Инвестиции в недвижимость в 2021 г.

3 March

За последние тридцать лет российский бизнес столкнулся с несколькими кризисами. Каждый раз накопления, которые теряют в цене, инвестор старается сохранить и приумножить. Но далеко не всегда оперативные действия приводят к успешному результату. Заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO Константин Земсков рассказывает, как обстоят дела в период кризиса с жилой и коммерческой недвижимостью и есть ли смысл рассматривать инвестиции в принципе или стоит подождать.

Инвестиции в недвижимость в 2021 г.
Инвестиции в недвижимость в 2021 г.

Ажиотаж на жилье и взлет ипотечных ставок

Ослабление рубля и маячащая на горизонте мировая рецессия в экономике мотивирует спешить покупать жильё. Некоторые эксперты прогнозируют рост ставок по ипотеке в РФ до 10-12% годовых. Взволнованные покупатели готовы приобретать жилье — их понять можно. Но если вы планируете обзавестись жилой недвижимостью и заработать на ней в перспективе — подумайте дважды. Не стоит вкладываться в актив, который не станет приносить прибыль в ближайшее время.

Мировой финансовый кризис затронет всех. Не исключено, что после вакцинации экономика войдет в фазу устойчивого подъема. Но будет это через год или два, в лучшем случае. И все это время на балансе у вас может висеть «неактивный» актив, который требует регулярного внимания: ремонт, квартплата, поиск арендаторов и так далее. В нынешней нестабильной ситуации прогнозировать доход населения сложно, а значит если вы не уверены в ликвидности, пусть и выгодно приобретенного жилья сегодня, подумайте, не потянет ли он вас вниз.

При выборе объекта для инвестиций стоит обратить внимание на принцип диверсификации: пара разных по уровню премиальности однушек привлекательнее для сдачи в аренду, чем одна дорогая квартира. А вот вложения в стройку лучше оставить до спокойных времен — риск замораживания проекта вполне реальный.

Выбирая жилую недвижимость не в инвестиционных целях, а для потребления (реального проживания) — не делайте скидку на особое время. Размышляйте так же, как при покупке квартиры в обычные времена: инфраструктура, транспортная доступность, паркинг или гаражный комплекс, да и банально, нравится ли вам район.

Если вы давно планируете покупку жилья в ипотеку — не теряйте время — сейчас предлагаются вполне подъемные ставки. Но помните, что помимо выгодного процента вы приобретаете регулярные отчисления за ипотеку. Просчитайте риски лишиться дохода. Если карты легли — не откладывайте покупку.

Инвестиции в недвижимость в 2021 г.
Инвестиции в недвижимость в 2021 г.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Самоизоляция коммерческой недвижимости

Не меньшее внимание привлекает коммерческая недвижимость в период кризиса. И если прежде мы осторожно подчеркивали: коммерческая торговая недвижимость для инвестиций — самая привлекательная среди всех типов коммерческой площади. Сейчас далекий от инвестиций рядовой гражданин наглядно видит доказательство рассуждений экспертов: если в торговом центре есть якорный арендатор — ритейл — вы переживете любой кризис. Продукты первой необходимости невозможно исключить или отправить на карантин.

Что происходит с бизнесом: все, что можно перевести на удаленку — ушло на удаленку. Следствие: высвободившиеся помещения. Фешенебельные и стильные, призванные произвести впечатление на клиентов офисы — уже менее востребованы. И когда станут нужны в том же объеме в прежнем формате — вопрос сложный, и ни один эксперт не может дать однозначный ответ. Многие арендаторы уже сейчас поглядывают на офисы поменьше и попроще или в принципе осваивают режим удаленной работы на постоянной основе. В этой связи более дальнозоркие владельцы офисных помещений ищут возможности смены привычного формата - уменьшают площади, организуют готовые рабочие пространства, подстроенные под мобильных арендаторов, открывают пространства коворкинга.

Складские помещения страдают меньше, а многие торговые площадки переориентируются на склады для доставки. Это направление для инвестирования ведет себя более устойчиво.

Инвестиции в недвижимость в 2021 г.
Инвестиции в недвижимость в 2021 г.
Получите бесплатный билет на выставку недвижимости

Шоппинг-терапия в продуктовом магазине

В еще более выигрышном положении районные торговые центры. Приток клиентов практически не спадал, а в некоторых случаях рос — поскольку многие предпочитают не рисковать, и покупают все у дома.

Небольшие торговые центры и продуктовые ритейлеры в принципе быстро сориентировались: они предлагают доставку продуктов, некоторые помогают поддерживать малый бизнес, предлагая размещать на своих полках продукты из закрывшихся кафе. Такие площадки сами заинтересованы в том, чтобы привлекать больше посетителей.

Приобретая коммерческую недвижимость в кризисное время, не выключайте бдительность: еще тщательнее проверяйте законность постройки, оценивайте конкурентное окружение, трафик. Инвестиции в паевые инвестиционные фонды недвижимости позволяют с небольшими вложениями приобрести долю объекта институционального качества. Имея большие сбережения, инвестор может остановить взгляд на одном крупном объекте. Но в нынешние время есть смысл вкладываться в несколько. В таком случае вы не складываете все яйца в одну корзину. Принцип диверсификации активов еще более актуален в кризисные времена, чем в стабильные.

Чек-лист проверки торговой недвижимости на выживание в кризис:

  • существенную часть торговых площадей занимают арендаторы, торгующие товарами первой необходимости;
  • в составе арендаторов есть компании, оказывающие услуги повседневного спроса: салон красоты, дом быта, химчистка;
  • площадь находится в непосредственной близости к жилым районам, плотность застройки высокая;
  • управляющая компания заботиться не только об исправности инженерного оборудования, но и о посетителях и их безопасности.

Ни одни самые пессимистичные прогнозы для инвестирования не включали всеобщую самоизоляцию и карантин. Но даже в этой нестандартной ситуации коммерческая торговая недвижимость с ритейлом в качестве якорного арендатора сохраняет выигрышные позиции. Это жесткая проверка в реальных условиях пройдена.

Об авторе

Константин Земсков
Заместитель генерального директора инвестиционной компании AKTIVO

Константин Земсков
Константин Земсков

Чтобы попасть на выставку, необходимо зарегистрироваться на сайте, скачать бесплатный билет и распечатать его.

Получите бесплатный билет на выставку недвижимости