Эксперты: новый закон о долевом строительстве может привести к скачку цен

На прошлой неделе в Госдуме в первом чтении одобрили законопроект «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Теперь все новые (и текущие) проекты по застройке будут реализовываться только через эскроу-счета и при помощи проектного финансирования. Новый закон вступит в силу с 1 июля 2019 года.

По мнению инициаторов, закон был создан для лучшего контроля над застройщиками. Для чего это нужно? Чтобы больше не повторялись печальные ситуации с обманутыми дольщиками: все помнят истории людей, вынужденных многие годы проводить в ожидании, когда закончится возведение их жилья. За которое, кстати, они уже заплатили деньги. Тогда жители оказывались буквально заложниками, оставшись и без денег, и без квартир. В Новосибирске прошло множество митингов обманутых дольщиков.

Благодаря новому законопроекту финансы будущих владельцев квартир до времени окажутся недоступны для застройщиков: они будут вплоть до введения здания в эксплуатацию храниться на специальных эскроу-счетах в банке.  Если вдруг случится непредвиденное, и стройка «встанет», то все деньги останутся невредимыми. Идея хорошая, но так ли все однозначно? Меры, которые с виду хороши для покупателей квартир, могут оказаться достаточно неоднозначны и даже губительны, по мнению экспертов, для большинства застройщиков Новосибирской области.

Российский предприниматель, управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков считает, что грядущие перемены в законодательстве существенно отразятся на ценах строительного рынка.

«Новеллы в законодательстве существенным образом снижают количество застройщиков на рынке, давая возможность заработать, прежде всего, государственным банкам. При этом количество обманутых дольщиков, думаю, не просто не уменьшится, но имеет потенциал увеличиться, – уверен Дьячков. – Посмотрим, как мы будем жить через полгода – год, ведь все это происходит в условиях, в лучшем случае, стагнирующей экономики России».

Закон и поправки

Помимо того, что теперь реализация проектов будут проводиться через эскроу-счета, закон о долевом строительстве ко второму чтению оброс и другими новыми подробностями. Во-первых, со следующего года застройщик сможет брать целевые займы от любых учредителей; во-вторых, снизились требования к опыту участия застройщиков в строительстве – с 10 до 5 лет. Кроме того, уберут требования о контроле уполномоченного банка над целевым расходованием средств застройщиком, после того, как дом уже был введен в эксплуатацию.

Госконтроль теперь станет жестче: вместо плановых проверок, которые хотят совсем убрать, будут практиковаться внеплановые (для них расширят возможности). Сюда относятся ситуации, когда застройщик не выполнил требования контролирующего органа в необходимые сроки.

В будущем застройщик сможет сам устанавливать объемы выплат, подлежащих исполнению по каждому (на основании договоров) проекту строительства. Помимо этого, новый документ изменяет норму о совместной ответственности лиц за потери дольщиков, включая и бенефициарных владельцев, которые фактически могут определять действия застройщика.

Есть один неприятный момент в новом законопроекте: с июля следующего года все без исключения проекты долевого строительства (даже текущие), должны перейти на новый механизм финансирования с использованием эскроу-счетов. Новая поправка, которая по сути является ужесточением, из списка подготовленных ко второму чтению усложняет ситуацию и для застройщика, и для дольщиков. Это значит, что могут «заморозиться» и те стройки, которые до этого функционировали нормально. Или как минимум, увеличатся сроки введения жилья в эксплуатацию, так как застройщику в срочном порядке придется брать кредит в банке, если ему не хватит своих средств для доведения проекта до конца.

«Есть проекты, которые начаты и прошли определенные этапы строительства, и изменение порядка финансирования будет невозможно. Одновременно мы понимаем, что есть много проектов, зафиксированных на бумаге, чтобы формально соответствовать требованиям. В этой связи мы приняли решение, что при переходе на эскроу-счета с 1 июля 2019 года исключения будут сделаны только для тех проектов, которые будут соответствовать определенным критериям с точки зрения уровня достройки, объема проданных договоров долевого участия», — уточнил председатель профильного комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай Николаев.

Он пообещал, что правительство РФ подготовит эти критерии для дальнейшего их рассмотрения.

Что происходит с рынком недвижимости сейчас

«Все основные игроки строительного рынка постарались по максимуму получить разрешения на строительство, чтобы иметь возможность в ближайшие годы работать по старым правилам. «За бортом» этого процесса остались непрофильные игроки, не успевшие подготовить нужный комплект документов», — утверждает директор новосибирского аналитического агентства RID Analytics Елена Ермолаева.

Она считает, что самые большие перемены начнутся со следующего года. Благодаря им рынок строительства жилья сильно преобразится. Новые правила приведут к тому, что уменьшится количество не только «игроков» на рынке, но и новостроек. Эти факторы приведут к росту цен на недвижимость, считает эксперт. Уровень подорожания может варьироваться от 10 процентов и выше.

Николай Николаев в корне не согласен с мнением экспертов о предполагаемом подорожании жилья. «Каждый раз, когда происходит определенное ужесточение законодательства в отношении застройщиков, аналитики строительного рынка говорят о повышении стоимости жилья на 20—30%. Мы просчитывали эти риски, и подобные прогнозы не оправдываются. Повышения цен не происходит», — уточнил он.

Тем не менее, дальнейшее развитие ситуации будет зависеть от того, вырастут ли доходы населения в ближайшее время, и смогут ли жители благодаря этому покупать более дорогое жилье. Отсутствие клиентов и новые условия могут привести застройщиков к очень тяжелой ситуации. «Их долг перед банком в части проектного финансирования будет расти, а доходы от продажи квартир на эскроу-счетах будут низкими. Такая ситуация может привести к банкротству строительной компании», — считает директор аналитического агентства.

Далее – обанкротившая компания переходит в собственность банка. Но он тоже не сильно выиграет от этой ситуации, так как придется или доводить до ума стройку, или  озаботиться возвратом денег дольщикам и последующей продажей и компании, и проекта. Это станет, скорее, приобретением новой проблемы, чем актива.

Получается, что если следовать новому законодательству, застройщику будет удобнее и выгоднее вообще не использовать деньги потенциальных покупателей, пока не будет построен и сдан в эксплуатацию дом. Проще возвести здание за свой счет или вместе с инвестором, а уже потом продавать готовые квартиры. Такой выход реален, к сожалению, не для всех игроков строительного рынка: для этого потребуется очень большие финансовые вливания, да и окупаться проект в результате будет довольно медленно.

Вчера новый законопроект во втором чтении должны были рассмотреть в Госдуме на пленарном заседании. ЧС-ИНФО следит за развитием ситуации на строительном рынке и будет держать вас в курсе.

Автор: Мария Безденежных