Грязные риэлторские приёмы. Прием №26 «Надувание» локального рынка

31.07.2018

Снова древний приём, против которого борются все сайты объявлений. Правда, пока без особого успеха.

Трудоёмкость

Высокая

Вводные данные

Вы покупаете квартиру. Смотрите варианты не только в одном районе. Вы ходите жить только в этом районе и нигде больше.

Акт 1

Так как ваше поле поиска ограничено только одни районом, то, скорее всего, вы уже долго подыскиваете себе варианты. Месяц, второй, пятый.

Вы не торопитесь, вам важна квартира именно в выбранной вами локации.

Вот появляется новая квартира в продаже. Именно в этом месте, где вы ищите. Правда, цена в рекламе на 15 % выше аналогичных в этом же месте.
По телефону риэлтор продавца не смог вам внятно объяснить столько высокую цену (у него и не нет такой задачи), но смог вас убедить приехать посмотреть.

Квартира вам очень понравилась, но цена всё равно необъяснимо высокая. На следующий день агент продавца в телефонном разговоре рассказывает вам, что торг может быть лишь небольшим. «Тем более, – молвит риэлтор. – Скоро цены могу пойти вверх»

Вы с усмешкой и недоверием воспринимаете слова агента и откладываете это вариант в долгий ящик и продолжаете поиски своей квартиры мечты.

Акт 2

Через какое-то время вы с удивлением обнаруживаете, что средняя рекламная цена на выбранном вами участке города начинают потихоньку расти.

Причем сначала появились несколько новых квартир по более высоким, чем следовало ожидать, исходя и их прошлых данных, рекламным ценам.

Вы ради интереса, прозваниваете эти новые варианты. Ваше удивление растёт как на дрожжах – все квартиры либо уже проданы, либо за них внесены авансы.
Вы пока не особо понимаете, что происходит. Но вам это не нравится.

Акт 3

Следующими цену в рекламе повышают владельцы квартир, которые вы смотрели несколько месяцев назад. Вы ничего не понимаете, ведь если квартира не продаётся за 100 рублей, то вряд ли её купят за 102 рубля? Так? Или нет?

Акт 4

Спустя еще пару недель ценового безумства, вы смотрите на продаваемые в вашем любимом районе квартиры и понимаете, что квартира, которая еще пару месяцев назад казалась вам неоправданно дорогой, сегодня выглядит чуть ли не лучшим предложением по соотношению «цена-качество».

Вы еще раз смотрите эту квартиру, находите недостающие деньги у знакомых и друзей, и, скрепя сердцем, покупаете эту недвижимость. А что еще остается делать? Ждать, когда цены ещё поднимутся?

Акт 5

Прошло всего 2-3 месяца после покупки и случайный разговор с соседом из дома напротив заставляет вас вновь открыть сайт объявлений. И там вы наблюдаете картину маслом: цены на квартиры, аналогичные вашей, опять опустились вниз до первоначального уровня.

Суть приёма

Вы, как покупатель очень ограниченного числа квартир, попались на «накачку» локального рынка риэлтором именно той квартиры, которую вы приобрели.

Работает метод просто и очень эффективно. Создаются фальшивые объявления о продаже квартир, очень похожих на ту, что надо продать дороже рынка (назовём ее «целевой»).

Их может одна, две или даже десять. Все делается на совесть: разные фотографии, непохожие тексты, разные номера телефонов в рекламных объявлениях. Но с ценой у всех одно и тоже: все фальшивки рекламируются с ценой выше, чем целевая квартира.
Причём игра ведётся осторожно. Повышение цен происходит постепенно и маленькими шагами. Задача – убедить вас и других покупателей, что цены начинают расти.

Тут «эффект стада» начинает играть на руку риэлтору продавца. Владельцы остальных квартир в районе начинают повышать цены на свои квартиры. Заметьте, как нелогично такое поведение продавцов: они не могут продать квартиру по 100 рублей, но надеются продать за 102.

Затем несколько фальшивых квартир уходит с рынка, якобы вследствие продажи и внесения аванса. На самом деле, естественно, ничего не продаётся. Просто объявления снимаются с рекламы.
Но вы и другие покупатели этого не знают. И начинают потихоньку приходить к мысли, что теперь цены в этом районе будет именно такими.

После очередного повышения вы решаетесь купить квартиру, которая теперь – самая лучшая из оставшихся. А это – целевая квартира.

Как только целевая квартира будет продана, все фейковые объявления убираются постепенно с рынка. И через пару месяцев цены опять снижаются до первоначального уровня.
Конечно, если не придут другие агентства недвижимости, чтобы вновь «надуть» рынок в этом районе.

Что используется в приеме

Страх упустить выгодную цену на товар, который постоянно растёт в цене.

Причём товар человеку действительно нужен. В определенный момент, покупатель замыкается в локальном рынке товара и не смотрит на аналоги в другой географической, тематической, предметной области.

Как только средняя цена вырастает до психологического максимума, покупатель забирает товар с рынка.

Как распознать и избежать приема

Если цена растет на квартиру, которую вы хотите купить, то необходимо убедиться, что весь рынок аналогичных квартир растёт. По всему городу. На примерно один и тот же уровень.

Если такого не наблюдается, тогда вам стоит временно отойти от мониторинга цен и забыть о покупке. Пока цена на выбранный вам не придет в приемлемые для вас диапазоны.

И поэтому второе, что вам необходимо сделать – чётко придерживаться верхней ценовой планки стоимости товара, по которой вы готовы его купить.

И никогда, ни при каких обстоятельствах, не выходить за этот диапазон. Это поможет вам контролировать свои порывы купить товар по искусственно завышенной цене.

P.S. Сегодня «надувание» локального рынка – частое явление на рынках квартир (и не только) больших городах. Чем больше рынок, чем успешнее пройдет этот приём.
Всегда проверяйте локальные тенденции изменения цены на более глобальных рынках одного и того товара.

Подписывайтесь на канал – риэлторы не должны нас обманывать!