"Сам себе риелтор"! Ищем варианты. Оцениваем риски. Торгуемся.

         Поиск варианта процедура не быстрая и требует терпения и внимания. Как построить разговор с продавцом? О чем спрашивать? Чего опасаться? Как прекратить вал ненужных предложений?
         Итак.  Начинаем предметно искать объект с заранее определенными параметрами в заданном районе. Просматриваем объявления на таких ресурсах, как интернет-ресурсы «Яндекс: Недвижимость», «Авито: Недвижимость», «Циан: Недвижимость», «Домофонд: Недвижимость». 
В принципе достаточно. Эти четыре крупнейших интернет-ресурса по недвижимости охватывают до 90% всех предложений на вторичке. Если вы умеете работать с интернетом, то вам не составит труда найти пару-тройку местных интернет-ресурсов для разнообразия. Далее идем в Яндекс или Гугл и в поиске пишем: «Авито. Недвижимость». В конце поискового запроса добавляем название своего города. Например: «Авито - недвижимость - Челябинск», «Домофонд - недвижимость - Челябинск», «Яндекс - недвижимость - Челябинск», «Циан - недвижимость - Челябинск». Кстати, Яндекс-карты вам в помощь, вы сразу сможете увидеть, где находится дом и даже как он расположен.
Первое что вы должны сделать, прежде чем совершить первый звонок по интересующему вас объявлению, это вставить в телефон новую сим-карту, с которой будете делать абсолютно все звонки, касающиеся покупки квартиры. Это в будущем избавит вас от лавины «мусорных» звонков рекламного характера, как от самих риелторов, так и от всевозможных продавцов разных «мутных» услуг и таких же «мутных» товаров. Звонить будут все: риелторы, продавцы окон, пластиковых труб, теплиц, БАДов, провайдеры интернета и КТВ и т.д. Сейчас все кому не лень собирают базы телефонных номеров и потом ими обмениваются. После завершения сделки вы просто заблокируете «квартирную» симку и будете радоваться своей покупке. 
После приветствия выясняем с кем имеем дело, то есть является ли человек собственником квартиры и с ним ли мы будем иметь дело при оформлении сделки. Если нет, то пока не расстраиваемся и трубку не бросаем. Продолжаем. Дальше спрашиваем. На каком основании квартира приобреталась? Договор купли-продажи, дарения или завещания, есть еще мена, но она практически не встречается. Как долго квартира находится в собственности у владельца, если 3 года и больше, замечательно, если меньше, - первый повод насторожиться. Продолжаем «допрос». Сколько собственников в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние? Если несовершеннолетние есть, то это сильно усложняет задачу, закон требует согласия органов опеки и попечительства, на такие сделки, но и это еще не все, нужно чтобы несовершеннолетним гарантировали доли в другом жилье при продаже квартиры. То есть продать квартиру и оставить несовершеннолетнего «на улице» нельзя. Так что если есть вариант полегче, в идеале один взрослый собственник, владеющий квартирой не менее трех лет, от покупки квартиры с несовершеннолетними лучше отказаться.  
Так же рискованно покупать квартиру недавно (менее 3-х лет) полученную по наследству. Она может стать причиной долгих судебных разбирательств  между наследниками. Даже, если для вас все закончится хорошо, это будет стоить вам больших нервов и, возможно, испорченного здоровья. Еще один момент. Очень полезно проверить взрослых собственников квартиры на банкротство. По закону могут быть отменены сделки, заключенные лицом признанным банкротом в течение 3-х последних лет до признания физического лица банкротом. Дела о банкротстве физических лиц подведомственны Арбитражным судам субъектов федерации, то есть, областям краям и республикам  в составе РФ. Если вы живете, скажем, в Тюменской области, то в поисковой строке Яндекса пишите: «Арбитражный суд Тюменской области». Далее переходите на сайт суда в раздел «Картотека дел» В поле «Участник дела» вписываете ФИО совершеннолетнего  собственника квартиры и проверяете не находится ли он в процедуре банкротства. Все базы судебных решений находятся в интернете в открытом доступе. Кстати, никакой риелтор за вас такую проверку не сделает. Понятно, что если один из собственников квартиры находится в процедуре  банкротства, или признан судом банкротом менее чем за три года до продажи квартиры, то от такой сделки лучше отказаться.
Следующий совет, никогда не пытайтесь торговаться по телефону. Это делается только при финальном личном осмотре, когда вы четко для себя решили, что хотите купить эту квартиру. 
Итак, осмотр, не стесняйтесь везде смотреть и спрашивать. Особое внимание следует обратить на состояние окон, сантехники и электропроводки. Хорошо, если с вами будет человек, который занимается ремонтом квартир. Он быстро сможет прикинуть расходы на ремонт или оценить качество ремонта в квартире, если вы берете квартиру с дорогим ремонтом. 
Если вам пытаются всучить ремонт как опцию, за котирую вы должны заплатить сполна, не ведитесь. Собственник делал ремонт для себя и по своему вкусу, и оставляет он вам его только потому, что забрать не может. Тоже самое со старой мебелью хозяев которую они решили вам оставить, хотя она может быть добротной и дорогой, быстро продать ее за хорошие деньги не получится. Одному Богу известно, сколько она будет продаваться в комиссионке или по объявлению в интернете. Поэтому наценка за весь этот «Версаль» должна быть очень разумной. Сколько в это вложил прежний хозяин вас не должно интересовать, вас должно, прежде всего, интересовать, укладываетесь ли вы в свой бюджет.  Если нет, или цена вас не устраивает, предложите хозяевам забрать мебель.
И последнее про скидки. Ваше право просить скидку у продавца в любом случае, даже если вас все устраивает – вас не устраивает цена и этого достаточно. Главное, чтобы при желании сэкономить вам не отказало чувство меры.  В зависимости от обстоятельств, я бы ориентировался на 5-7%, но еще раз повторяю, здесь все сугубо индивидуально. Если объект действительно хороший, он чуть позже уйдет и без скидки, а вы упустите хороший вариант.
Важный момент - счета за коммунальные услуги. Попросите хозяев показать счета за коммунальные услуги, так вы будете иметь представление, сколько вам предстоит платить за квартиру. Перепишите для себя лицевой счет с квитанции, чтобы через один из терминалов или банкоматов принимающих плату за ЖКУ узнать, есть ли задолженность по оплате коммунальных услуг или на сайте управляющей компании обслуживающей дом.
Естественно, так досконально не нужно проверять каждую просмотренную вами квартиру, это касается только тех, которые вам понравились и которые вы готовы купить. 
Все, выходим на сделку. На сайте Госуслуг или на сайте Росреестра  заказываем выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Услуга платная и для физических лиц ее стоимость составляет от трех сот рублей. Можно потребовать такую выписку от собственника. В выписке будет вся необходимая информация, когда, кем, на каком основании приобреталась квартира, а так же сведения об обременениях и ограничениях. Если в квартире несколько собственников и несколько долей, то без услуг нотариуса не обойтись и стоят они недешево.
На особенностях нотариального оформления сделки останавливаться не буду, про это вам расскажет нотариус.
Если у вас «идеальный вариант», один взрослый собственник, то такую сделку можно оформить без участия нотариуса и неплохо на этом сэкономить. 
Образцы договоров купли-продажи вы найдете на сайте Росреестра, выбираете нужный, старательно заполняете и идете в отделение Росреестра в своем городе. Адрес легко найдете в интернете.
После заключения договора продавец должен обратиться в один из банков с заявлением об открытии безотзывного аккредитива. Услуга это платная и в Сбербанке, например, стоит 0,2% процента от суммы аккредитива. На этот аккредитив покупатель перечисляет деньги за квартиру, но продавец получит их только после того, как подтвердит документально переход права собственности на проданную им квартиру к новому собственнику, покупателю. То есть после государственной регистрации договора купли – продажи в Росреестре. 
Да, и последнее, к моменту заключения договора все лица, проживающие с собственником (собственниками) в квартире, не являющиеся собственниками, но зарегистрированные в ней, должны быть сняты с регистрации (Справка по форме 9). Иначе вы реально рискуете купить квартиру с соседями. 

На этом будем заканчивать риелторскую тему. Если у вас остались вопросы можете мне их задать, о том, как это сделать написано в специальной заметке «Бесплатно отвечаю на ваши вопросы».
Всем удачи, всем пока!
Поиск варианта процедура не быстрая и требует терпения и внимания. Как построить разговор с продавцом? О чем спрашивать? Чего опасаться? Как прекратить вал ненужных предложений? Итак. Начинаем предметно искать объект с заранее определенными параметрами в заданном районе. Просматриваем объявления на таких ресурсах, как интернет-ресурсы «Яндекс: Недвижимость», «Авито: Недвижимость», «Циан: Недвижимость», «Домофонд: Недвижимость». В принципе достаточно. Эти четыре крупнейших интернет-ресурса по недвижимости охватывают до 90% всех предложений на вторичке. Если вы умеете работать с интернетом, то вам не составит труда найти пару-тройку местных интернет-ресурсов для разнообразия. Далее идем в Яндекс или Гугл и в поиске пишем: «Авито. Недвижимость». В конце поискового запроса добавляем название своего города. Например: «Авито - недвижимость - Челябинск», «Домофонд - недвижимость - Челябинск», «Яндекс - недвижимость - Челябинск», «Циан - недвижимость - Челябинск». Кстати, Яндекс-карты вам в помощь, вы сразу сможете увидеть, где находится дом и даже как он расположен. Первое что вы должны сделать, прежде чем совершить первый звонок по интересующему вас объявлению, это вставить в телефон новую сим-карту, с которой будете делать абсолютно все звонки, касающиеся покупки квартиры. Это в будущем избавит вас от лавины «мусорных» звонков рекламного характера, как от самих риелторов, так и от всевозможных продавцов разных «мутных» услуг и таких же «мутных» товаров. Звонить будут все: риелторы, продавцы окон, пластиковых труб, теплиц, БАДов, провайдеры интернета и КТВ и т.д. Сейчас все кому не лень собирают базы телефонных номеров и потом ими обмениваются. После завершения сделки вы просто заблокируете «квартирную» симку и будете радоваться своей покупке. После приветствия выясняем с кем имеем дело, то есть является ли человек собственником квартиры и с ним ли мы будем иметь дело при оформлении сделки. Если нет, то пока не расстраиваемся и трубку не бросаем. Продолжаем. Дальше спрашиваем. На каком основании квартира приобреталась? Договор купли-продажи, дарения или завещания, есть еще мена, но она практически не встречается. Как долго квартира находится в собственности у владельца, если 3 года и больше, замечательно, если меньше, - первый повод насторожиться. Продолжаем «допрос». Сколько собственников в квартире и есть ли среди них несовершеннолетние? Если несовершеннолетние есть, то это сильно усложняет задачу, закон требует согласия органов опеки и попечительства, на такие сделки, но и это еще не все, нужно чтобы несовершеннолетним гарантировали доли в другом жилье при продаже квартиры. То есть продать квартиру и оставить несовершеннолетнего «на улице» нельзя. Так что если есть вариант полегче, в идеале один взрослый собственник, владеющий квартирой не менее трех лет, от покупки квартиры с несовершеннолетними лучше отказаться. Так же рискованно покупать квартиру недавно (менее 3-х лет) полученную по наследству. Она может стать причиной долгих судебных разбирательств между наследниками. Даже, если для вас все закончится хорошо, это будет стоить вам больших нервов и, возможно, испорченного здоровья. Еще один момент. Очень полезно проверить взрослых собственников квартиры на банкротство. По закону могут быть отменены сделки, заключенные лицом признанным банкротом в течение 3-х последних лет до признания физического лица банкротом. Дела о банкротстве физических лиц подведомственны Арбитражным судам субъектов федерации, то есть, областям краям и республикам в составе РФ. Если вы живете, скажем, в Тюменской области, то в поисковой строке Яндекса пишите: «Арбитражный суд Тюменской области». Далее переходите на сайт суда в раздел «Картотека дел» В поле «Участник дела» вписываете ФИО совершеннолетнего собственника квартиры и проверяете не находится ли он в процедуре банкротства. Все базы судебных решений находятся в интернете в открытом доступе. Кстати, никакой риелтор за вас такую проверку не сделает. Понятно, что если один из собственников квартиры находится в процедуре банкротства, или признан судом банкротом менее чем за три года до продажи квартиры, то от такой сделки лучше отказаться. Следующий совет, никогда не пытайтесь торговаться по телефону. Это делается только при финальном личном осмотре, когда вы четко для себя решили, что хотите купить эту квартиру. Итак, осмотр, не стесняйтесь везде смотреть и спрашивать. Особое внимание следует обратить на состояние окон, сантехники и электропроводки. Хорошо, если с вами будет человек, который занимается ремонтом квартир. Он быстро сможет прикинуть расходы на ремонт или оценить качество ремонта в квартире, если вы берете квартиру с дорогим ремонтом. Если вам пытаются всучить ремонт как опцию, за котирую вы должны заплатить сполна, не ведитесь. Собственник делал ремонт для себя и по своему вкусу, и оставляет он вам его только потому, что забрать не может. Тоже самое со старой мебелью хозяев которую они решили вам оставить, хотя она может быть добротной и дорогой, быстро продать ее за хорошие деньги не получится. Одному Богу известно, сколько она будет продаваться в комиссионке или по объявлению в интернете. Поэтому наценка за весь этот «Версаль» должна быть очень разумной. Сколько в это вложил прежний хозяин вас не должно интересовать, вас должно, прежде всего, интересовать, укладываетесь ли вы в свой бюджет. Если нет, или цена вас не устраивает, предложите хозяевам забрать мебель. И последнее про скидки. Ваше право просить скидку у продавца в любом случае, даже если вас все устраивает – вас не устраивает цена и этого достаточно. Главное, чтобы при желании сэкономить вам не отказало чувство меры. В зависимости от обстоятельств, я бы ориентировался на 5-7%, но еще раз повторяю, здесь все сугубо индивидуально. Если объект действительно хороший, он чуть позже уйдет и без скидки, а вы упустите хороший вариант. Важный момент - счета за коммунальные услуги. Попросите хозяев показать счета за коммунальные услуги, так вы будете иметь представление, сколько вам предстоит платить за квартиру. Перепишите для себя лицевой счет с квитанции, чтобы через один из терминалов или банкоматов принимающих плату за ЖКУ узнать, есть ли задолженность по оплате коммунальных услуг или на сайте управляющей компании обслуживающей дом. Естественно, так досконально не нужно проверять каждую просмотренную вами квартиру, это касается только тех, которые вам понравились и которые вы готовы купить. Все, выходим на сделку. На сайте Госуслуг или на сайте Росреестра заказываем выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Услуга платная и для физических лиц ее стоимость составляет от трех сот рублей. Можно потребовать такую выписку от собственника. В выписке будет вся необходимая информация, когда, кем, на каком основании приобреталась квартира, а так же сведения об обременениях и ограничениях. Если в квартире несколько собственников и несколько долей, то без услуг нотариуса не обойтись и стоят они недешево. На особенностях нотариального оформления сделки останавливаться не буду, про это вам расскажет нотариус. Если у вас «идеальный вариант», один взрослый собственник, то такую сделку можно оформить без участия нотариуса и неплохо на этом сэкономить. Образцы договоров купли-продажи вы найдете на сайте Росреестра, выбираете нужный, старательно заполняете и идете в отделение Росреестра в своем городе. Адрес легко найдете в интернете. После заключения договора продавец должен обратиться в один из банков с заявлением об открытии безотзывного аккредитива. Услуга это платная и в Сбербанке, например, стоит 0,2% процента от суммы аккредитива. На этот аккредитив покупатель перечисляет деньги за квартиру, но продавец получит их только после того, как подтвердит документально переход права собственности на проданную им квартиру к новому собственнику, покупателю. То есть после государственной регистрации договора купли – продажи в Росреестре. Да, и последнее, к моменту заключения договора все лица, проживающие с собственником (собственниками) в квартире, не являющиеся собственниками, но зарегистрированные в ней, должны быть сняты с регистрации (Справка по форме 9). Иначе вы реально рискуете купить квартиру с соседями. На этом будем заканчивать риелторскую тему. Если у вас остались вопросы можете мне их задать, о том, как это сделать написано в специальной заметке «Бесплатно отвечаю на ваши вопросы». Всем удачи, всем пока!