Деньги дольщиков защитят банки

22.06.2018

Поправки в федеральный закон о долевом строительстве, которые вступают в силу с 1 июля, неизбежно спровоцируют рост стоимости «квадрата», уверены участники рынка. Впрочем, случится это не ранее чем через два-три года, пришли они к выводу в ходе круглого стола, организованного RBtoday.

ЧТО ИЗМЕНИТСЯ

Управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Уфе Руслан Габдрахманов.
Управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Уфе Руслан Габдрахманов.

В обсуждении приняли участие представители городских властей, банковского сектора и застройщики. Как ранее писал RBtoday, с 1 июля вступают в силу поправки в ФЗ «Об участии в долевом строительстве». В Башкирии под новые требования попадают около 70% девелоперов, привлекающих средства дольщиков. Изменения распространяются на объекты, разрешения на строительство которых выданы после 1 июля. Участники рынка, на которых в той или иной степени окажет влияние новая редакция закона, пока еще не сформировали четкого представления о своем будущем в новых реалиях. Однако уже сейчас можно предположить укрупнение рынка, говорит управляющий операционным офисом «Абсолют Банка» в Уфе Руслан Габдрахманов.

– Для всех участников рынка очевидны следующие тенденции. Во-первых, уход с рынка игроков мелких и не обладающих достаточным запасом прочности. Для банков со специализацией на ипотеке, по сути, ничего не меняется – мы все так же сохраняем комплексный подход к оценке застройщика при его аккредитации. Нам по-прежнему будут важны финансовое положение застройщика, источник финансирования, отзывы дольщиков, соблюдение сроков строительства, объемы строительства и т.д. Во-вторых, из-за того, что будет происходить отсев участников строительного рынка, начнется укрупнение или объединение средних застройщиков и поглощение мелких крупными, – говорит господин Габдрахманов.

Он отмечает, что «самая «острая» тема взаимодействия «застройщик-банк-покупатель» связана с переходом на проектное финансирование и эскроу-счетами». Согласно новой редакции закона, на эскроу-счетах, открытых в уполномоченных ЦБ банках, будут аккумулируются средства дольщиков. Чтобы обкатать новый механизм, застройщикам выделен год. Список банков уже сформирован, но будет пополняться, продолжает собеседник.

– На текущий момент в реестр уполномоченных банков, рекомендуемых к открытию счетов юрлиц и эскроу, уже включены около 20 банков. Каждый квартал список будет пополняться. Мы, являясь банком из топ-10 ипотечного рынка, безусловно, планируем войти в этот список. Хорошо, что есть переходный год, в течение которого можно будет на деле увидеть внедряемые изменения законодательства и при необходимости оперативно их корректировать. Это актуально, поскольку на сегодня в стране прошла только одна сделка по выделению корпоративного лимита по новой схеме с эскроу, – отметил господин Габдрахманов.

Рассуждая о возможных последствиях для ипотечного рынка, он отмечает, что не видит оснований для «существенных «перетасовок», так как 90-95% этого рынка и так занимают банки из топ-10 по этому направлению.

Заместитель генерального директора ГК «СУ-10» Эдуард Камалетдинов.
Заместитель генерального директора ГК «СУ-10» Эдуард Камалетдинов.

Банки, в свою очередь, предоставят кредиты строительным компаниям. Доступ к средствам дольщиков застройщик получит только после ввода дома в эксплуатацию. Эксперты сходятся во мнении, что поправки приведут к удорожанию стоимости строительства: по новой схеме компаниям придется выплачивать проценты банкам, тогда как при прямых расчетах с покупателями деньги дольщиков доставались «бесплатно». Также рост цен спровоцирует уменьшение объема предложений на рынке в результате введения с 1 июля условия «один застройщик – одно разрешение», которое снизит скорость строительства (сейчас компании строят одновременно по нескольким разрешениям). Главное, к снижению объемов ввода жилья приведет ужесточение требований к финансовой устойчивости девелоперов, в результате чего на рынке останутся только крупные компании, считает заместитель генерального директора ГК «СУ-10» Эдуард Камалетдинов.

– Вырастут строительные «монстры», которые поглотят львиную долю рынка. Однако не стоит забывать, что крупные федеральные компании тоже могут «лопнуть». К тому же монополизация рынка в любом случае не на руку потребителю, цены вырастут, – отмечает он.

Впрочем, значительный рост цен прогнозируется только через два-три года. В ближайшее время существенного подорожания жилья не ожидается, считают участники рынка.

– Мы прогнозируем, что среднерыночная ставка по ипотеке до конца 2018 года упадет до уровня 8,5-9% годовых. Уже сейчас она опустилась существенно ниже 10% годовых. Если говорить о стоимости недвижимости, в ближайший год нет существенных предпосылок для роста цен, – прогнозирует Руслан Габдрахманов.
Начальник отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации Уфы Ильшат Зарипов.
Начальник отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации Уфы Ильшат Зарипов.

Чтобы отсрочить переход на новые правила игры, застройщики заранее запасаются разрешениями на строительство. Начальник отдела градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации Уфы Ильшат Зарипов констатировал, что участники рынка пока не готовы работать по новым требованиям.

– Темпы подачи заявлений на строительство объектов увеличились. Застройщики пытаются создать для себя багаж из будущих строек. Надеемся, что темпы строительства в ближайшее время не спадут. Объем выданных разрешений достаточно большой и покрывает как минимум трехлетний срок, – сообщил представитель мэрии.

НОВАЯ РОЛЬ БАНКОВ

В случае перехода к проектному финансированию банки будут контролировать целевое расходование кредитных средств застройщиками. Им вменили в обязанность проверку договоров, актов сдачи-приемки выполненных работ и оказанных услуг, накладных счетов. За счет этого риски дольщиков будут минимизированы, подчеркивают банкиры. Финансовые эксперты предполагают, что банковский контроль будет формальным, либо эти функции передадут на аутсорсинг, что приведет к значительному удорожанию строительства и замедлению расчетов по платежным поручениям застройщиков.

Заместитель начальника отдела продаж розничных продуктов АО «Газпромбанк» Гузель Богданова.
Заместитель начальника отдела продаж розничных продуктов АО «Газпромбанк» Гузель Богданова.

Заместитель начальника отдела продаж розничных продуктов АО «Газпромбанк» Гузель Богданова опровергла это мнение, пояснив, что компании на этапе строительства будут вкладывать свои средства и средства по проектному финансированию, поэтому замедления темпов и замораживания строительства не будет. Только после того как девелопер представит банку документы, подтверждающие целевое расходование средств, он сможет осуществлять расчеты по банковскому счету, открытому в уполномоченном банке, сообщила она.

Член совета Торгово-промышленной палаты Башкирии, генеральный директор АССРО «БашстройТЭК» Борис Бондаренко.
Член совета Торгово-промышленной палаты Башкирии, генеральный директор АССРО «БашстройТЭК» Борис Бондаренко.

Член Совета Торгово-промышленной палаты Башкирии, генеральный директор АССРО «БашстройТЭК» Борис Бондаренко заметил, что расчет в новом законе делается на застройщиков, располагающих достаточными собственными средствами, однако не все компании такие богатые.

– Речь идет о том, что застройщик – миллиардер. Тогда он, конечно, спокойно работает на свои деньги. Но ведь сейчас в основном застройщики работают за счет средств дольщиков, – подчеркнул Борис Бондаренко.

– Как раз для этого в поправках прописан критерий достаточности капитала компаний (собственные средства компании, равно как и минимальный остаток средств на расчетном счете, должны составлять не менее 10% от проектной стоимости объекта – прим. ред.), – отметила Гузель Богданова.

Таким образом, девелоперы, не удовлетворяющие этому условию, будут вынуждены покинуть рынок, либо вливаться в более мощные компании.

ДЕНЬГИ ДОЛЬЩИКОВ ДЛЯ ЗАСТРОЙЩИКОВ ПОДОРОЖАЮТ

Начальник отдела по работе с клиентами ВТБ (ПАО) Гульнара Усманова.
Начальник отдела по работе с клиентами ВТБ (ПАО) Гульнара Усманова.

Какие будут процентные ставки по кредитам для застройщиков, представители банковского сектора также не берутся прогнозировать. Ориентировочная ставка составит 6% годовых при действующей среднерыночной в размере 16%, полагает Руслан Габдрахманов. Начальник отдела по работе с клиентами ВТБ (ПАО) Гульнара Усманова отметила, что начисление процентных ставок для каждого застройщика будет индивидуальным в зависимости от объемов строительства.

Оснований для значительного удорожания банкиры не видят, отмечая, что компании и сейчас привлекают кредиты. Согласно новой редакции закона, на счета эскроу будут начисляться проценты, чтобы компенсировать комиссию банков и инфляцию, которая набежит к тому времени, как дом достроят.

– Какую цену будет предлагать девелопер, сейчас говорить сложно, но, безусловно, строящееся жилье должно оставаться дешевле, чем «вторичка», чтобы у покупателей был стимул его приобретать. Иначе зачем человеку покупать жилье на стадии котлована, когда он может купить готовую квартиру по той же цене и с целью инвестирования сдавать ее в аренду, – рассуждает Гузель Богданова.
– Так или иначе, разница в цене между строящимися объектами и новым готовым жильем в Уфе уже не та, что 5-10 лет назад, когда квадратный метр дорожал на 2-3 тыс. руб. в квартал. Сегодняшний покупатель «первички» выбирает квартиру, исходя из концепции самого проекта, локации. И разница в цене не всегда является определяющей, – полагает Эдуард Камалетдинов.

При этом очевидно, что компании будут закладывать более высокую стоимость квартир на этапе строительства, чтобы при расчете с банками через два-три года получить прибыль с учетом инфляции.

Управляющий директор по ипотеке ВТБ (ПАО) Алия Тастанова.
Управляющий директор по ипотеке ВТБ (ПАО) Алия Тастанова.

В случае банкротства уполномоченного банка дольщикам предусмотрена страховка до 10 млн руб., которую выплатит Агентство по страхованию вкладов и компенсационный фонд. Если обанкротится застройщик, его объекты будут достроены опять-таки за счет средств фонда, сообщила управляющий директор по ипотеке ВТБ (ПАО) Алия Тастанова. Но чтобы получить такое финансирование, застройщик должен доказать, что он реально обанкротился, подчеркнула она.

Участники строительного рынка, оценивая «долевое» законодательство, меняющееся с завидной интенсивностью, неоднократно говорили об избыточности последних мер. По словам господина Камалетдинова, относительно недавнее решение по сбору денег на государственного оператора было «логичным и правильным», и главное – достаточным.

– Я считаю, что логично было бы увеличить размер взноса в пользу госоператора до, к примеру, 4-5%, не вводя новых изменений. Складывается впечатление, что изменения принимаются спешно, без проработки и учета мнения профессионального сообщества застройщиков. Нужно понимать, что строительный сектор является одним из ключевых в экономике страны и его колебания неблагоприятно скажутся для всей экономики страны. Рынок в любом случае негативно среагирует на эти ужесточения, большой процент застройщиков не сможет работать в новых рамках. Понятно, что проблема обманутых дольщиков накрыла всю страну и решать ее достаточно сложно. Но все же подход должен быть взвешенным и продуманным, – заключает Эдуард Камалетдинов.