Сколько зарабатывают управляющие торговыми центрами

Среди городов-миллионников, исключая Москву и Петербург, больше всех зарабатывают управляющие торговыми центрами в Красноярске (средний доход — 132 тыс. рублей в месяц).

Среди городов-миллионников, исключая Москву и Петербург, самый большой средний доход управляющих торговыми центрами эксперты obzorzarplat.ru компании «АНТ-Менеджмент» зафиксировали в Красноярске. Также в топ-5 миллионников вошли Нижний Новгород, Казань, Уфа, Ростов. В аутсайдерах оказались Волгоград, Самара и Омск.

Доходы в столице и в регионах разнятся в 2-3 раза. И здесь есть свои особенности, влияющие на эту разницу. «Зачастую в регионах торговым центром управляет собственник объекта, а сотрудник, занимающий должность управляющего, выполняет обязанности администратора и, соответственно, получает меньший доход. Если рассматривать крупных собственников коммерческой недвижимости, то можно говорить о небольшой разнице между зарплатами специалистов, управляющих объектами собственника в столице и в регионах», — поясняет эту специфику Варвара Сидельникова, консультант по подбору персонала ANCOR Industry кадрового холдинга «АНКОР».

При этом опрошенные эксперты замечают, что в целом уровень зарплат управляющих снижается по всей России. Причина — сложный период для рынка коммерческой недвижимости. «Уровень покупательной способности падает, соответственно, падает прибыльность торговых центров. Сейчас они ищут новые способы привлечения покупателей. Многие делают ставку на развитие зоны развлечений. Например, в нескольких московских объектах появились театры (и не только кукольные)», — рассказывает Варвара Сидельникова.

Уровень покупательной способности падает, соответственно, падает прибыльность торговых центров. Сейчас они ищут новые способы привлечения покупателей. Многие делают ставку на развитие зоны развлечений.

Небольшие объемы ввода торговой недвижимости, по некоторым оценкам, самые низкие за последние 10 лет, тоже не способствуют развитию этого рынка и росту доходов управляющих. Так, в первом полугодии в Москве, по данным Colliers International, появилось только три торговых центра (98 тыс. м2), в регионах — шесть (119 тыс. м2), а вот в Петербурге не появилось ни одного нового ТЦ. И до конца года ожидается запуск только пяти ТЦ в Московском регионе, 16 в регионах и трех в Петербурге. При этом эксперты оговариваются, что открытие некоторых новых объектов может быть отложено.

Структура доходов управляющих состоит в большинстве случаев из оклада и бонуса. «Как правило, бонус привязан к достижению ключевых показателей работы объекта. В крупных ТЦ у директора может быть еще и долгосрочная мотивация, например еще один годовой доход при достижении стратегических целей», — уточняет Илья Потапенко, партнер рекрутинговой компании Odgers Berndtson. «Чаще всего годовой бонус выплачивают иностранные компании, в российских же компаниях он по большей части квартальный», — добавляет Варвара Сидельникова.

Среди ключевых показателей, к которым привязан бонус, она упоминает заполняемость центра арендаторами, удовлетворенность арендаторов, процент дебиторской задолженности на объекте, трафик объекта и т.п. — одним словом, все те показатели, которые напрямую влияют на доходность объекта.

«Кроме того, доход управляющих зависит от того, представляют ли они интересы собственника или эксплуатирующей компании, — уточняет эксперт из «АНКОР». — Зачастую доход управляющего, нанятого эксплуатирующей компанией, ниже, чем у его коллеги, назначенного собственником. В связи с этим многие управляющие, которые сотрудничают с эксплуатирующими компаниями, рано или поздно решают перейти на работу к собственнику. Дело в том, что эксплуатирующие компании, участвуя в тендере, изначально указывают как одну из статей расхода выплату зарплаты управляющему, соответственно, их бюджет на услуги управляющего ограничен».

В итоге, учитывая все особенности формирования дохода, управляющий прибыльным ТЦ может получать 300-400 тыс. рублей в месяц. В топовых московских ТЦ ежемесячный доход управляющего составляет, по оценке Ильи Потапенко, около 1 млн рублей. «Самый дорогой наемный директор ТЦ, которого я встречал, зарабатывал 1,5 млн рублей в месяц плюс 50% в качестве бонуса», — добавляет он.

Доход управляющих зависит от того, представляют ли они интересы собственника или эксплуатирующей компании. Зачастую доход управляющего, нанятого эксплуатирующей компанией, ниже, чем у его коллеги, назначенного собственником. 

Так как совокупный доход управляющего зависит от прибыльности объекта, то нередки случаи, когда глава районного ТЦ может зарабатывать больше, чем его коллега из крупного центра площадью 100 тыс. м2, потому что у районного ТЦ лучше локация и хороший состав арендаторов, а крупный — полупустой с низким трафиком. «Встречаются управляющие, которые получают 200 тыс. рублей в месяц, работая на маленьком объекте площадью 10 тыс. м2, и управляющие ТЦ площадью 100 тыс. м2, которые зарабатывают 120 тыс. рублей. При этом арендаторы первого объекта — преимущественно индивидуальные предприниматели, а второго — федеральные компании», — приводит пример Варвара Сидельникова.

Бывают ситуации, когда управляющий руководит одновременно несколькими объектами, и тогда он может зарабатывать в месяц около 500 тыс. рублей. «Но здесь нужно пояснить, что заработная плата управляющих в большей степени зависит от площади активов, чем от их количества», — говорит Варвара Сидельникова.

По ее словам, если все-таки собственник доверяет управляющему несколько объектов, то совсем небольших (5-7 тыс. м2). В этом случае работа управляющего начинает носить разъездной характер, зона ответственности увеличивается. Илья Потапенко замечает, что редко сталкивался с ситуацией, при которой один человек на регулярной основе руководит сразу несколькими крупными объектами. «Если у компании есть два и более ТЦ, то, скорее всего, в управляющей компании можно встретить коммерческого или исполнительного директора (в каждой компании эта роль может называться по-разному), но это уже другая роль и другой уровень управления. Для менее крупных ТЦ такая модель может работать, и тогда доход управляющего будет процентов на пятьдесят выше», — отмечает он.

Эксперты отмечают, что, к сожалению, кадровая проблема не миновала и рынок коммерческой недвижимости. «Среди крупных ТЦ в России мало успешных объектов с интересными концепциями, а значит и качественных кандидатов можно взять лишь из пары десятков компаний», — говорит Илья Потапенко. По его словам, редко можно встретить профессионалов, которые одинаково хорошо разбираются в эксплуатации, маркетинге и управлении пулом арендаторов. Основной костяк управляющих – это те, кто когда-то был связан с техническим обеспечением ТЦ. «Нередко бизнесами крупных ТЦ руководят экспаты, прошедшие школу международных компаний. В ряде компаний действуют принципы семейного бизнеса, то есть на позиции руководителей ТЦ часто ставятся свои люди, не всегда профессионалы», — добавляет Илья Потапенко.

Если эксплуатирующая компания отвечает только за технические вопросы, то управляющий, которого она подбирает, не должен следить за доходностью ТЦ. А управляющий, нанятый собственником, наоборот, может быть далек от технической работы, но при этом активно заниматься маркетингом и налаживать контакты с арендаторами. 

В свою очередь Варвара Сидельникова говорит об особенностях поиска нужных людей в управляющие. Так, рекрутеры стараются исходить не из списка должностных обязанностей, а из конкретной бизнес-задачи, потому что описания функциональных обязанностей для управляющих разных центров могут быть идентичными, но особенности и ключевые проблемы объектов будут сильно отличаться. Еще также важно, кто ищет управляющего: собственник торгового центра или эксплуатирующая компания.

«Если эксплуатирующая компания отвечает только за технические вопросы, то управляющий, которого она подбирает, не должен следить за доходностью ТЦ. А управляющий, нанятый собственником, наоборот, может быть далек от технической работы, но при этом активно заниматься маркетингом и налаживать контакты с арендаторами. Нужно иметь в виду, что эксплуатирующие компании часто нанимают на конкретный срок, поэтому управляющим, которые их представляют, ставят более жесткие КPI», — говорит Варвара Сидельникова.