Как согласовать и узаконить перепланировку в хрущевке

Большая часть жилого фонда в нашей стране была построена еще в советское время, когда представления о комфорте были совсем другие. Именно поэтому все чаще возникает вопрос о перепланировке квартиры. Чтобы оптимизировать жилое пространство, следует соблюдать требования нормативно-правовых актов в области жилищного законодательства.

Следует понимать различие между перепланировкой и переустройством. Исходя из первоисточника (ст. 25 Жилищного кодекса РФ), перепланировка квартиры является существенным изменением конфигурации жилья в отличии и требует согласования с государственным надзорным органом.

К перепланировке квартиры относится удаление несущих конструкций, перемещение коммуникаций, объединение помещений и расширение площади квартиры. Переустройство включает возведение или снос перегородок из легких материалов, а также остекление балкона (лоджии) или замена окна.

Более подробное представление о перепланировке, переустройстве и переоборудовании квартиры дает Постановление Госстроя России от 27.09.2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда» и «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилого фонда. МДК 2-04.2004».

Для согласования перепланировки квартиры обязательно нужно подготовить проект, с которым будут согласны все собственники жилья. Составить проект перепланировки может только уполномоченная организация или ИП, имеющий лицензию на выполнение проектных работ.

К разрешенным и наиболее распространенным приемам перепланировки квартиры относятся:

1) Совмещение кухни и зала

2) Объединение ванной комнаты и туалета

3) Устройство ниш, арок и дверных проемов в несущих стенах

4) Увеличение жилой комнаты за счет лоджии (балкона)

5) Демонтаж и переустройство коммуникаций только при наличии разрешения ( ГорГаз, Водоканал, ГорЭнергоСети и т.д.)

6) Заделка ниш, окон и дверных проемов в несущих стенах и перегородках

7) Установка кондиционеров, антенн и т.п. на фасаде дома

8) Устройство новых перегородок и снос не несущих стен

Перепланировка квартиры должна быть произведена в соответствии с требованиями СНиП, ГК РФ и других законов и правовых актов. В них находится рад запретов, обязательных к соблюдению при производстве строительных работ.

1) Блокировать доступ к техническим шкафам, вентиляционным каналам и коммуникациям (заклеивать обоями, закладывать плиткой и т.п.)

2) Объединять жилое помещение с нежилым (прихожую с кухней или залом)

3) Частичный или полный снос несущей стены

4) Вынос батареи отопления на лоджию (балкон)

5) Установка теплого пола с подключением к системе центрального отопления

Порядок согласования перепланировки квартиры

1) Составить проект

2) Заказать технический паспорт помещения в БТИ

3) Подготовить необходимые документы и подать их в жилищную инспекцию

Кроме указанных техпаспорта и проекта, необходимо предоставить заявление о праве собственности и разрешение от других собственников квартиры (если они есть). Однако правоустанавливающие и технические документы могут быть запрошены и по межведомственным каналам связи. Поэтому вполне хватит с заявления и подготовленным проектом.

Например, «хрущевки» в свое время задумывались как временное жилье. Однако реалии таковы, что в многоквартирных домах, срок службы которых составляет 25 лет, люди живут до сих пор. Перепланировка хрущевок имеет ряд особенностей.

Например, объединить кухню или ванную комнату можно только с жилым помещением. Как же быть с коридором или прихожей? Нужно просто отгородить коридор перегородкой и узаконить перепланировку. Потом составить новый проект с увеличением ванной комнаты.

Кухню (при отсутствии газовой плиты) можно расширить за счет жилой комнаты, в которой запрещено устанавливать мойку или электрическую плиту.
Часто функциональность квартиры в хрущевках повышают путем присоединения лоджии (балкона) к жилой комнате. При должном утеплении можно увеличить полезную жилую площадь квартиры. Также разрешено сносить часть стены, между комнатой и балконом.

Согласовать перепланировку нежилого помещения намного проще, если оно находится в отдельно стоящем здании. Однако в любом случае требуется соблюдения санитарных, пожарных и других установленных законом норм и правил. Для уточнения условий и порядка согласования следует руководствоваться Градостроительным кодексом РФ (ст.1), Жилищным кодексом РФ (ст.26), КоАП РФ (ст.7.21-7.22) и Кодексом административного судопроизводства РФ (ст.22,24,62,78,219-220, 226-227).

Разумеется, без документов тут не обойтись и их перечень намного шире, чем при согласовании перепланировки жилого помещения. Кроме того, если нежилое помещение находится в жилом доме, обязательно наличие письменного согласия всех жильцов.

К заявлению требуется приложить копии учредительных документов, письменное согласие владельца здания (или жильцов), документы БТИ (техпаспорт, поэтажный план, выписка из лицевого счета), проект перепланировки, договор страхования жизни (здоровья). Все копии должны быть заверены у нотариуса, а срок действия справок составляет 1 год.

Стоимость согласования зависит от сложности и количества вносимых изменений. Обратиться в БТИ стоит 5000 рублей, получение проектной документации 30000 рублей, узаконить перепланировку через суд-30000 рублей. В среднем согласовать перепланировку стоит 160000 рублей, а если согласование производится по факту выполненных работ-то около 200000 рублей.

В случае продажи квартиры, в которой перепланировка не согласована в установленном порядке, продавец может потребовать расторжения договора купли-продажи в судебном порядке. Введение покупателя в заблуждение является нарушением закона, за нарушение которого обычно назначается штраф и компенсация расходов и морального вреда покупателю. Размер штрафа при нарушении правил пользования живым помещением в соответствии с КоАП РФ составляет 1500 рублей (ст.7.21). Кроме этого, помещению обязательно нужно будет вернуть прежний вид. Штраф от 1000 до 2500 рублей будет назначен за несогласованную перепланировку квартиры в многоквартирном доме.

В этом случае проще всего согласовать перепланировку. Также можно составить договор, по которому покупатель берет на себя подобные обязательства. Однако такой вариант может несколько снизить стоимость квартиры.