Как не платить налог с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры

При продаже квартиры государство может забрать часть суммы, полученной от продажи квартиры в качестве подоходного налога. Налогообложению подлежит любая жилая недвижимость, будь то квартиры, дома, комнаты, доли в квартирах или домах и пр. Сделки с нежилой недвижимостью, к слову, тоже подлежат налогообложению, но в рамках данной статьи мы будем рассматривать только операции с жилыми помещениями.

Какие объекты облагаются налогом, а какие нет

Для граждан РФ есть ряд послаблений в налогообложении. Например, налогом облагается только та жилая недвижимость, которая в собственности менее 3, либо 5 лет. Все квартиры, которые были куплены до 1 января 2016 года, облагаются налогом, если они находятся в собственности менее 3 лет. Все квартиры, которые были куплены после 1 января 2016 года, облагаются налогом если они в собственности менее 5 лет. Это значит, что квартиры, которые куплены до лета 2015 года, уже не облагаются налогом при продаже.

Для людей, которые не являются гражданами РФ, а также для тех граждан РФ, кто не является налоговыми резидентами (например, граждане РФ, которые проживают на территории другой страны более 183 дней в году) срока давности владения недвижимостью не предусмотрено.

Размер налога

Налог взимается не со всей суммы, которая была получена от продажи квартиры, а только с суммы полученного дохода. То есть, с разницы между ценой покупки и продажи. Например, купили квартиру за 3млн рублей, а продали за 3,5 млн рублей. В этом случае налоговая база – это 500т.р. (разница между покупкой и продажей). Сумма налога будет 13% от 500т.р., что соответствует 65т.р.

Если квартиру не покупали, получили бесплатно (дарение, наследство, приватизация), то налог взимается со всей суммы, полученной от продажи, т.е. расходов на приобретение не было.

Для нерезидентов налог составляет 30% от суммы дохода.

Как законно не платить налог с продажи квартиры

Способ 1: Налоговый вычет

Размер налога с продажи квартиры можно уменьшить законными способами, в некоторых случаях налог с продажи квартиры можно уменьшить до 0.

Один из способов снижения налога – это налоговый вычет на продажу квартиры. Граждане РФ имеют право получить налоговый вычет с продажи квартиры в размере 1млн рублей. Это значит, что если объект стоит 1млн рублей или меньше, то налог с продажи квартиры платить не надо за счет налогового вычета. Если квартира стоит более 1 млн, то налоговая база может быть снижена на 1млн рублей.

Пример 1: была приватизирована квартира, которая впоследствии продается за 2,5 млн рублей. Налоговая база в этом случае составляет 2,5 млн рублей, а сумма налога 13% от 2,5 млн рублей, т.е. 325тыс. рублей. Если мы применяем налоговый вычет с продажи, то налоговая база уменьшается на 1млн рублей и составляет 1,5 млн рублей, а налог будет 195т.р.

Пример 2: купили комнату за 700т.р., продаем за 1100т.р. По идее, в этом случае мы должны заплатить налог с 400т.р. (52т.р.). Но так как сумма до 1млн рублей не облагается налогом, мы применяем налоговый вычет в размере 1млн рублей и получается, что платим налог в размере 13% со 100т.р. (13тр).

Пример 3: купили квартиру за 3млн рублей, продали за 3,5млн рублей. В этом случае налоговый вычет применить нельзя, т.к. сумма квартира стоит дороже 1млн рублей. Налог взимается в размере 13% с 500т.р. (65тр).

Важно!

· Налоговым вычетом может воспользоваться только резидент РФ. Иностранцам и гражданам, которые проживают за границей, налоговый вычет с продажи квартиры не предоставляется.

· Налоговым вычетом с продажи можно воспользоваться только 1 раз в году. Даже если Вы воспользовались налоговым вычетом не полностью (допустим, продали комнату за 600т.р., которую Вам подарили), использовать оставшиеся 400т.р. в этом году уже не получится. Однако, в следующем году Вам снова предоставляется налоговый вычет с продажи в размере 1млн рублей.

Способ 2: Взаимозачет

Еще один способ уменьшить налоги – это, так называемый, «взаимозачет». Что такое взаимозачет?

Помимо налогового вычета с продажи в размере 1млн рублей, есть еще налоговый вычет с покупки квартиры в размере 2млн рублей. Налоговый вычет с покупки недвижимости положен каждому гражданину РФ, но только 1 раз за всю жизнь (однако, использовать его можно на несколько разных объектов, главное, чтобы общая сумма не превышала 2млн рублей). Это значит, что если Вы покупаете квартиру, то можете вернуть часть суммы, которую потратили на покупку в качестве налогового вычета в размере 13% с суммы 2млн рублей (260т.р.).

Пример: продали квартиру, стоимостью 2,4млн рублей, которая была до этого приватизирована. В этом же году купили квартиру, стоимостью 3,6 млн рублей. Налоговая база 2,4 млн рублей, налоговый вычет 2млн рублей. Разница 400т.р. – 13% от этой суммы и будет подоходный налог с продажи квартиры. Способ хорош для тех, у кого не официального трудоустройства, потому что люди с официальным трудоустройством могут получить налоговый вычет с покупки квартиры (260т.р.) в качестве возврата подоходного налога в течение нескольких лет. А используя метод «взаимозачет» второй раз воспользоваться налоговым вычетом с покупки не получится (если была использована вся сумма вычета).

Следует отметить, что «налоговый вычет» и «взаимозачет» не противоречат друг другу. То есть, можно сначала снизить налоговую базу за счет вычета с продажи, а потом воспользоваться вычетом с покупки.