Сдача в аренду жилой недвижимости. Выгодно ли?

Сравним доход от сдачи в аренду жилой недвижимости и банковского вклада на реальном примере.

Скупердяй выбрал в качестве объекта рассмотрения - квартиру-студию 28 кв.м., расположенную в спальном районе города Челябинск. Преимущество данной квартиры в том, что она расположена рядом с Челябинским Государственным Университетом (ЧелГУ), поэтому в нём могут снимать квартиры для студентов.

Стоимость аренды 10 тыс.руб. месяц, причем коммунальные услуги включены (смотрите рисунок 1).

Рисунок 1. Объявление с Яндекс.Недвижимость (фото автора с сайта
Рисунок 1. Объявление с Яндекс.Недвижимость (фото автора с сайта Яндекс.Недвижимость).

На рисунке 2 привожу доказательства, что стоимость аренды - не занижена и не завышена, а является рыночной. На рисунке 2 приведена история объявлений по выбранному адресу о сдаче в аренду недвижимости. Заметьте, что объявления давались в разные года, а стоимость аренды не менялась, между тем стоимость продуктов питания изменялась на величину инфляции.

Рисунок 2. История объявлений по выбранному адресу о сдаче в аренду недвижимости (фото автора с сайта  Яндекс.Недвижимость).
Рисунок 2. История объявлений по выбранному адресу о сдаче в аренду недвижимости (фото автора с сайта Яндекс.Недвижимость).

На рисунке 3 приведены стоимости квартир-студий для покупки. Для последующих расчетов примем что стоимость квартиры-студии в 28 кв.м. в выбранном доме составляет около 1 млн. 300 тыс.руб.

Рисунок 3. Объявления о продаже недвижимости (фото автора с сайта  Яндекс.Недвижимость)
Рисунок 3. Объявления о продаже недвижимости (фото автора с сайта Яндекс.Недвижимость)

Доходность от сдачи в аренду

Точный расчет должен учитывать:

1. Время простоя (когда вы ищите квартиросъемщика и не сдаете в аренду), примем что квартира сдается 11 месяцев из 12 месяцев (1 месяц - пустует, так как вы ищите жильцов).

2. Убытки (плата за ЖКХ, в те месяца, когда вы не сдаете в аренду) - примем 2,5 тыс.руб. (плата за ЖКХ за 1 месяц , усреднено)

3. Амортизация (ремонт после квартиросъемщиков) - 1 раз в 10 лет на сумму 120 тыс.руб (получается на 1 год приходиться сумма в 12 тыс руб), это очень оптимистичная сумма.

4. Плата за ЖКХ (если плата за неё включена в стоимость аренды)- примем 2,5 тыс.руб. в месяц (усреднено, понятное дело - что зимой больше, летом меньше).

5. Налоги (по хорошему налоги нужно платить. Кроме того, денег государству не хватает на проведение Национальных проектов, поэтому происходит ужесточение и улучшение работы в сфере сбора налогов от сдачи недвижимости). Для минимизации налогов можно зарегистрироваться как Самозанятый (в некоторых областях РФ, но в Челябинске - нельзя) или как ИП на УСН. Налогу у Самозанятого 4% от дохода, у ИП 6% от дохода.

Считаем реалистичный вариант:

( (10 000 руб - 2 500 руб) * 11 месяцев - 2 500 руб - 12 000 руб - 6% * (10 000 руб. *11 месяцев) ) / 1 3000 000 руб = 63 050 руб / 1 3000 000 руб

= 4,85% годовых.

Оптимистичный вариант (нет простоев, не учитываем налоги, квартиранты платят за ЖКХ):

( 10 000 руб * 12 месяцев - 12 000 руб ) / 1 3000 000 руб = 108 000 руб / 1 3000 000 руб

= 8,3% годовых.

Сравнение со Вкладом

Для сравнения возьмем вклад в банке ВТБ с процентной ставкой 6,68% годовых (без капитализации процентов), 6,9% годовых (с учетом капитализации процентов). Вклад на 1 год, с возможностью снятия процентов со вклада (будут начисляться на карточку, а не на вклад).

Рисунок 4. Вклад в банке ВТБ  (фото автора с сайта ВТБ)
Рисунок 4. Вклад в банке ВТБ (фото автора с сайта ВТБ)

или другой вклад в банке Хоум Кредит с процентной ставкой 7,7% годовых (без капитализации процентов).Вклад на 1 год, с возможностью снятия процентов со вклада (будут начисляться на карточку, а не на вклад).

Рисунок 5. Вклад в банке Хоум Кредит (фото автора с сайта банка Хоум Кредит)
Рисунок 5. Вклад в банке Хоум Кредит (фото автора с сайта банка Хоум Кредит)

Выводы:

Доход от сдачи в аренду жилой недвижимости сопоставим со вкладом в банке или даже меньше, чем проценты по вкладу.

Сдача в аренду жилой недвижимости - не пассивный доход, так как потребуется постоянно "выбивать" плату с жильцов, искать новых жильцов, делать ремонт.

Кроме того, стоимость жилой недвижимости -снижается (не увеличивается), в то время как сумма на вкладе - хотя бы не снижается.

Сдача в аренду в "классическом" виде - не имеет смысла, лучше выбрать вклад.

В следующих статьях опишу, как увеличить доход от сдачи в аренду недвижимости (это будут "не классические", новомодные способы).

ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА КАНАЛ 📌

СТАВЬТЕ ЛАЙК👍

НАПИШИТЕ КОММЕНТАРИЙ 📝

ПОДЕЛИТЕСЬ С ДРУЗЬЯМИ в СОЦ.СЕТЯХ 🗣

Читайте так же мои статьи:

Жить на Дошираке ?

Как я управляю расходами ?

Почему я свои покупки измеряю временем?

Автомобиль - это Роскошь или Средство передвижения ?

Квадрант денежного потока. Российская действительность.

Трамп мог быть богаче, если бы слушал меня