоимостью коммунальных услуг.

«Застройщики и дальше планируют поднимать цены на жилье, из-за перехода на проектное финансирование у некоторых просто нет выбора. С начала 2019 года уже многие девелоперы сделали это неоднократно, поэтому дорожает и «вторичка». Остановить рост цен может повышение ставки по ипотечным кредитам, многие банки уже начали это делать, но каков будет реальный итог в конце года — спрогнозировать трудно», — отметил собеседник.

По мнению директора по маркетингу ГК «АЯКС-Риэлт» Василия Кылчика, рост цен на неновое жилье предсказуем и закономерен. «Есть несколько «за» купить именно ее: «вторичка» уже далеко не «хрущевки» по качеству, ее расположение и инфраструктура более развиты в большинстве случаев, нет риска столкнуться с долгостроем, банки охотнее дают ипотеку, рост цен на новостройки и т. д. На пригородную недвижимость цены могут снижаться по разным причинам. На это влияет сезонность, есть возможность выбора альтернативного варианта непосредственно в городе. Уменьшение спроса на двух- и многокомнатные квартиры — вопрос спорный. По нашей статистике, в 2018 году больше всего предложений и продаж было зафиксировано именно по двухкомнатным квартирам, нередко риелторам не хватало предложений по трехкомнатным, особенно в новостройках», — заметил эксперт.

«Возможно, в 2019 году увеличится спрос на более доступное жилье, новое жилье поднимется в цене, «вторичка» также потянется вверх по стоимости», — спрогнозировал Василий Кылчик.