Как оценить прибыльность арендного бизнеса

19 November 2020

Оцениваем прибыльность арендного бизнеса

Многие люди задумываются о пассивном доходе и первое, что в таких случаях приходит в голову – купить недвижимость и сдавать ее. Для таких целей рассматривают и апартаменты, и квартиры, и коммерческую недвижимость (офисы, склады, торговые помещения и т.д.).

Любому нашему клиенту мы, как сотрудники консалтингового агентства, рекомендуем, прежде всего, посчитать экономику вопроса. ROI – самый базовый показатель для этого.

ROI – это коэффициент возврата инвестиций, который позволяет сразу же понять: рентабелен ли будущий бизнес или лучше поискать другой объект для инвестиций. ROI рассчитывается как сумма всех затрат, деленная на сумма всех доходов, умноженная на 100.

Как пример для расчетов возьмем жилую недвижимость (прибыльность вложения в коммерческую недвижимость рассчитать несколько сложнее).

Допустим, Вы приобрели квартиру за 8 млн. руб. и видите, что аналогичные квартиры реально сдать за 40 тыс.руб. в месяц.

Тогда ROI = 40 000 руб/мес * 12 мес / 8 000 000 = 6% в год.

Сравниваем полученный % с банковским депозитом (сейчас в среднем 4%), и делаем выводы: устраивает Вас эта доходность или нет.

Однако, это очень грубый подход. Правильнее продумать и учесть абсолютно все затраты на недвижимость, которые Вы вынуждены будете понести до и во время владения. К ним, возможно, будут относиться: оформление в собственность/услуги риелтора, периодический ремонт, износ мебели, коммунальные расходы, постепенное снижение цены в связи с появлением поблизости нового жилого фонда и многое другое . Кроме того, по нашему опыту многие забывают учесть в затратной части налоги (налог на имущество и налог на прибыль, получаемую от сдачи недвижимости в аренду).

Более того, нужно просчитать корректно и свой будущий доход, ведь вполне возможно, что арендатора Вы найдете не сразу, или его придется менять в течение года, а на время поиска нового арендатора недвижимость не будет приносить доход.

Теперь, когда мы более взвешенно подошли к формированию доходной части и расходной части, можно вернуться к расчетам. Если учесть все расходы и реально посмотреть на доходы, то может получиться примерно такая калькуляция:

Доход = (40 000 руб/мес * 12 мес ) – 20 000 руб. (т.к. придется потратить 2 недели на поиск арендатора) = 460 000 руб. в год.

Расход без налогов = 8 000 000 руб. (стоимость квартиры) + 200 000 руб. (стоимость услуг риелтора) + 2 000 руб. (пошлина за оформление перехода прав собственности) + 60 000 руб. (допустим, нужен лишь косметический ремонт) + 200 000 руб. (допустим, нужно купить какую-то мебель и технику) + 42 000 руб ( ЖКХ 3 500 руб./мес. *12 мес) = 8 504 000 руб.

Налог на имущество (так же входят в расходную часть) = допустим, 5 000 руб. (величина налога зависит от региона, кадастровой стоимости, количества зарегистрированных, есть ли льготы (например, статус пенсионера) и т.д. Размер ставки налога на имущество можно посмотреть на сайте налоговой. К примеру, для Москвы

Налог на доход. В зависимости от региона, местоположения и стоимости аренды нужно просчитать по конкретному объекту что выгоднее: платить 13% подоходный налог на физлицо, зарегистрировать себя как самозанятого, открыть ИП со ставкой налога 6% или купить на ИП патент. В расчетах и выборе наиболее экономичной схемы оплаты налогов всегда лучше обратиться к профессиональному бухгалтеру.

Т.е. реальные издержки при оплате налогов составят 8 504 000 руб. (издержки на покупку, ремонт и меблировку) + 5 000 руб. (годовой налог на имущество) + 18 400 руб. (допустим, Вы оформились как самозанятый, сдаете квартиру физлицу и платите налог 4%) = 8 527 400 руб.

Считаем еще раз 460 000 / 8 527 000 *100

ROI = 5,39% в год.

Сравниваем с банковским депозитом и другими возможностями вложения денег, и принимаем решение: покупать именно эту квартиру или поискать другой объект для инвестиций.

Если все эти цифры Вас утомляют или это все слишком сложно для Вас, то, возможно, правильнее было бы обратиться за консультацией к профессиональным бухгалтерам, и они быстро сделают все расчеты, предоставив Вам и итоговый результат, и табличку для расчетов других объектов недвижимости.

Здесь можно узнать больше об « Оценке арендного бизнеса» >>>

Как мы уже сказали выше, прибыльность вложения в коммерческую недвижимость рассчитать несколько сложнее. Если Вы хотите, чтобы мы описали алгоритм в следующей публикации, пожалуйста, напишите об этом в комментариях к этой статье.