Получаем ипотеку на дом с земельным участком - все возможные нюансы

Жить в загородном доме или даже в собственном доме в городской черте - мечта многих из нас. Независимость, отсутствие соседей за стеной, собственное место для парковки или гараж - все это дорогого стоит. Причем не только в переносном, но и в самом буквальном смысле. Построить или купить дом за собственные деньги может не каждый, но, к счастью, на свой дом можно оформить ипотечный кредит. Узнаем подробнее, как оформить ипотеку на дом с земельным участком - какие нюансы возникают, когда нужен кредит не на квартиру, а на свой дом.

Фото: pxhere.com
Фото: pxhere.com

Чем отличается ипотека на дом от кредита на квартиру

Российские банки, если говорить об ипотечном кредитовании, “заточены” на выдачу кредитов на квартиры, а не на дома. Разумеется, предложения по ипотеке на дом в арсенале ипотечных программ банков также есть. Но они отличаются некоторыми нюансами и чаще всего менее выгодны, чем ипотечные продукты для квартир.

Вот основные отличия ипотеки на дом от кредита на квартиру:

  • Спрос на квартиры намного выше, чем спрос на частные дома (квартира элементарно дешевле), поэтому в случае чего реализовать дом будет затруднительно. А это значит, что банк больше рискует, выдавая ипотеку на дом, и компенсирует этот риск более высокими процентными ставками.
  • Собственный дом не только дороже при его покупке или строительстве, но и в содержании. А это значит, что банк будет более внимательно изучать платежеспособность заемщика.
  • Если дом деревянный, существует повышенный риск того, что он сильно пострадает в случае пожара. Это приводит к более дорогой страховке объекта недвижимости, а такая страховка обязательна при оформлении ипотеки.
  • Дом, на который оформляется ипотека, обязательно должен быть жилым. Такой статус дома нужно подтверждать документально, в том числе предоставляя бумаги о том, что строение подключено к необходимой инфраструктуре вроде электричества, газа или водоснабжения.
Что касается земельного участка, то ипотека только на землю не оформляется.

Смысл ипотечного кредитования в том, что такой кредит выдается на покупку жилья. Стоимость земельного участка можно включить в сумму кредита только тогда, когда земля привязана к жилому дому.

Если вы покупаете готовый дом, все понятно - на участке уже построено жилье. А вот если строительство только планируется, включить в сумму кредита стоимость участка будет сложно. Возможно, единственным вариантом будет - купить участок и взять кредит на строительство. Либо каким-то иным образом обозначить, что участок приобретается именно для жилого строительства. Обсудить этот момент нужно со специалистом конкретного банка, в который вы обращаетесь.

Фото: pxhere.com
Фото: pxhere.com

Что будет залогом по кредиту

Если вы покупаете готовый дом, предметом залога может выступить сама недвижимость. В этом смысле отличий от ипотеки на квартиру немного. А вот если кредит берется на строительство, возникают некоторые сложности.

Банки не горят большим желанием связываться с незавершенным строительством. Это всегда большой риск.

Во время строительства может произойти что угодно - пожар или какая-либо авария на стройке. А может оказаться, что вы не справитесь с постройкой, и дом будет стоять недостроенным. Для банка такой актив в качестве залога малоинтересен, его будет очень тяжело реализовать.

Поэтому в качестве обеспечения по ипотеке на дом с земельным участком от вас потребуют какое-то другое имущество. Им может быть:

  • земельный участок,
  • квартира,
  • другое дорогостоящее имущество (предметы искусства, ценные бумаги и т.п.)

Банк оценит стоимость вашего имущества (обычно кредитные организации обращаются к независимым специалистам по оценке) и определится с суммой, которую он готов дать вам на строительство дома по программе ипотеки.

У Сбербанка, например, правило такое - сумма кредита составит до 75% от стоимости заложенного имущества. Скажем, если у вас есть квартира стоимостью 4 миллиона рублей, то ипотеку на дом, если эту квартиру заложить, одобрят на 3 миллиона.

Фото: pixabay.com
Фото: pixabay.com

Требования к заемщикам по ипотеке на дом с участком

Понятно, что у каждого банка может существовать собственный перечень требований к тем клиентам, которые хотели бы получить ипотеку на строительство или покупку собственного дома. Мы обратимся к тем условиям, которые предъявляет лидер банковского сектора России - Сбербанк.

В случае с ипотекой на строительство жилого дома требования к заемщикам у Сбербанка таковы:

  • Возраст - от 21 года до 75 лет (на момент окончания ипотеки).
  • Стаж работы - не менее полугода на последнем месте работы и не менее года за последние 5 лет.
  • Российское гражданство.

Что касается созаемщиков, то можно привлечь до трех человек, доходы которых будут учитываться при расчете максимальной суммы кредита.

Важный нюанс - второй супруг заемщика становится созаемщиком автоматически!

Супруг не будет созаемщиком только в двух случаях:

  • если подписан брачный договор, по которому собственность супругов не является общей,
  • если второй супруг не имеет российского гражданства.
Фото: pixabay.com
Фото: pixabay.com

Какие документы нужны для оформления ипотеки на дом с участком

Опять же, все зависит от банка, в который вы обращаетесь. В случае со Сбербанком перечень документов таков:

  • Паспорт заемщика и всех созаемщиков.
  • Документы, которые подтверждают трудовую занятость и доходы (если человек получает зарплату на счет или карту в Сбербанке, эти документы не нужны).
  • Документы на предоставляемый залог (конкретный перечень зависит от того, что именно становится залогом по кредиту).

В некоторых других случаях (например, если кредит берет семья, подходящая под условия программы для молодых семей) перечень документов будет отличаться.

Фото: pixabay.com
Фото: pixabay.com

По шагам: как получить ипотеку на дом с земельным участком

Итак, что нужно делать, чтобы оформить ипотечный кредит на собственный дом:

  • Обратиться в банк, собрав необходимые документы, за предварительным одобрением ипотеки. Лучше всего идти в тот банк, где у вас открыт зарплатный счет или где вы уже брали крупные кредиты. В этом случае получить кредит будет проще.
  • Если заявка одобрена, у вас есть несколько месяцев на то, чтобы найти подходящую вам недвижимость, будь то готовый дом или участок для строительства. Обычно одобрение действительно в течение 3 месяцев, но срок обязательно нужно уточнить, он может и отличаться.
  • В течение срока действия одобрения ипотеки вам нужно или найти готовый дом, или заключить договор на его строительство с подрядчиком, рассчитать смету и получить разрешение на постройку в местном муниципалитете. Уточните в банке, должен ли подрядчик быть аккредитованным строителем - в некоторых случаях это обязательное требование.
  • Собранные документы в отношении конкретного объекта ипотеки подаются в банк.
  • После проверки законности и юридической чистоты сделки, банк определяет залоговую стоимость жилья на основании ваших документов.
  • Если решение банка положительное, вам нужно составить окончательную версию договора с продавцом или подрядчиком и зарегистрировать его.
  • После этого нужно представить банку зарегистрированный договор и выписку из Росреестра о том, что право собственности перешло к вам.
  • Банк переводит на реквизиты продавца сумму стоимости дома или его строительства, а с покупателем заключается ипотечный договор.

Это общий порядок. В некоторых случаях придется совершать дополнительные действия. Например, если вы покупаете дом, где в число собственников входят несовершеннолетние, нужно будет дождаться разрешения опеки на такую сделку.

В целом же, хотя российские банки в основном специализируются на ипотечном кредитовании на покупку квартир, оформить ипотеку на дом, в том числе с земельным участком, вполне реально. А проценты по таким кредитам ненамного выше процентов по ипотеке на квартиры.