Когда снимать жилье лучше, чем покупать

14.07.2018

Есть старая поговорка "Никогда не покупайте то, что можно арендовать".

Истина, и правда, не нова. Только она не наша, да и приживаться в отношении жилья не спешит. Наверное, каждый взрослый слышал хоть раз в жизни выражение "бремя собственника", но наши граждане, которые стали собственниками наиболее ценного своего имущества каких-то 25 лет назад, да и то, очень часто бесплатно, еще не успели привыкнуть к этому факту: абсолютность права собственности предполагает и обязанность собственника нести в полной мере бремя содержания вещи, надлежащего ее оформления и оборота, а также, в случае необходимости, утилизации.

У нас еще витает дух романтического отношения к имуществу: "Если оно у меня в собственности, значит, я им владею бесплатно". Зачастую, если человеку подворачивается шанс подешевле приобрести какую-то вожделенную многими вещь, срабатывает безрассудное "Хорошие сапоги! Надо брать!" Дальше начинаются трудности.

Известные сложности с пониманием природы заемных денег, а также доступность мелких потребительских кредитов, привели неопытных собственников первого поколения к иногда абсурдным кредитным телевизорам и холодильникам, а подчас и кредитам на жизнь. Айфоны в кредит - это, конечно, вершина абсурда.

Следующей ступенью в этой пирамиде жизни не по средствам выступают автомобили. Люди, живущие в местах, где автомобиль нельзя поставить, работающие в таких районах, приобретают крупные и неэкономичные автомобили сплошь и рядом. Транспортный налог научил более или менее считать лошадиные силы. Сейчас стоимость бензина вносит коррективы. В Санкт-Петербурге ЗСД становится многим не по карману, а в Москве кусается парковка. Добавим к этому ОСАГО, ремонт и КАСКО, которые многим не потянуть, и увидим, как зачастую с учетом кредита владельцы оказываются в неприятной ситуации. Естественно, постепенно люди учатся, начинают планировать. Однако есть последний бастион, который не сдается. Это - жилье.

В нашем обществе считается, что собственное жилье, как бы, гарантия на будущее. Если у тебя нет своего жилья, ты не устроен в жизни. Поэтому они стремятся купить жилье во что бы то ни стало. Во всем цивилизованном мире это совершенно не так.

Когда следует приобретать жилье в собственность?

В целях избегания неудач необходимо совпадение целого ряда факторов.

1. Собственник жилья должен иметь самостоятельный постоянный источник дохода с определенностью на срок ипотеки, если таковая имеется. Понятно, что может произойти масса всего неожиданного. Но, как минимум, собственник должен понимать, что он не планирует уйти в декрет, пойти учиться или не занят на работе, которую рассматривает, как временную. То же самое касается и одного из супругов, если доход обоих значим для покрытия ипотеки.

2. Затраты на содержание жилья (а сюда относятся не только ипотека, коммунальные услуги, налоги, но и транспортные расходы, если они существенны и обязательны в силу связи с местом работы) не должны составлять более 30% от совокупного дохода лиц в нем проживающих. В противном случае существенно снижается качество жизни, так как человек вынужден экономить на других важных аспектах жизни, позволяющих развиваться.

3. Жилье должно приобретаться в тот момент, когда люди решили осесть и укорениться в определенном социальном статусе, завести (или уже имеют) детей и проч. То есть им понятна программа жизни на ближайшие 10-15 лет. Приобретаемое жилье, при этом, должно учитывать потребности с учетом перспективы на тот же срок.

Предположим, семья из двух молодоженов получает в месяц совокупно 100 тыс. рублей. (50 тыс. руб. в месяц составляет средняя заработная плата в Санкт-Петербурге) Их затраты на жилье, таким образом, не должны выйти за 33-35 тыс. рублей в месяц.

Если затраты на коммунальные расходы, включая налоги, составят 2 тыс. рублей в месяц, им подходит жилье, выплаты по ипотеке за которое не будут превышать 25-30 тыс. в месяц, при ипотеке сроком на 10 лет, поскольку с высокой степенью вероятности за этот срок потребности их семьи изменятся.

При нынешней ставке по ипотечным кредитам и наличии хотя бы 500 000 накоплений они смогут рассчитывать на квартиру стоимостью 2,6 - 2,8 млн. руб.

За эти деньги семья может рассчитывать в Санкт-Петербурге на хорошую студию или однокомнатную квартиру в новом сданном доме где-то на дальних окраинах города или уже в Ленинградской области. За 10 лет они переплатят по такому кредиту около половины стоимости этой квартиры. Этот момент крайне важен, так как до погашения ипотеки их квартира принадлежит им лишь формально. Реально выкупят ее они только через 10 лет за 4 миллиона рублей. Площадь такой квартиры составит не более 30-35 кв.м

С учетом удаленности от инфраструктуры и мест работы (работать они оба будут продолжать в городе) им потребуется машина на семью (закупка продуктов, скорее всего, будет требовать проезда к супермаркету, транспортная система в новых районах крайне неразвита), либо они будут вынуждены пользоваться такси для поездок к станциям метро. Это как раз доведет общий размер затрат до 35 тыс. руб. в месяц.

Средний возраст вступления в первый брак в России 24 года у женщин и 29 лет у мужчин. При этом 60% (в Москве и Петербурге - половина) браков заканчиваются разводом. Подавляющее число разводов приходятся на первые 10 лет брака. Кроме этого, важно помнить, что средний возраст рождения первого ребенка составляет для женщин 26-27 лет.

Это означает, что в судьбе семьи, проживающей в такой квартире, с огромной вероятностью в течение ближайших 10 лет произойдет либо рождение первенца, либо развод, а с вероятностью в 30% и то, и другое.

В обоих случаях последствия могут быть катастрофическими для семьи. Рождение ребенка предполагает, что один из супругов (мать, вероятнее всего), перестанет работать на какое-то время. В целом же рождение ребенка повышает затраты на содержание семьи на 20-30%.

Это означает, что для сохранения прежнего уровня жизни супруг должен к моменту рождения ребенка зарабатывать минимум 120 тыс. руб. ежемесячно, т.е. обеспечить себе рост доходов в 2,5 раза. Трудно себе представить, что в отечественной экономике в массовом порядке существуют такие перспективы для молодых специалистов.

В случае развода же картина и того печальнее. Семья должна разделить квартиру вместе с выплатами по ипотечному кредиту, а лишь потом сам объект недвижимости сможет быть продан или переуступлен.

Даже если супругу удастся так увеличить собственный доход в случае рождения ребенка, семья все еще будет испытывать немалые трудности. Они окажутся втроем в однокомнатной квартире в малообжитом районе. И если с младенцем такая ситуация покажется вполне допустимой, то с младшим школьником вряд ли.

При этом, мы не можем с уверенностью говорить, что за 10 лет квартира вырастет в цене до 4 млн. рублей. Семья оказывается в кабале в связи с приобретенной квартирой.

За те же деньги в спальном районе можно снять достаточно приличное жилье из 1 или 2 комнат, что позволяет реализовывать демографическую стратегию семьи без повышения напряжения. Мало того, первая выплата за жилье в размере около 500 000 тыс. руб. дает примерно полтора года аренды, что обеспечивает существенную экономию относительно ипотеки. Кроме этого, семья не платит налог и в случае хорошей транспортной доступности проезд практически не требует затрат относительно других позиций в структуре расходов.

В случае же изменения жизненной ситуации семья может без существенного ухудшения образа жизни переехать в более просторное жилище.

Вывод делайте сами.

Понравилась публикация? Не забудь лайкнуть и подписаться на канал.