Что нужно знать про управляющую организацию до приобретения недвижимости?

25 February

Приобретение собственного жилья или жилья в инвестиционных целях всегда является знаковым событием, как с позитивной стороны – обладание имуществом, так и со стороны обязательств – их становится больше. Любое недвижимое имущество требует вложений, так, например, если помещение приобретено с привлечением заемных средств (ипотека), то необходимо производить ежемесячный платеж банку и такой объект обязательно страхуется – требования банка, как правило, стоимость такой страховки в год составляет процент от суммы долга перед банком.

Кроме вышеобозначенных платежей, собственник помещения обязан нести расходы, непосредственно связанные с жизнедеятельностью его помещения и здания, в котором оно находится – это расходы на жилищно-коммунальные услуги.

Давайте сразу определимся, что жилищные и коммунальные услуги — это разные услуги, хоть и всегда упоминаются совместно. Коммунальные услуги (свет, вода горячая и холодная, ее отведение, тепло, газ) предоставляются ресурсоснабжающими организациями, а жилищные услуги (или услуги по управлению и эксплуатации общего имущества) предоставляются управляющей организацией. Собственно, о них (управляющих организациях) дальше и постараемся рассказать - что от них стоит ожидать или ожидать не стоит.

Начнем с управляющих организаций для многоквартирных жилых домов. Тут определяющим является юридический статус здания – «жилой дом». Деятельность управляющих организаций по управлению жилыми домами лицензируемая – без лицензии управлять многоквартирным домом управляющая организация не может.

Что нужно знать про управляющую организацию до приобретения недвижимости?
Что нужно знать про управляющую организацию до приобретения недвижимости?

Первое. Какие бывают способы управления многоквартирным жилым домом?

  1. Непосредственное управление;
  2. Товарищество собственников недвижимости;
  3. Управляющая организация.

Непосредственное управление на территории г. Москвы мы не встретим – это история про небольшие дома, где все соседи друг друга знают.

Товарищество собственников недвижимости встречается чаще, чем непосредственное управление, но уже немного дальше от терминов «демократия». Плюс такого способа управления – собственники знают, чего хотят от управления зданием, активно участвуют в жизни дома и не остаются равнодушными к решению общих проблем. Но, как показывает практика, товарищество складывается, когда есть действительно лидер или группа людей, которые готовы брать на себя ответственность за дом (не путать с «инициативными группами», которые, кроме как в соцсетях, себя не проявляют).

Управляющая организация – самый распространенный способ управления на сегодняшний день. На наш взгляд такая популярность связана с двумя основными моментами – увеличение количества квартир в новых домах и желание человека уделять больше времени себе, своим близким, а не сфере управления домом. Об управляющих организациях мы расскажем подробнее.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Что нужно знать про управляющую организацию до приобретения недвижимости?
Что нужно знать про управляющую организацию до приобретения недвижимости?

Второе. Какие управляющие организации бывают?

  1. Управляющая организация государственная («Жилищник»);
  2. Управляющая организация частная (ООО «ООО»).

Государственная управляющая организация на территории г. Москвы — Жилищник района – управляет домами старого фонда («Сталинки», «Лагутенки», «Хрущевки»), или домами, построенными по реновации. Это всегда дома «эконом» или условного «комфорт» класса. Размер платы за жилищные услуги в таких домах устанавливается правительством г. Москвы и не является рыночным и экономически обоснованным. Он просто устанавливается в соответствии с минимальным перечнем работ, указанным в 290 Постановлении.

Частная управляющая организация – это «про бизнес», т.е. управляющая организация заинтересована зарабатывать на оказании своих услуг, а это возможно только при условии, когда данные услуги предоставляются качественно и не ограничены минимальным перечнем. Качественное выполнение работы всегда дороже ее формального выполнения. Частные управляющие организации работают на домах, где жители более требовательны к себе и к тому, что их окружает. Это дома повышенной комфортности, бизнес-класса, премиум-класса и выше. Частные управляющие организации заинтересованы работать с домом долго, поэтому всегда выстраивают диалог с собственниками – хороший или плохой диалог, но диалог есть. В таких домах в интересах жителей предоставляются дополнительные услуги, такие как: консьерж, более частая уборка, услуги уборки в квартире, мытье окон и фасадов и т.п. Способов воздействовать на частную организацию больше – деньги у нее не государственные, а лишь те, которые платят жители, соответственно наказание «рублем» более существенно. Здесь следует оговориться, что перед приобретением квартиры в доме под управлением частной управляющей организации необходимо проверить, как она выбрана (о способах выбора мы расскажем дальше и как проверить) и нет ли споров между управляющими организациями и жителями за данный дом. Как правило, если такие споры есть, то лучше выяснить, чем они обусловлены. Если в доме два или больше лагерей жителей, которые «гнут» свою линию и сражаются между собой, то такой дом - не лучшее место для жизни, поскольку соседи начнут вас втягивать в данную борьбу, вы начнете тратить свое время на эту возню и можете потерять деньги, которые платили, как потом окажется, не той управляющей организации.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Что нужно знать про управляющую организацию до приобретения недвижимости?
Что нужно знать про управляющую организацию до приобретения недвижимости?

Третье. Как выбираются или назначаются управляющие организации для управления многоквартирным жилым домом?

  1. Временная управляющая организация, назначенная Застройщиком;
  2. Управляющая организация, выбранная по итогам общего собрания собственников;
  3. Управляющая организация, получившая право управления многоквартирным домом по итогам открытого конкурса по выбору управляющей организации.
  4. Временная управляющая организация, назначенная органом местного самоуправления.

Временная управляющая организация назначается застройщиком, на основании ст. 161 ЖК РФ, во вновь возведённых многоквартирных жилых домах (новостройках) на три месяца до момента выбора управляющей организации по итогам общего собрания собственников, либо определении управляющей организации по итогам открытого конкурса по выбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления (управой, префектурой). Статус временной управляющей организации не умаляет обязанностей жителей оплачивать ее услуги. Для данной управляющей организации, как правило, размер платы для жителей (правообладателей/собственников) и условия договора управления определяется Застройщиком.

Управляющая организация, выбранная по итогам общего собрания собственников. Такая управляющая организация выбирается самими собственниками помещений в многоквартирном жилом доме в соответствии с требованиями и процедурой установленной ЖК РФ. Общее собрание – это, пожалуй, самая демократическая, прозрачная и взаимообязывающая процедура. Собственники вправе в любое время самостоятельно инициировать собрание о выборе или смене управляющей организации по тем или иным причинам. Как правило, такие собрания собственники проводят, когда дом уже прошел определенный цикл жизни, собственники успели познакомиться, определить основные свои потребности и проблематики дома.

Управляющая организация, получившая право управления многоквартирным домом по итогам открытого конкурса по выбору управляющей организации. Такой конкурс проводится, если жители самостоятельно не смогли выбрать управляющую организацию. В рамках требования Постановления Правительства №75 орган местного самоуправления (управа, префектура) проводит конкурс по выбору управляющей организации. В конкурсе может принять участие любая управляющая организация, имеющая лицензию на осуществление управления многоквартирным домом. Конкурс проводится путем снижения размера платы. Жители заключают с победившей на конкурсе управляющей организацией договор управления на срок, установленный организатором конкурса, но не более трех лет.

Временная управляющая организация, назначается органом местного самоуправления в тех случаях, когда управляющая организация, ранее управлявшая многоквартирным домом, была лишена лицензии на управление данным домом. Данная управляющая организация управляет многоквартирным домом до выбора управляющей организации по итогам общего собрания собственников или определения управляющей организации по итогам открытого конкурса по выбору управляющей организации.

Во всех вышеуказанных случаях в договорных правоотношениях участвуют две стороны – с одной стороны управляющая организация, с другой стороны – все собственники помещений в многоквартирном доме, при этом условия договора управления являются одинаковыми и обязательными для всех собственников, как живущих давно в доме, так и вновь прибывающих.

Перед тем, как приобрести квартиру в многоквартирном доме, информацию об управляющей организации вы можете узнать на государственном ресурсе ГИС ЖКХ https://dom.gosuslugi.ru/. На данном ресурсе все управляющие организации, осуществляющие управления многоквартирными жилыми домами, обязаны размещать информацию о своей деятельности, размещать документы, отчеты, протоколы общих собраний собственников, в том числе, информацию о предоставляемых услугах и о размере платы за них.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Что нужно знать про управляющую организацию до приобретения недвижимости?
Что нужно знать про управляющую организацию до приобретения недвижимости?

Четвертое. Зданиях с апартаментами и их отличии от многоквартирных жилых домов.

Здания с апартаментами не являются жилыми домами и не входят в понятие жилого фонда, которое дано в жилищном кодексе РФ, следовательно, и нормы жилищного законодательства, со всеми вытекающими последствиями, на него не распространяются. Так в нежилом здании с апартаментами управляющая организация назначается Застройщиком. Вышеуказанные процедуры, указанные для жилых домов, на такие здания не распространяются. Есть возможность проводить общие собрания собственников, но уже не в порядке установленном ЖК РФ, а в порядке, и исключительно по вопросам, определенным в гражданском кодексе РФ.

Итак, основные отличия здания с апартаментами от многоквартирного жилого дома:

  1. Здание с апартаментами всегда управляются управляющей организацией;
  2. Плата за коммунальные услуги и обслуживание общего имущества выше, т.к. здание не относится к категории жилого фонда и зачастую технически более сложное, чем многоквартирный жилой дом;
  3. Тарифы на коммунальные услуги для жителей здания с апартаментами устанавливаются как для коммерческих помещений (нерегулируемые), а не как для населения.
  4. Плата за капитальный ремонт в зданиях с апартаментами отсутствует;
  5. Нормы жилищного законодательства не распространяются на здание с апартаментами, следовательно, управляющая организация не размещает информацию о своей деятельности и отчет об управлении зданием в системе ГИС ЖКХ, жители не могут обращаться в государственную жилищную инспекцию, отсутствует возможность оплачивать услуги управляющей организации без комиссии через систему ГИС ЖКХ, не распространяются действия законодательства о тишине в жилых помещения и т.д.
  6. Налог на имущество выше, чем на жилое помещение (0,5-2%);
  7. Отсутствует возможность зарегистрироваться, как временно, так и постоянно в нежилом помещении.
  8. Высокая вероятность соседства с помещениями, приобретенным для офиса или гостиницы/ хостела.

В ноябре 2020г. правительство РФ анонсировало вероятность приравнивания зданий с апартаментами к жилым зданиям, но это пока намерение и четкого понимания, как это будет происходить и для всех ли зданий с апартаментами, пока нет.

Сухой остаток:

Подводя итог вышеизложенному, рекомендуем вам перед приобретением жилья узнать:

  1. У вас жилой дом или нежилое здание с апартаментами;
  2. Какой способ управления и как долго управляющая организация управляет домом;
  3. Нет ли «боевых действий» между самими жильцами и управляющей организацией;
  4. Какие услуги предоставляет управляющая организация и какой размер платы за них.

Об авторах

Овчинникова Иоланта Сергеевна
Кандидат экономических наук
Генеральный директор управляющей компании ООО «РД Резиденция»

Овчинникова Иоланта Сергеевна
Овчинникова Иоланта Сергеевна

Малышев Андрей Андреевич
Руководитель юридического департамента ООО «РД Резиденция»

Малышев Андрей Андреевич
Малышев Андрей Андреевич

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости