Важные правила при покупки квартиры

31.07.2018

Всем доброго дня. Итак, пришло время уделить внимание приобретению жилого помещения, в данном случае рассмотрим важные моменты при покупки квартиры. Поскольку по роду своей деятельности приходится общаться с клиентами, которые оказались недовольны своей покупкой, потратили значительную сумму, а получили не то жилье, на которое рассчитывали, либо были обмануты. Исходя из своей практики, хочу акцентировать внимание на те ошибки, которые совершали мои клиенты, чтобы в последующем они не повторялись.

1. Тщательная проверка документов. Первым делом начать нужно именно с документов, подтверждающие право собственности продавца. На сегодняшний день основным документом, подтверждающий право собственности является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Причем заказать ее может любое лицо, поскольку данные сведения предоставляются совершенно свободно. Обратиться нужно в Росреестр, как правило это можно сделать в многофункциональном центре (МФЦ), либо в интернете на сайте Росреестра.

Право на предоставления таких сведений гарантировано ст. 62 ФЗ "о государственной регистрации недвижимости", где указано, что " Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, за исключением сведений, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются органом регистрации прав по запросам любых лиц (далее - запрос о предоставлении сведений), в том числе посредством использования информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая единый портал, единой системы межведомственного электронного взаимодействия и подключаемых к ней региональных систем межведомственного электронного взаимодействия, иных технических средств связи, а также посредством обеспечения доступа к федеральной государственной информационной системе ведения Единого государственного реестра недвижимости или иным способом, установленным органом нормативно-правового регулирования."

Крайне важно, чтобы срок с момента выдаче такой выписки был менее одного месяца. Недавно в моей практике был случай, когда обратился клиент, купивший однокомнатную квартиру, при этом продавец показал ему свидетельство о праве собственности, где было указано, что он единоличный собственник. Однако при регистрации выяснилось, что недавно были внесены изменения, поскольку данная квартира была разделена с супругой продавца, и по новым данным, он собственник лишь 1/2 доли в праве собственности. При этом, следует отметить что свидетельства о праве собственности не выдаются с 2016 года. Поэтому на них не стоит обращать внимание. Только свежая выписка из ЕГРН. Стоит внимательно обратить внимание на зарегистрированных ограничениях. Важно, чтобы квартира не находилась под арестом, либо не была предметом залога. Если с этим все в порядке, то в выписке должно быть указано "Ограничение прав и обременение объекта недвижимости: не зарегистрировано". Если же такие ограничения есть, то это обстоятельство будет отражено.

пример зарегистрированных ограничений
пример зарегистрированных ограничений

Обратите внимание и на техническую документацию, выданную БТИ, поэтажный план и экспликацию, чтобы схема полностью соответствовала расположению квартиры, а так же чтобы верно была указана площадь квартиры, комнат и кухни.

2. Заключение договора. Далее, внимательно ознакомьтесь с договором купли-продажи. Если сомневаетесь, то лучше обратиться за помощью к юристам, чтобы внимательно изучили договор. Поскольку тут речь идет о достаточно крупной сделке, а преимущества больше у продавца. Квартира сама по себе никуда не денется, а вот денежные средства, которые отдает покупатель, вернуть намного сложнее, нежели квартиру. В договоре все четко должно быть прописано. Полный адрес, технические характеристики, кадастровый номер, точная площадь, этаж и т.д. Точная сумма, и порядок расчетов, а так же гарантия того, что ограничения и обременения отсутствуют. Так же, рекомендую указать пункт, что в случае нарушения условий договора одной из сторон, договор подлежит расторжению.

3. Еще один очень важный момент. Обязательно нужно проверить семейное положение продавца, и уточнить, приобреталась ли квартира в браке. Бывают случаи, что оказывается, продавец состоит в браке, и жилое помещение так же приобретено в браке, но продавец единолично распоряжается жилым помещением, после чего, через время второй супруг в судебном порядке, признает договор недействительным. Квартира возвращается продавцу, а вот взыскать с него денежные средства является проблемой, хоть на руках и есть решение суда о возврате, на практике оказывается заметно сложнее вернуть обратно, уплаченные денежные средства. Таким образом, если продавец в браке, обязательно требуйте нотариальное согласие второго супруга.

4. Порядок расчетов. Теперь по поводу расчетов, поскольку сумма не маленькая, к этому момента стоит подойти весьма ответственно. Сейчас очень популярная форма, это аренда банковской ячейки. Я так же рекомендую этот способ, пока именно он является самым надежным. Порядок таков: Арендуется банковская ячейка, после чего продавец и покупатель проходят в помещение вдвоем, рассчитываются, и деньги закладываются в ячейку, продавец может проверить сумму. При этом продавец может получить деньги только в том случае, если договор купли-продажи пройдет государственную регистрацию, и так же будет зарегистрирован переход права собственности на покупателя. В подтверждение, продавец должен предоставить в банк новую выписку из ЕГРН, где уже собственником будет числиться покупатель. И только после предоставления свежей выписки, продавец сможет забрать деньги из ячейки. Если сделка не состоится, то покупатель спокойно возвращает свои денежные средства из банковской ячейки.

5. Еще один важный нюанс. Обязательно попросите свежую выписку из домовой книги. В идеале, чтобы в квартире не осталось зарегистрированных лиц. Если таковые есть, потребуйте от продавца, чтобы все снялись с регистрационного учета. Это избавит Вас от дополнительной головной боли. Более того, бывают случаи что ранее квартира была приватизирована, и один из проживающих, отказался от приватизации, получив право бессрочного пользования, т.е. проживания в этой квартире. Проблема в том, что уже снять его с регистрационного учета в судебном порядке не получится. И покупатель оказывается в крайне сложной ситуации. В связи с этим, предоставление такой выписки является крайне важным.

Подводя итог, хочу отметить, что приобретение жилого помещения достаточно серьезный шаг, а так же определенный риск, но если следовать всем правилам, и внимательно подойти к сделке, то особых проблем не возникнет. Так же опасайтесь мошенников. При малейших сомнениях, лучше откажитесь от сделки.

Спасибо, что уделили внимание.
Если Вам понравилась статья, то подпишитесь на канал и поделитесь ей с друзьями, это важно для дальнейшего развития канала, и добавления новых публикаций, которые будут полезны обычным гражданам.
С Уважением!