Как принудительно выкупить долю в жилом помещении у собственника-миноритария?

220 full reads
344 story viewsUnique page visitors
220 read the story to the endThat's 64% of the total page views
3,5 minutes — average reading time
Как принудительно выкупить долю в жилом помещении у собственника-миноритария?
Как принудительно выкупить долю в жилом помещении у собственника-миноритария?

Часто в результате раздела имущества по различным основаниям размер долей в праве собственности на недвижимое имущество (в частности - на жилое помещение) становится крайне несоразмерен - например, у одного сособственника может быть 9/10, а у другого - 1/10. Очевидно, что в 9 случаях из 10 выделить такому собственнику-миноритарию в пользование часть помещения, пропорциональную его доле, невозможно и разумно выкупить эту долю, но далеко не всегда собственник идет на встречу, либо рассчитывая получить за свой "кусочек" значительно больше рыночной стоимости, либо иным образом предполагая воздействовать на собственника-мажоритария - например, угрозой вселения в помещение или отчуждения доли.

Между тем, последние годы суды становятся на сторону собственника-мажоритария в спорах о принудительном выкупе доли, которой пользоваться фактически невозможно.

В соответствии с пунктом 3 статьи 252 ГК РФ, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

В соответствии с пунктом 4 статьи 252 ГК РФ, несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

Таким образом, собственник-мажоритарий вправе обратиться в суд с иском о прекращении права общей долевой собственности и выкупе доли у миноритария, при этом он должен доказать, что а) доля миноритария незначительна, б) доля миноритария не может быть выделена реально и в) миноритарий не имеет существенного интереса в использовании доли.

Размер выкупа определяется рыночной стоимостью выкупаемой доли, определяемой оценщиком, при этом следует учесть, что рыночная стоимость доли почти всегда существенно ниже чем приходящаяся на нее часть рыночной стоимости всего имущества. Иными словами, если квартира стоит миллион, то рыночная стоимость доли 1/10 будет совсем не 100 тысяч рублей, а куда меньше, иногда 20-30 тысяч. Объясняется это очевидными причинами - рыночный спрос на такую долю, особенно если это не доля в праве на особняк в 500-800 "квадратов", а на обычную малогабаритную квартиру - невелик.

Как указывается в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», при невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе. В исключительных случаях, когда доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4 статьи 252 Кодекса). Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.

Существенно в сторону мажоритариев судебная практика повернулась после выхода Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 за 2016 год, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016, в пункте 3 раздела «Разрешение споров, возникающих в связи с защитой права собственности и других вещных прав» которого указывается, что действие пункта 4 статьи 252 ГК РФ о возможности принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности при конкретных обстоятельствах.

Ранее, до 2016 года, судебная практика исходила из которого, что требовать выкупа вправе только сам миноритарий, а не иные сособственники.

Существенно и то, что в данном пункте обзора, ВС РФ указал, что ссылка судов на отсутствие у ответчика иного недвижимого имущества на территории Российской Федерации само по себе не может являться основанием для отказа в иске.

Критерий "незначительности" размера доли в праве носит оценочный характер и обычно признается судами если доля не превышает 1/5-1/4, но при этом следует учитывать прежде всего размер всего помещения. В двухкомнатной "хрущевке" 1/5 общей площади составит около 8 метров, жилой - около 5 метров и пользоваться ей нереально, а в современной квартире с площадью в 200 "квадратов" такая доля составит 40 метров и может включать в себя две большие комнаты.

Критерий невозможности реального выдела обычно определяется по техническому паспорту помещения, из которого можно оценить имеющиеся в квартире или доме отдельные помещения на предмет возможности выдела одного или нескольких из них "миноритарию".

Критерий "существенного интереса" также является оценочным и (для жилых помещений) в первую очередь основывается на наличии у миноритария иного жилья (но см. выше - ВС РФ не считает данное обстоятельство достаточным основанием для отказа в иске), пользуется ли реально миноритарий помещением или никогда не жил в нем, а также составом семьи участников спора. На практике немалое значение имеет наличие предыдущих споров в отношении помещения - о вселении, об определении порядка пользования и т.п. и какие по ним были приняты судебные акты.

За юридической помощью обращайтесь на www.pastic.ru