Индийская сказка и российская быль.

Почему все попытки усовершенствовать управление многоквартирным домом при помощи ОСС не приносят желаемых результатов.

редакционная статья из приложения "Информационная мозаика" к журналу "Коммунальщик XXI века"
редакционная статья из приложения "Информационная мозаика" к журналу "Коммунальщик XXI века"

И.Старшинов, главный редактор журнала

Нужно уметь работать с тем человеческим материалом, который есть в наличии. Других людей нам не дадут

(В.И.Ленин)

.

На интернет-форумах, в выступлениях на совещаниях и конференциях, в статьях в средствах массовой информации есть некая позиция относительно которой сплошь и рядом наблюдается трогательное единодушие вне зависимости от того: направлены ли эти материалы на поддержку официальных направлений реформирования ЖКХ или созданы противниками тех или иных шагов реформаторов. Этим пунктом являются упреки в адрес собственников за якобы отсутствующее желание активно управлять своим имуществом. Пусть конкретные детали этого явления разными экспертами понимаются по-разному в одном эти выступающие в большинстве случаев едины: единственной причиной нежелания собственников действовать совместно является их лень и тупое нежелание осознать свои обязанности и вытекающие из них выгоды. Причем по мнению авторов данного мнения в большинстве случаев никаких принципиальных объективных причин подобного нежелания не существует.

.

Однако все ли так просто, как это кажется с высоты башни из слоновой кости лапутянской академии.

.

В детстве я, как и, наверное, многие другие, любил читать и слушать сказки. И вот недавно, когда я просматривал материалы одной дискуссии, посвященной проблемам управления МКД мне вспомнилась одна из них, рожденная на индийской земле:

В одной индийской деревне жил-был человек. Он зарабатывал на жизнь себе и своей семье тем, что ловил сетью птиц и продавал их.

Однажды в его сеть попалось множество разных птиц. Там были и голуби, и утки, и попугаи. Но получилось так, что веревка, удерживающая сеть то ли развязалась, то ли оборвалась и сеть ослабла. Взмахнули птицы крыльями, сеть поднялась и полетела прочь от охотника.

Летят птицы, а охотник бежит за ними. Крестьянин, пахавший поле, окликнул его: «На что ты надеешься? Летать ты не умеешь, а бежишь медленнее чем птицы летят».

«Ничего,- ответил охотник: «Время покажет!»

Долго ли коротко летели птицы, но наконец устали и проголодались. И начали думать куда лететь дальше.

- Мы хотим на поле. -заворковали голуби -урожай как раз созрел и зерно налилось"

- Зачем нам зерно. - закрякали утки: Мы - на болото. Там такие жирные лягушки!"

- Мы хотим в банановую рощу -закричали попугаи - Спелые бананы куда лучше,каких-то там лягушек".

Так птицы и спорили: «На поле»…, «На болото…», «В банановую рощу…». И каждый тянул в свою сторону.

А когда птицы перестали действовать согласовано сеть начала снижаться и в конце концов опустилась на землю. Подбежавший охотник забрал сеть и на следующее утро продал пойманных птиц на базаре.

.

Хотя и говорится «сказка-ложь»; но в ней мудрые индусы великолепно отразили ситуацию, которая возникает при принятии коллективных решений разнородным сообществом.

Когда существует некая ситуация (не суть важно - реальная или мнимая), в которой для всех членов сообщества становится абсолютно очевидной и жизненно важной необходимость единых действий в данный конкретный момент, даже вопреки личным интересам, то решение рано или поздно находится (в сказке - необходимость лететь в противоположном от охотника направлении). Однако, когда необходимость действовать совместно не столь очевидна, а решение, которое необходимо принять противоречит личным интересам тех или иных групп или членов сообщества часто возникает конфликт интересов, препятствующий принятию согласованного решения (в сказке - выбор места ночлега). В результате решение или вообще оказывается не принятым или же принимается без учета интересов всех членов группы (например путем голосования просто по числу большинства голосов, проголосовавших «за»).

.

Строго говоря в последнем способе принятия решения нет ничего криминального, но при условии, что все члены группы добровольно соглашаются как со способом принятия решения путем голосования, так и с конкретным механизмом принятия решений. При этом, если речь идет об управлении имуществом, то, наверное, важным для обеспечения активного участия собственников в этом процессе является как добровольное согласие человека на вступление в сообщество, так и реальная возможность выхода из него. Ведь большинство людей - я не говорю об абсолютно безвольных индивидуумах - достаточно критически относятся к навязываемым решениям. Не зря же Наполеон Бонапарт говорил, что со штыками можно делать что угодно, но сидеть на них не получится. В результате: одно дело, когда люди добровольно соглашаются с тем, что решения принимаются большинством голосов или делегируются выбранному органу (как в наших ЖСК, ТСЖ или зарубежных кондоминиумах) и совсем другое - когда данный механизм навязывается в приказном, простите - законодательном, порядке .

.

Тем более что в России альтернативы у жителей городов, желающих улучшить свои жилищные условия, кроме как приобретать квартиры в МКД в собственность с управлением по изыскам Жилищного Кодекса часто по сути дела и нет.

Арендного жилья по приемлемым ценам крайне мало, таунхаусов и индивидуальных домов в городах практически не строится, строить индивидуальный дом в сельской местности, где нет подходящей работы поблизости от дома (а ездить каждый день в город по российским дорогам и через российские пробки - тоже не подарок), решится далеко не каждый. То же что предлагается на рынке - в подавляющем большинстве случае те же квартиры в МКД якобы в собственность и то же состояние квазисобственника с принятием решений по многим жизненно важным вопросам общим собранием (не суть важно как производится оплата жилья - сразу или посредством ипотеки), а менять шило на мыло без особой нужды никто не будет. О деприватизации я даже не говорю: добровольно превращаться в простого арендатора жилья у муниципальной власти в условиях современного административного произвола решится далеко не каждый.

То же обстоятельство, что в настоящее время приобретение квартир в собственность, в том числе по ипотеке, позиционируется как главное направление обеспечения населения доступным жильем говорит о том, что серьезных сдвигов в этой сфере при нынешней жилищной политике ожидать, скорее всего не стоит.

.

Как следствие так называемые собственники вынуждены оставаться в МКД, управляемом по правилам, которые им навязли свыше и подчиняться решениям, которые возможно противоречат их мнению и интересам, просто потому, что им это предписано навязанными правилами. Поэтому немудрено, что потенциальные участники данных собраний сплошь и рядом становятся жертвами явления, которое в психологии групп именуется «выгоранием»: когда в большинстве случаев принимаются решения, обязательные для выполнения участником, но противоречащие интересам последнего, особенно при отсутствии реальной альтернативы), то быстро возникает впечатление типа «голосуй - не голосуй - все едино». В результате чего люди вообще теряют интерес к участию в процессе управления, считая участие в соответствующих мероприятиях, а часто и изучение сопутствующих документов простой тратой времени, которое может быть употреблено с большой пользой в их личных интересах. И никакие мантры типа "вы сами виноваты, что не участвуете в процессе управления домом» не помогут. В результате в люди или вообще игнорируют подобные мероприятия или голосуют чисто механически - по принципу «поскольку лично от меня мало что зависит - главное чтобы от меня отвязались» - то что иные горе-аналитики от ЖКХ именуют неэффективностью собственников.

.

Я не знаю прав или нет был герой моего сна, опубликованного в 7 номере нашего журнала, который говорил, что данный механизм создан специально, чтобы легче было протаскивать нужные УК или РСО решения, однако всевозможные попытки «усовершенствования» ЖК, направленные якобы на то, чтобы облегчить формальное принятие решений при помощи ОСС, позволяет предполагать, что нет дыма без огня.

Взять хотя бы последнюю инициативу Сидякина, Качкаева и К, согласно которой председатель совета дома получает право подписывать договор управления без доверенности. То есть получается вполне логичная картина механизма рейдерского захвата рычагов управления домом: сфальсифицируй протокол общего собрания о выборе данной УК, «заинтересуй» председателя Совета Дома и дело в шляпе: комбинаторы накладывают лапу на дом, председатель радуется пополнению своего личного счета, а собственники долго и тяжело пытаются доказать, что их без них женили. Положение усугубляет и то, что никакой ответственности за результаты своих действий для председателя совета дома не предусмотрено. (Вспомним, что Совет дома, строго говоря, юридическим лицом не является. Более того, законодательством и, в частности Жилищным Кодексом, не предусмотрены даже обязательность разработки и принятия положения о Совете или устава Совета, которому обязаны подчиняться Председатель и члены Совета, хотя наличие такого документа могло бы служить хоть каким-то основанием для обжалования результатов действий того же председателя, как противоречащих уставу.) Единственная возможность наказать председателя-соучастника по закону - доказать его сознательное участие в мошеннической схеме, что тоже не так просто — придется доказывать, что в его действиях заведомо был злой умысел. (Особенно если данный председатель не присутствовал на собрании по тем или иным «объективным» причинам - ведь обязательного присутствия уполномоченного на подпись лица на собрании, где принималось решение и тем более личного участия его в составлении решения закон не требует.)

.

Правда надо сказать, что есть случай когда все построения Жилищного Кодекса выглядят вполне разумно и будут достаточно работоспособны. Это если предположить, что в МКД проживают не люди а некие киборги, мышление которых априори построено на основании законов, которые по аналогии с известными законами робототехники из цикла знаменитого американского фантаста Айзека Азимова могут быть сформулированы примерно следующим образом:

.

1.Собственник гарантировано не может нанести вред общему имуществу многоквартирного дома по своей воле или допустить, чтобы последнему был нанесен вред в результате его бездействия.

2.Собственник обязан без размышлений подчиняться законам, приказам и распоряжениям официальных органов и решениям общего собрания, если это явно и непосредственно не противоречит первому закону.

3. Собственник может заботится о своих интересах в той мере, в которой это не противоречит первому и второму законам

.

При этом мышление данных киборгов должно быть построено исключительно на принципах формальной логики, построения которой имеют в качестве отправной точки указанные выше законы. Тогда все что писали в Жилищном Кодексе и поправках к нему, вероятно, будет полностью обосновано и работоспособно.

А теперь просто оглянитесь вокруг. Много ли Вы найдете людей, которые согласны безоговорочно жить и действовать по данным законам (за исключением может быть некоторых депутатов Государственно Думы, чиновников из ведомства Чибиса и других органов федеральной и местной власти и экспертов и консультантов из проправительственных официальных и квазиобщественных органов и организаций — которые, похоже, всерьез считают, что они имеют дело не с живыми людьми а с кадаврами типа азимовских роботов, а то и сами, как мне иногда кажется, относятся к числу таковых). Думаю, что не очень.

.

Поэтому если мы хотим действительно навести порядок в жилищном хозяйстве надо основной упор сделать не на построении абстрактных схем, не суть важно на чем они основаны, а на анализе реального состояния дел с учетом того, что мы имеем дело не с теоретическими субъектами римского права или «экономическими людьми» Адама Смита и Дэвида Рикардо, а с личностями из плоти и крови (которые к тому же имеют свой опыт, свои представления, свои интересы) и разработке соответствующих программ и методик. Задача это непростая и требует участия не только юристов и экономистов, но и социологов, психологов, специалистов в области управления группами людей и представителей многих других специальностей. Однако если этого не сделать, то мы легко можем попасть в ситуацию, когда вместо наведения порядка мы все более и более будем скатываться в пучину хаоса, уныло рассуждая о том, что мы все делаем правильно — это народ нам попался такой неправильный. Отдельные оазисы порядка, возникшие потому что их лидерам, часто чисто эмпирическим путем, благодаря колоссальному напряжению сил и удачному стечению обстоятельств, удается найти вариант построения взаимоотношений в доме более-менее отвечающий конкретной ситуации в конкретном месте, по моему мнению, сплошь и рядом только исключение, которое как известно подтверждает правило. Хотя, конечно, жителям этих домов можно только позавидовать.

.

Кстати даже азимовские роботы при определенном стечении обстоятельств могут вести себя достаточно непредсказуемо. Не зря писатель изобрел специальную профессию - «робопсихолог», представители которой изучают причины нестандартного поведения роботов и дают совет, что с этим делать. Но я что-то не не видел работ социологов и психологов, в которых серьезно с научных основ изучали бы особенности взаимоотношений между, жителями многоквартирного дома-конгломерата, в котором действуют отношения собственности построенные в соответствии с ЖК. Все на уровне «мне это кажется правильным».

.

В этой связи большая просьба к нашим читателям. Если кто-нибудь знает о подобных исследованиях прошу дать ссылки на источники - мы с удовольствием опубликуем эти материалы, если конечно это будет возможно по законодательству об авторском праве.

.

Рисунок с сайта http://vocea.md