Эксперты советуют покупать недвижимость прямо сейчас. Не торопитесь

13.07.2018

Сегодня газета «Ведомости» привела слова экспертов о том, что впервые за годы наконец наступило идеальное время для покупки квартиры. Мол, цены и ипотечный процент находятся на нижнем уровне за долгое время и ниже опускаться не будут. Риелторы никак не отреагировали на новость, считая, что это крайне спорное утверждение.

Миф 1.

Цены на недвижимость достигли дна или близки к нему.

На самом деле:

Это вообще не дно. Для обозначения ситуации нынешнего момента на рынке недвижимости принято использовать красивое слово «дно», точкой отсчета цены считая фантастически завышенные цены начала 2010-х годов. Между тем начало новейшей истории продажи недвижимости датируется 1990-ми годами, когда за 100 тысяч долларов можно было схватить 100 метров в самом центре города в роскошном старом доме, а квартирки в спальных районах улетали за смешные для всего мира 20 тысяч долларов. Вот это было историческое дно. И до этого дна, которое почему-то никто не наносит на линейку, которой самые разные эксперты меряют цены на недвижимость в Москве, мы точно не дойдем уже никогда. Предлагаем раз и навсегда забыть слово «дно».

Как покупали после 1990-х? В начале 2010-х цены на недвижимость в Москве можно было сравнить с ценами в Лондоне, в Нью-Йорке, да что там — в Токио. Между тем Москва не стала ни тем, ни другим и ни третьим: цены на квартиры задирались авансом, так как иностранные и местные инвесторы верили, что по крайней мере финансово Москва в строй ведущих столиц мира войдет очень скоро. Были надежды на возможность инвестиций в промышленность, да и вообще на ее подъем. Люди рассчитывали хорошо заработать в России, то есть в первую очередь в Москве. Дети промышленников, банкиров и чиновников, ранее отосланные на обучение в Англию и Швейцарию, возвращались табунами. Нужно было покупать приличные квартиры, так как все хотели, как в песне, — «оставаться, чтобы жить». Квартир было меньше, чем покупателей. Риелторы работали час в день, и тот на телефоне, — просто поднимали трубку, чтобы принять звонок от покупателя, умолявшего продать квартиру. Люто торговались на повышение. Плюс точечная застройка так называемыми в народе элитными ЖК, где тоже вполне себе инвесторы в город покупали метры сотнями.

Что происходит сейчас? Москва стала, как говорят болельщики FIFA, милым и дружелюбным городом, куда так приятно приехать. Но потом уехать. Все надежды на глобальный международный бизнес здесь себя тоже не оправдали. Санкции, невозможность действительно инвестировать или даже массово приобрести промышленные активы и сворачивание контактов с США приводят к тому, что иностранцы уезжают, а те немногие, кто приезжает, уже ничего не покупают, а живут в съемном. В международных рейтингах покупки самой выгодной недвижимости в настоящее время все еще фигурирует Берлин, появились Бухарест, София и другие города Восточной Европы, но Москвы там больше нет за ненадобностью. На обучение с дальнейшим трудоустройством отсюда опять потянулась вереница детей чиновников, промышленников и финансистов. Никто из родителей их сюда возвращать не планирует. Московская интеллигенция радостно удаляется в Петербург. Офисные работники покупают квартиры в ближайшем Подмосковье — наследственные «бабушкины» 30-метровые активы продают и взамен покупают по 70 метров в условной Апрелевке.

Натурально, цены на квартиры в самой Москве пошли вниз. На одного покупателя в настоящий момент приходится примерно пять квартир, которые он мог бы купить. Риелторы переобуваются в кроссовки и привыкают работать на показах, как говорится, на воздухе, с людьми. Появились вялые надежды на китайцев и Среднюю Азию, но даже в намек на тенденцию крошечные покупки пока не обращаются. Да, с 1 июля изменился закон для застройщиков, да и самих застройщиков, казалось бы, будет меньше («Урбан Груп», привет!), но посмотрите на Подмосковье — сколько еще там пустых полей. Нет, не для пшеницы они там оставлены. Все просто будет продолжать застраиваться чуть меньшими темпами. Но желающих купить тут тоже, надо сказать, не становится настолько больше, чтобы продавцы могли надеяться, что вот-вот цены оттолкнутся от того, что они называют дном.

Миф 2.

Сейчас самое выгодное время брать ипотеку.

На самом деле:

Не торопитесь. Как и цены на квартиры в Москве стали приближаться к сколько-то объяснимым простой логикой, а не желанием урвать, так и ставки по ипотеке стали снижаться. Все так. За границей, опять же, можно найти ипотеку и в 3-4%, у нас уже 6,7-9,1% называют максимально низкими из возможных. Получается, что в принципе можно было бы и меньше, раз в той же Европе можно, а у нас почему-то меньше нельзя. Почему — ни один финансист точно не скажет. Пишут, что, мол, сейчас лучший момент, берите. Может, он и правда не так плох по отношению к тому, что было еще буквально несколько лет назад. Но ведь и уровень зарплат в Москве снизился тоже. Вовсе не в такой пропорции, как ипотека. Цены на бензин, продукты, одежду и путешествия возросли в разы. Поэтому призыв брать ипотеку немедленно, конечно, верен, если удалось хотя бы сохранить или даже повысить зарплату. А если нет, то просто подсчитайте, сколько от нее в процентном соотношении вы будете платить за номинально сниженную ставку по ипотеке. Выходит невыгодно. Между тем в настоящее время каждая вторая сделка с недвижимостью в Москве — ипотечная. Каждая вторая! Будьте спокойны, многие с этой ипотекой не справятся, что станет фактором снижения цен на квартиры в залоге банков в будущем.

Миф 3.

Скоро ситуация изменится в сторону удорожания всего, так что действовать нужно немедленно.

На самом деле:

Да, изменится. Но это не повод покупать, не подумав. Цены, конечно, будут расти. Хотя бы потому, что такого выгодного для импорта в РФ курса доллара, евро или черта лысого ближайшие 10 лет уже не предвидится. Поэтому покупать небелорусские одежду, обувь, продукты, а теперь и лекарства мы будем по ценам даже выше, чем привыкли. Но и это все не так важно. Важно, что произойдет изменение сознания. Изменятся ход мышления и ожидания людей. Смотрите, уже сколько людей в Москве предпочитают не покупать личный автомобиль, а пользоваться каршерингом. Флэт-шеринга пока не предвидится, но покупать в самое ближайшее время люди захотят другое. Офисные сотрудники перестанут наконец чувствовать себя ущербными, не купив себе квартиру за несколько лет в Москве. В разы больше людей начнет снимать с несколькими руммейтами и находить это нормальным. Молодые семьи перестанут ожидать свадебного подарка от родителей в виде квартиры. Да и вообще искренне перестанут хотеть покупать по 50 метров вот так сразу, как хотели раньше. Люди, как ни странно, могут начать искренне хотеть жить скромнее — поэтому ожидания от покупаемых квартир будут другими.

Именно поэтому в данный момент, может быть, не стоит поддаваться истерике и впрягаться во все еще кабальную ипотеку на долгие годы, чтобы купить количество метров, которые через несколько лет могут показаться чрезмерными и лишними. Да и в Москве, может быть, не захочется уже жить. Главное правило рынка недвижимости — оценивать ситуацию здесь и сейчас, потому что любые предсказания, даже для стабильных экономик, бывают неверными, а что уж говорить о России и Москве. Крупнейшие консалтинговые компании все как одна ошиблись с прогнозами на FIFA 2018. Жизнь все больше сдвигается в сторону «здесь и сейчас». Глобальный сдвиг в сознании людей — желание быть спокойным, ходить в кафе, гулять в парках, ездить куда-то здесь и сейчас превалирует над желанием бросать все заработанные деньги в жерло ипотеки любой ценой.

Поэтому прежде всего имеет смысл подумать, что в данный момент сделает вас счастливым. Может быть, это все же квартира в Москве. В таком случае все приведенные выше мифы, которым мы возражали, для вас правдивы.

Текст: Лиза Дерзаева